Цифровая недвижимость: спрос, в который не все верят, рождает предложение, которое не все видят

Московскому бизнес-центру Golden Gate выдали первый в России сертификат цифровой недвижимости ассоциации CRB (Cloud Ready Building), которая подтвердила соответствие этого объекта международным требованиям по доступности цифровых сервисов. Таким образом, БЦ стал первым в стране «цифровым зданием». Что включает это понятие?

В конце июля московскому бизнес-центру Golden Gate, расположенному около станции метро «Римская», был выдан первый в России сертификат цифровой недвижимости ассоциации CRB (Cloud Ready Building), которая подтвердила соответствие этого объекта международным требованиям по доступности цифровых сервисов. Многоступенчатая проверка такого соответствия включает, в частности, оценку подключения к провайдерам, оценку построения структурированных кабельных систем, наличие серверной или дата-центра (вынесенного или размещенного в самом здании) и многое другое.

Как рассказывает президент ассоциации CRB Владимир Елфимов, первым в мире цифровым зданием в профессиональной среде считается 32-этажный небоскреб на Манхэттене: здесь в 2014 году компания Sabey объединила центр обработки данных и высокотехнологичное офисное пространство и назвала получившийся гибрид digital factory. Неудивительно, что новый формат тут же начали осваивать высокотехнологичные компании, привлеченные сочетанием интересной локации и технических мощностей; и по сей день здесь имеют прописку, например, Microsoft и Dell.

Партнер, руководитель департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Андрей Андреев признает, что среди зарубежных примеров цифровых зданий первыми ему на ум приходят The Edge в Амстердаме и Googleplex в калифорнийском Маунтин-Вью. «Это, пожалуй, самые передовые здания в мире с точки зрения применения современных цифровых IT-решений (помимо уникальных технических и инженерных решений)», — поясняет эксперт.

Googleplex. Фото: Sebastian Bergmann

Определение «цифровое здание» может расшифровываться по-разному. Например, в понимании членов CRB это объект недвижимости, который соответствует вызовам растущей цифровой экономики, гарантирует доступность современных облачных технологий на основе отказоустойчивости связанности с ЦОД (этот пункт в ассоциации считают, пожалуй, самым главным — бизнес активно уходит в «облака», и, согласно результатам исследования компании Oracle, к 2025 году там будет находиться 80% всех данных), обеспечен надежными каналами связи на базе независимых оптоволоконных сетей, а еще на таком объекте поддерживается на должном уровне состояние всех инженерных систем и выполняются все регламенты, связанные с их качественной эксплуатацией. И, как уже было сказано, единственным пока нашим «цифровым» зданием по версии CRB является Golden Gate.

Офис, совмещенный с дата-центром, есть у аэропорта «Домодедово», но это, наверное, не в счет. Кажется, дата-центр был предусмотрен в петербургском офисном здании, которое в 2020 году заявила к строительству IT-компания JetBrains, но она приостановила свою работу в России. Были озвучены определенные IT-решения для «Лахта-центра», но насколько в текущих условиях они будут реализованы — вопрос открытый, считает Андрей Андреев.

И вообще, по его наблюдениям, действующих аналогов The Edge или Googleplex у нас пока нет. «Некоторые арендаторы (как правило, западные IT-компании, которые сейчас массово уходят с российского рынка) внедряли на своих пространствах ряд цифровых решений, направленных на повышение качества пребывания сотрудников, уровня безопасности. Но в разрезе целого бизнес-центра комплексных решений на московском рынке нет. Некоторые собственники и/или УК внедряют цифровую систему регистрации посетителей и выдачи пропусков (правда, почти всегда сотрудники охраны дублируют и контролируют такие цифровые ресепшн). Довольно широко используются «умные» решения для паркинга, с фотовидеоконтролем и допуском. Намного реже — цифровые системы навигации для БЦ. Но в комплексе все эти элементы, которые интегрированы в одну систему и дополняют/помогают друг другу, у нас нигде не реализованы», — настаивает Андрей Андреев.

Возможно (и даже скорее всего), адепты цифрового мира преувеличивают значение IT-инфраструктуры для нынешнего неспецифического, так сказать, массового офисного арендатора. Не случайно же генеральный директор компании Remain Дмитрий Клапша уверен, что даже для IT-ориентированных структур есть критерии выбора поважнее.

Дмитрий Клапша генеральный директор компании Remain «Для московского офисного рынка цифровые здания — это не распространенная история. Начиналось все с технопарков («Отрадный», «Калибр» и другие), где было много электричества, льготы для IT-компаний и не только. Однако технопарки обычно расположены в индустриальных районах, которые менее востребованы как офисы. Более того, с распространением облачных решений необходимость иметь офис и дата-центр в одном месте становится менее востребованной. Соответственно, для IT-компаний при выборе офисного здания более важен комфорт сотрудников, инфраструктура в самом бизнес-центре и рядом, транспортная доступность, престижность района и прочие характеристики. Хороший пример — это компания «Авито», которая арендует качественные помещения в бизнес-центре А-класса «Белые сады» на Белорусской. Конечно, развитие и перспективы цифровых зданий будут зависеть от дальнейших трендов в IT-сфере. На мой взгляд, те объекты, которые смогут совмещать в себе качество, инфраструктуру, локацию, технические характеристики, цифровые технологии и решения, смогут по праву называть себя цифровыми зданиями».

«Цифровые решения всегда представляли интерес для потенциальных арендаторов при выборе бизнес-центра, но никогда не были must have условиями. В первую очередь такие ожидания предъявляются к системе паркинга и регистрации посетителей. Другие системы по управлению и контролю инфраструктуры БЦ либо применяются очень точечно, либо отсутствуют вообще, так как их внедрение стоит УК очень дорого», — добавляет Андрей Андреев. И, по его мнению, это далеко не единственная из проблем.

Андрей Андреев партнер, руководитель департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) «Развитие современных цифровых и IT-решений в инфраструктуре российской коммерческой недвижимости всегда упиралось в отсутствие собственных локальных систем и высокую дороговизну европейских и американских софтов и железа. Сейчас, в условиях санкций и ограничений на поставку западных технологий, этот процесс, на мой взгляд, затормозится еще сильнее, так как собственники и УК должны решать другие проблемы. В первую очередь это поддержание технической и инженерной инфраструктуры в условиях ухода западных производителей и нарушения логистики: уже сейчас наблюдаются сложности с обычным регламентным обслуживанием холодильного и лифтового оборудования некоторых производителей. Внедрение цифрового решения для БЦ стоит денег, эти затраты всегда перекладываются на арендаторов, что, опять же, в текущих условиях, при запросе рынка арендаторов на сильный cost saving, является рискованной для собственников стратегией. Возможно, текущая ситуация поспособствует появлению локальных российских IT-решений для управления и контроля инфраструктуры. Но, как показывает западная практика, это будет, возможно, при сильной поддержке и непосредственном участии государства. Госкорпорации и структуры могут выступать заказчиками таких решений для своих офисных пространств, и на законодательном уровне также можно оказать поддержку российским разработчикам и IT-специалистам».

С другой стороны, генеральный директор бизнес-центра Golden Gate Наталия Линник признается, что «стоило только появиться в печати информации о получении нами сертификата CRB, как нам стали поступать заявки от IT-компаний и потенциальных арендаторов, считающих нас лучшими». Выходит, спрос-то и правда есть, и немалый. И это подтверждает Максим Каварьянц — коммерческий директор компании Coldy, чье бизнес-пространство Taller как раз предусматривает создание пока единственного в Москве IT-ландшафта, включающего собственный дата-центр.

Максим Каварьянц коммерческий директор компании Coldy «Спрос на IT-устойчивую офисную недвижимость существует уже достаточно давно. И Taller как бизнес-пространство нового цифрового поколения был спроектирован в ответ на этот запрос. Концепция была основана на результатах опроса бизнеса, представляющего потенциальную целевую аудиторию бизнес-пространства, а это далеко не только IT-компании: мы делаем ставку в целом на прогрессивный бизнес всех отраслей. Итоги оказались весьма предсказуемыми: опрошенные определили качественный IT-ландшафт в числе ключевых офисных преимуществ. Новые экономические условия, в которых мы живем сейчас, только обострили, конкретизировали этот запрос: современному бизнесу необходима максимальная защита от киберугроз и возможности для масштабирования IT-мощностей в будущем, а собственный дата-центр в составе бизнес-центра позволяет решить эту задачу. Вообще, цифровой бизнес-центр — это продукт иного уровня IT-качества, поэтому резидент у него целевой. И он осознает, что ценовая разница между цифровым офисным «квадратом» и обычным окупается в процессе эксплуатации за счет решения цифровизированных задач, оптимизации затрат на системное администрирование, механизмы кибербезопасности, оперативного реагирования при возникновении угроз. У такого целевого резидента нет потребности в классических офисных пространствах. Перспективы роста этой доли потребителей внушительные: главным образом ситуация будет зависеть от эффективности комплексных мер поддержки IT-ориентированного бизнеса. По аналогии с ипотекой для IT-специалистов в жилищном строительстве сегмент коммерческой недвижимости также нуждается в аналогичных банковских механизмах. Да и в целом потребность в ЦОДах достаточно высока. Наши коллеги из компании 3data еще весной констатировали, что рынок коммерческих дата-центров находится в состоянии дефицита: на сегодняшний день свободными остаются порядка 800 стойко-мест. Нехватка сформировалась на фоне релокации бизнеса, который в текущем году был вынужден перенести данные с зарубежных серверов на отечественные. А возрастающую потребность подстегивает и действие некоторых законов (например, тот же ФЗ о персональных данных, обязывающий ведомства хранить эту информацию). Таким образом, рост потребности непосредственно в дата-центрах будет только увеличиваться».

Директор компании «Юникорн» (разработчика платформы Ujin) Светлана Перминова тоже отмечает, что цифровые здания сегодня — это направление, набирающее популярность. Хотя формат, который предлагает Taller, по ее мнению, останется для нашего рынка редким примером.

Светлана Перминова директор компании «Юникорн» (разработчика платформы Ujin) «Цифровые здания чаще всего создаются на базе SaaS-решения, облачной платформы IT-подрядчика, дата-центры которого находятся далеко за пределами объекта строительства. Если говорить о бизнес-центрах, оснащенных собственным дата-центром, то такая практика непопулярна. Задача дата-центра — обеспечивать аппаратную инфраструктуру, высокий уровень сервиса, безопасности и отказоустойчивости и концентрироваться на этом. Кроме того, вопросы масштабирования инфраструктуры у сервис-провайдера решаются нажатием кнопки, а на территории бизнес-центра — согласованием, заказом оборудования, тендерами на его поставку и так далее, что не позволяет масштабировать сервисы в один клик. На наш взгляд, сегодня нет необходимости вкладываться в большое количество оборудования и персонала на объекте, так как уровня надежности дата-центра достичь, скорее всего, не получится, а бюджет на оклад сотрудников, которые будут обеспечивать приемлемый уровень отказоустойчивости, выгоднее направить на арендную плату серверов в дата-центре и на обеспечение двух качественных интернет-каналов до этого дата-центра».

Но что интересно: как подчеркивает Владимир Елфимов, сегодня качественная IT-инфраструктура становится все более и более значимой при выборе офисов. По статистике ассоциации, если первым критерием для компаний по-прежнему остается локация (31%), а вторым ставка (20%), то доступность «облаков»/ЦОД (10%) уже фактически делит третье место с транспортной доступностью (12%). Более того, эксперт приводит данные, согласно которым 57% арендаторов готовы переплачивать за аренду офиса при качественной доступности «облаков», а 54% готовы поменять офис именно из-за плохой их, «облаков», доступности.

При этом 51% арендодателей вообще не занимаются этим вопросом в своих зданиях, и 66% не считают возможным увеличить арендный доход за счет улучшения «облачной» доступности. Одни говорят, что готовы доплачивать за цифровую трансформацию, другие говорят, что в это не верят и продолжают работать по старинке. Вот такой парадокс.