Офисный рынок Москвы, часть первая: падение, пока нестрашное

Неладно что-то в Датском королевстве… Московский офисный рынок проседает: из арендных договоров выходят иностранные компании, бурными темпами развивается рынок офисной субаренды, а горизонт планирования оказался размыт

Московский офисный рынок ожидаемо начал проседать: по оценкам компании Knight Frank Russia*, с начала года показатель свободных площадей вырос на 2 процентных пункта в классе А и на 0,8 процентного пункта в классе В — до 11,5% (582 тысячи квадратных метров, что почти на 100 тысяч больше, чем в предыдущем квартале) и 6,4% (799 тысяч квадратных метров) соответственно.

Причем, по наблюдениям экспертов компании, во втором квартале помещения высвобождались быстрее, чем когда-либо, а сделки новой аренды были небольшими: средний размер арендуемого помещения за апрель — июнь составил около 1240 квадратных метров (показатель аналогичного периода прошлого года — 1450 квадратных метров).

Согласно подсчетам компании Nikoliers*, по итогам нынешнего первого полугодия доля свободных площадей в сегменте класса А чуть меньше — 10,4%. «Однако сейчас ряд компаний находится в процессе переговоров с целью частичного отказа от площадей либо полного высвобождения офиса. Этот процесс может в среднем занимать три-шесть месяцев, так что до конца года на рынок может выйти значительный объем свободных площадей. В случае если рынок будет развиваться по такому сценарию, вакантность в сегменте офисов класса А может увеличиться до уровня 2017 года и составить 14%», — подчеркивают эксперты Nikoliers.

Для справки: аналогичная отрицательная динамика наблюдается и в Санкт-Петербурге, где, по данным компании IBC Real Estate*, за последние три месяца доля свободных офисных площадей выросла до 8,9% (+1,9 процентного пункта), что стало максимальным показателем за последние пять лет. «В абсолютных значениях пустуют 339 тысяч квадратных метров офисов, а к концу года на рынке может появиться еще не менее 100 тысяч квадратных метров», — считают аналитики компании.

Причины происходящего понятны. Во-первых, из арендных договоров выходят иностранные компании, благодаря чему в список вакантных попадают ранее дефицитные площади в качественных зданиях А-класса, расположенных в ключевых деловых районах Москвы.

Во-вторых, на положение дел на офисном рынке влияет фактор, который международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Наталья Никитина называет размытым горизонтом планирования.

Наталья Никитина международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) «Внешний экономический фон размыл горизонт планирования у клиентов, после чего запустилась цепная реакция. В результате в подвешенном состоянии оказались и собственники, которые ждали (и еще ждут) окончательного решения от арендаторов, и сами арендаторы, многие из которых не понимают на 100% формат продолжения деятельности. Все вышеперечисленное отражается на динамике офисных индикаторов: объем сделок показывает снижение на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а доля свободных площадей составила 9,3% (+1,3 процентного пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года)».

В-третьих, бурными темпами развивается рынок офисной субаренды. По предварительным данным компании Knight Frank Russia, к концу второго квартала текущего года зафиксировано уже около 200 тысяч субарендных квадратных метров, также сосредоточенных в развитых деловых локациях.

На этом фоне девелоперы ведут себя более чем осторожно. «За первые шесть месяцев 2022 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили всего три бизнес-центра класса B+: Jazz (3,4 тысячи квадратных метров), «Прайм тайм» (12,9 тысячи квадратных метров) и Trend Line (11,5 тысячи квадратных метров). Таким образом, объем ввода составил всего около 38 тысяч квадратных метров против 446 тысяч в первом полугодии 2021 года», — отмечают в Knight Frank Russia.

«По нашим оценкам, в текущей ситуации ряд девелоперов, возможно, будут пересматривать стоимость и сроки реализации проектируемых объектов с учетом новых вводных. В результате некоторые проекты могут быть перенесены на более поздний срок, либо в случае реализации собственники могут провести переоценку ставок аренды/цен продаж для конечных пользователей. С учетом уже проведенных корректировок планов ввода совокупный объем бизнес-центров, ожидаемых к завершению в 2022 году, составляет около 400 тысяч квадратных метров», — прогнозируют в Nikoliers.

Как считает директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Russia Мария Зимина, рост доли вакантных площадей продолжится. «Стоит отметить, что при этом растет и средневзвешенный показатель ставки аренды, хотя в обычных обстоятельствах ставка, как правило, снижается. Одновременный рост показателей будет продолжаться какое-то время, при этом мы ожидаем, что рост ставки остановится и она начнет снижаться быстрее, чем на рынке перестанут появляться новые свободные помещения. Особенно учитывая, что число офисов, которые могут освободиться после ухода иностранных компаний, ограничено, и предел высвобождения таких помещений скоро будет понятен: вряд ли этот показатель превысит 5-10% от всей офисной недвижимости класса А. Впоследствии эти офисы может забрать крупный российский бизнес, но вряд ли это произойдет в ближайшее время», — думает эксперт.

В дополнение директор департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Карина Анаевская напоминает, что в последние несколько лет новые площади выводились на офисный рынок сдержанно, а спрос был стабильно высоким. В результате к текущей ситуации сегмент офисов подошел без переизбытка площадей, что позволяет ему сохранять баланс.

«Иностранные компании, которые приняли решение о прекращении работы в России, в ряде случаев продолжили работу под независимым брендом. Более того, мы видим спрос на свободные площади со стороны российских компаний, которые в текущей ситуации устойчивы и продолжают развиваться. Таким образом, мы не прогнозируем какого-либо драматичного роста свободных площадей. Те объемы, которые могут выйти на рынок в конце года, в среднесрочной перспективе будут заполняться новыми арендаторами», — уверена эксперт.

Судя по словам директора, руководителя отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилла Бабиченко, и в этой компании при оценке перспектив офисного рынка от пессимизма далеки.

Кирилл Бабиченко директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости компании CORE.XP «Сегодня рынок офисной недвижимости Москвы находится под влиянием негативных геополитических и экономических тенденций. При этом фундаментальные факторы говорят об устойчивом развитии рынка на среднесрочном горизонте. Спрос и объем свободных площадей в последние годы были на рекордных исторических уровнях, что на фоне крайне ограниченного офисного строительства приводило к отсутствию выбора новых качественных офисов, особенно в сегменте площадью более пяти тысяч квадратных метров. В моменте рынок открывает новые возможности для арендаторов: вследствие ухода западных компаний на рынок выходят эксклюзивные предложения аренды, в некоторых случаях возможен дисконт к рынку. Данные условия позволят компаниям зафиксировать наиболее выгодные условия аренды на среднесрочную перспективу».

Что особенно любопытно, по мнению эксперта, девелоперы, которые имеют серьезный запас прочности, могут задуматься о запуске новых проектов. «Объем спекулятивного строительства сохраняется на минимальном уровне, при этом через три-пять лет большинству существующих площадей класса А будет более 20 лет. Новый продукт для компаний-арендаторов будет отсутствовать, что позволяет сделать однозначный вывод о востребованности новых качественных проектов», — уверен Кирилл Бабиченко.

*Есть в распоряжении Business FM