Исследования: недвижимость — от неочевидной инвестиционной покупки до подорожавших ремонтных работ

Насколько инвесторы готовы вложиться в недвижимость? И в какую? Какой уровень инвестиции в курортную недвижимость? На какой стадии сейчас находятся работы у тех, кто решил в 2022 году отремонтировать жилплощадь?

В текущей ситуации далеко не все потенциальные частные инвесторы предпочитают вложения в квадратные метры, хотя недвижимость по-прежнему остается самым популярным инвестиционным направлением. К такому выводу пришли эксперты аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» в ходе очередного онлайн-голосования*.

На вопрос «что бы вы купили с инвестиционными целями в текущей ситуации?» 23% респондентов ответили: недвижимость. Но почти столько же (22,8%) сказали, что предпочли бы положить деньги на депозит под проценты, и еще 21,2% признались, что инвестировали бы в иностранную валюту. Такой расклад определенно должен настораживать застройщиков и риелторов, очень рассчитывающих на деньги, которые осенью люди начнут получать после закрытия дорогих шестимесячных вкладов, открывавшихся банками в марте. Сейчас таких условий по вкладам, конечно, нет, поэтому игроки рынка недвижимости лелеют надежду перенаправить к себе пусть не весь финансовый поток, вырвавшийся из банковских стен, но солидную его часть.

И не исключено, что надеются зря или почти зря. Некоторые вкладчики в марте ограничивались трехмесячными договоренностями с банками, эти средства на «свободный рынок» уже вышли, и что? Как рассказывал BFM.ru, во время своего выступления на property tour по новостройкам у воды, организованном компанией «БЕСТ-Новострой» и платформой Dombook, председатель правления Абсолют банка Татьяна Ушкова отмечала: расчеты на то, что деньги, которые люди забирают из банков, «прямой наводкой» отправятся на рынок недвижимости, не совсем оправдались, если не сказать жестче — совсем не оправдались. Многие предпочли «переложиться» под более низкие проценты, но оставить деньги в банках.

Возвращаясь к результатам опроса IRN.ru: 14,3% его участников хотели бы вложиться в акции, 10,4% купили бы драгоценные металлы, 6% — облигации. А еще 2% проголосовавших выбрали «Другое» и предложили свои варианты ответа: гипотетически они готовы инвестировать в криптовалюту, обучение, во все перечисленное понемногу или вообще ничего никуда не вкладывать и хранить деньги под матрасом.

Что касается конкретики инвестиций в недвижимость, то больше всего голосов (32,3%) набрала квартира в Москве, на втором месте зарубежная недвижимость (15,2%, без разбивки по странам), на третьем — жилье в другом российском городе (12,5%). За вложения в коммерческую недвижимость проголосовали 10,2% респондентов.

Наименьшей инвестиционной популярностью, как оказалось, пользуются столичные апартаменты (7,6% голоса), что, скорее всего, связано с их официальным статусом, так и остающимся в подвешенном состоянии. Не слишком верят россияне и в инвестпотенциал загородного рынка (примерно 8% голосов).

А вот низкий интерес к вложениям в курортную недвижимость (те же 8%) обращает на себя особое внимание. Из каждого утюга сегодня звучит, что внутренний туризм развивается сумасшедшими темпами, мест размещения очевидно не хватает, и в такой ситуации отбить вложения в курортную недвижимость путем ее сдачи в аренду можно довольно быстро и не особо напрягаясь. Но, выходит, нет, не интересно. Впрочем, есть то, что привлекает людей еще меньше: о своей готовности вкладываться в ПИФы недвижимости заявили лишь 5,4% участников голосования.

«В конце декабря 2020 года, в разгар коронакризиса, IRN.ru проводил опрос на тему инвестирования в текущей ситуации. Тогда большинство ответивших (27%) предпочли бы вложиться в акции, еще 26% — в иностранную валюту. Инвестировать в недвижимость были готовы 18,8% участников опроса», — напоминают аналитики портала.

«В турбулентные времена людям важно не столько преумножить, сколько сохранить свои деньги. Наиболее подходящей для этой цели считается недвижимость. Но вопрос целесообразности инвестирования именно в недвижимость сейчас открыт: квартиры в старой Москве теряют в цене второй месяц подряд, в июле стоимость жилья ощутимо снизилась и в Новой Москве, и в области. Снижение, возможно, продолжится. По нашим прогнозам, цены должны потерять как минимум те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений этой весной. А с учетом надувшегося ценового пузыря стоимость квадратного метра может и вовсе вернуться к уровням начала 2020 года, то есть падение цен составит до 30%. Поэтому инвестиции в недвижимость могут себя и не оправдать», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.

Очередной опрос, проведенный сберовским аналитическим центром «Домклик»*, был посвящен «Ипотеке для иностранцев» — программе, которую «Сбер» запустил год назад и благодаря которой граждане зарубежных стран могут купить недвижимость на вторичном рынке или в новостройке, построить или приобрести загородный дом или дачу, а также стать владельцами машино-места или гаража в любом городе России.

Как менялся спрос на эту программу и кто сегодня берет «иностранную» ипотеку? С августа 2021 года по февраль 2022 года наблюдался невысокий, но стабильный поток обращений (500-600 заявок в месяц). В марте-апреле спрос упал до 120-150 обращений, но в мае-июне начал постепенно восстанавливаться, и сегодня речь идет уже примерно о 350 ежемесячных обращениях.

По статистике «Сбера», больше всего сделок по этой программе заключают граждане Белоруссии, Таджикистана, Узбекистана, Армении, Киргизии, Казахстана, Азербайджана, Республики Молдова и Турции. «Сопоставив число сделок с официальной статистикой миграции в РФ, можно сделать любопытный вывод: в среднем лишь 0,01% граждан, прибывающих из вышеперечисленных стран, заключают ипотечные сделки», — отмечают в банке.

Основная доля сделок приходится на вторичный рынок. Специалисты объясняют это тем, что при переезде люди хотят обезопасить себя от рисков, связанных с вложениями в строящееся жилье (непредвиденное увеличение сроков сдачи, изменение стоимости строительных материалов, отсутствие готовой инфраструктуры). При этом иностранцы больше всего заинтересованы в покупке жилья в Московской области (30,6% всех сделок), Москве (26,8%) и Санкт-Петербурге (14,4%), на долю остальных регионов приходится меньше трети всех ипотечных сделок. Более глубокий анализ показывает, что, например, приезжие из Киргизии чаще предпочитают Москву, а из Таджикистана и Армении — Московскую область.

Наконец, исследование онлайн-гипермаркета «Всеинструменты.ру»* ставило целью выяснить, на какой стадии сейчас находятся работы у тех, кто решил в 2022 году отремонтировать квартиру или дачу, что изменилось в этом процессе в связи с уходом с рынка иностранных компаний и удалось ли россиянам уложиться в запланированные бюджеты. Скажем сразу: большинству не удалось.

Согласно данным опроса, в настоящее время ремонт идет у 73% респондентов: 68% проводят работы в квартире в целом, 17% — в доме, 10% — на даче, 5% — в отдельной комнате. 43% с начала года делали или продолжают делать косметический ремонт, 39% — капитальный, 18% — евроремонт. У 39% ремонт в настоящее время выполнен наполовину, столько же заканчивают работы, а 9% уже закончили. Еще 9% только запустили процесс, а 3% признались, что приостановили ремонт.

28% участников опроса собирались потратить на ремонт от 750 тысяч до 1 млн рублей; каждый четвертый (25%) рассчитывал уложиться в сумму от 1 млн до 1,25 млн рублей; 16% закладывали до 100 тысяч рублей, 12% — от 100 тысяч до 250 тысяч рублей, а 8% — от 250 тысяч до 500 тысяч рублей. В итоге 63% респондентов не уложились в запланированный бюджет, так что 60% увеличили смету на 20-50%, каждому четвертому пришлось доплатить до 25% от изначальной суммы, а 9% превысили плановые расходы на 50-75%.

И еще: 49% участников опроса рассказали, что у них возникли трудности с ремонтом из-за ухода иностранных компаний. 42% из них назвали главной сложностью увеличение бюджета, у 32% затянулись сроки ремонта, 26% были вынуждены поменять дизайн-проект. В частности, 22% купили более дорогостоящие отделочные и строительные материалы, а 14% пришлось заказывать другую мебель вместо выбранной ранее.

Но при этом 51% не увидели проблем, связанных с уходом иностранцев, 69% смогли найти российские аналоги всем необходимым для ремонта товарам. Звучит, согласитесь, позитивно.

* Есть в распоряжении Business FM