О чем стоит помнить при покупке слишком дешевой недвижимости?

Такие сделки судом признаются нечистыми. И покупателю потом приходится доказывать, что он не был осведомлен о противоправной цели продавца

Верховный суд принял решение, которое касается покупателей недвижимости по явно заниженной цене. Речь идет о случаях, когда после сделки к покупателю приходят кредиторы продавца.

Дело было еще в 2014 году. Одна из компаний продала некоему гражданину земельный участок площадью почти 15 соток всего за 222 тысячи рублей. Правда, как потом выяснилось в суде, кадастровая стоимость участка составляла 1 млн 600 тысяч рублей, то есть в семь раз больше. А рыночная цена превышала 2 млн рублей — в девять раз больше. Компания, которая продала землю, стала банкротом. И в суд, чтобы оспорить сделку, пошел конкурсный управляющий. Первую инстанцию выиграл. А потом проиграл. Дошел до Верховного суда. И тот решил, что покупатель слишком дешевой недвижимости прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели продавца. То есть он в курсе, что последний продает свои активы по заниженной цене, чтобы уйти от кредиторов.

И это решение в том числе касается обычных граждан. Например, тех, кто покупает квартиры у банков, которые были у них в залоге. А потом у банков отнимают лицензию, кредиторы идут в суды — и покупатель остается без квартиры. И, скорее всего, без денег. Но ведь покупатель мог и не знать, что у продавца не все чисто. Универсальный совет — хорошо подумать перед сделкой, констатирует партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев:

Михаил Кюрджев партнер адвокатского бюро А2 «Я бы эти риски оценивал как существенные, особенно если лицо занимается предпринимательской деятельностью и очевидно, что оно какие-то активы распродает. Мне кажется, это стандартный вопрос: «Почему вы продаете?» С этого вообще все начинается. Если есть признаки того, что лицо избавляется от имущества для того, чтобы покрыть долги в бизнесе, на это необходимо обращать внимание и эти риски учитывать. И если вы понимаете, что стоимость существенно ниже кадастровой, это такой звоночек, что что-то не так, а вот что не так — надо разбираться».

Впрочем, Верховный суд уточнил, что покупатель может доказать, что сделка чиста. Например, у недвижимости могут быть какие-то скрытые дефекты, которые не учитывает кадастровая оценка. Представим, что на территории участка есть строение, которое по каким-то причинам подлежит сносу. И покупателю в будущем придется его за свой счет снести, что и сказалось на цене. Если подобные обстоятельства отражены в сделке, то их можно использовать в качестве доказательства честности. Есть и другие аргументы, рассказывает председатель коллегии адвокатов города Москвы «АБС» Антон Бакулин:

Антон Бакулин председатель коллегии адвокатов города Москвы «АБС» «Как покупатель узнал о том, что данный участок продается? Было ли объявление, были ли размещены в средствах массовой информации сведения о том, что участок продается? Было ли понижение цены от изначально предложенной? Каждый конкретный случай должен быть максимально приближен к реальности именно с точки зрения обычной человеческой логики. Когда вы хотите купить участок, вы заходите, смотрите историю цены, смотрите, что есть телефон, что есть такое объявление на сайте, — такими же принципами руководствуется и суд».

Памятен случай, когда в Петербурге мужчина купил у банка «Советский» квартиру в элитном районе за 11 млн рублей. Через два месяца в банке ввели временную администрацию. А потом суд обязал вернуть квартиру, потому что, по мнению экспертизы, она стоила в три раза дороже. Деньги, правда, покупатель тоже должен был получить назад, но он всего лишь стал одним из кредиторов банка и далеко не первой очереди.

Если вернуться к делу о земельном участке, то одна из инстанций решила, что его покупатель не знал, что продавец решил причинить кому-то вред. Если простыми словами описать вердикт Верховного суда, они звучат так: не знал — обоснуй. Об этом стоит помнить, покупая слишком дешевую недвижимость.