Московский рынок: теоретически жилье дешевеет, но на практике этого не заметно

Как изменилась средняя стоимость первичного московского жилья? На какие скидки сегодня вправе рассчитывать покупатели столичных новостроек? И как повлияет на рынок новая льготная ипотека под 7%?

По статистике компании Level Group*, в начале года московские девелоперы проявляли крайне низкую активность: с января по апрель объем выведенного на рынок нового предложения составил 1,2 млн квадратных метров, что на 25% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Тогда в среднем в месяц выводилось от 100 тысяч до 500 тысяч квадратных метров. Но майский показатель уже выглядел рекордным — 947 тысяч квадратных метров, правда, лишь треть объема пришлась на новые проекты, остальное составили старты продаж в новых корпусах в уже известных проектах на стадии реализации. «Активный май компенсировал затишье в начале года, и суммарно с начала года на рынок вышел сопоставимый с прошлым годом объем — 2,2 млн квадратных метров жилья», — отмечают в компании.

В целом же за год объем московского рынка существенно вырос. Как гласят подсчеты аналитической группы премии Urban Awards*, в середине прошлого сезона он вмещал немногим более 38 тысяч квартир и апартаментов, а к настоящему времени индикатор вышел далеко за отметку в 50 тысяч лотов — годовой прирост составил 34,6%. При этом явно усилились олигополистические тенденции: с июня 2021 года большинство крупных застройщиков значительно нарастили свой удельный вес в общем объеме актуального предложения. В итоге, если год назад десять компаний-лидеров контролировали меньше половины рынка Москвы, то сейчас этот показатель дошел до отметки 61%.

Что касается цен, согласно выводам компании «Инком-недвижимость»*, за прошедший месяц средняя стоимость жилья на первичном рынке в старых границах Москвы упала на 1% и теперь составляет 366,4 тысячи рублей (+ 20,2% за год). На присоединенных территориях (или, как предлагают говорить в группе компаний «А101», — в молодой Москве) месячное ценовое падение составило 2,1%, так что нынешняя планка установлена на отметке 230,3 тысячи рублей (+24% за год). Показатель Подмосковья — 171,2 тысячи рублей (-1,6% за месяц и +23% за год). Вроде как все чуть дешевле, но только в теории. На практике чуть более низкие цены скорее обеспечивают скидки, на которые продавцы охотнее всего соглашаются именно летом, в традиционно низкий покупательский сезон: в базовом сценарии они составляют 5-7%, хотя в исключительных случаях дисконт доходит до 20%.

По оценкам экспертов «Инком-недвижимости», сейчас на первичном рынке доля покупателей с полной суммой, необходимой для приобретения квартиры, составляет 22%, остальные 78% привлекают ипотечный капитал; инвестируют в жилье всего 3-4%. Тут, кстати, уместно рассказать, что во время своего выступления на property tour по новостройкам у воды, организованном компанией «БЕСТ-Новострой» и платформой Dombook, председатель правления Абсолют банка Татьяна Ушкова отметила: расчеты девелоперов и риелторов на то, что деньги, которые люди забирают с заканчивающихся дорогих депозитов, «прямой наводкой» отправятся на рынок недвижимости, не совсем оправдались, если не сказать жестче — совсем не оправдались. Многие предпочли «переложиться» под более низкие проценты, но оставить деньги в банках (причины такого решения требуют отдельного разговора).

Как подчеркивает директор управления новостроек «Инком-недвижимости» Валерий Кочетков, сегодня большая часть ипотечных покупателей использует льготные программы, в которых ставки субсидируются девелоперами, а наиболее популярны предложения, где кредиты предоставляются по ставкам от 0,1% на весь период (хотя покупатели, приобретающие квартиру на таких условиях, как правило, не получают скидку или совершают покупку по более высокой цене).

«Потребность в жилье у людей не исчезает, поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом. Для его стимулирования правительство использует различные инструменты, одним из которых является ставка по ипотеке 7%. Такая мера подогреет рынок, но разрыв между доходами и расходами населения растет, поэтому активность покупателей не вернется на уровень 2020-2021 годов. Для этого необходимо, чтобы граждане почувствовали уверенность в завтрашнем дне. Многие не могут позволить себе покупку жилья вследствие его высокой стоимости, и государство должно предпринимать меры для ее снижения», — считает Валерий Кочетков.

В «Дом.РФ», где, конечно же, тоже оценили* возможный общероссийский эффект от снижения ставки льготной ипотеки до 7%, в будущее смотрят куда оптимистичнее. В частности, в кулуарах ПМЭФ-2022 генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко заявил: ожидается, что последние изменения условий программы приведут к росту выдачи вдвое — с 2500–3500 до 5000–6000 оформленных кредитов в неделю.

* Есть в распоряжении Business FM