Пентхаусы: современный статус с оттенком исторической романтики

«Дома на полях шляпы», в которых панорама Москвы стала частью интерьера

«Первое, что продается в доме с пентхаусом — это сам пентхаус», — говорили риелторы 90-х. Помещение для вентиляционной камеры в экспериментальном «Доме Наркомфина», где министр финансов Николай Милютин самостоятельно спроектировал квартиру для своей семьи, часто именуют первым советским пентхаусом, но то — советская история вековой давности. А в истории новой России именно в 90-х в Москве начали появляться «дома на полях шляпы» (по одной из версий, так американские архитекторы 20-х годов прошлого века называли шикарные апартаменты, которые придумали обустраивать наверху нью-йоркских и чикагских небоскребов). Несмотря на высокую цену, московские покупатели охотно приобретали новый для себя продукт, хотя под определением «пентхаус» нередко подразумевались обычные просторные квартиры с большими лоджиями на последних этажах.

Конечно, с течением времени все во всем разобрались, пентхаусы из заграничной диковинки превратились в традиционный столичный формат, но объем такого предложения по-прежнему невелик. Как гласит риелторская статистика последних лет, пентхаусы, виллы, таунхаусы и другие лоты из разряда нетиповых составляют всего 8% рынка, и даже если на пентхаусы приходится большая часть этих 8% — все равно получается очень и очень немного.

Например, все знают, что один из обязательных атрибутов и главных достоинств пентхауса — терраса, или эксплуатируемая кровля. По статистике компании Tweed, до 95% пентхаусов Москвы в элитном и премиальном сегментах располагают собственным выходом на такую террасу, хотя по-настоящему привлекательными видовыми характеристиками может похвастаться только половина из них. Так вот, знаете, что на самом деле описывают эти внушительные проценты и доли? Всего лишь 55 пентхаусов, которые были представлены в открытой продаже в конце марта этого года. «В сегменте эксклюзивного предложения счет всегда идет на штуки, и это одна из причин, по которой первое, на что обращается внимание в доме с пентхаусом, — это сам пентхаус», — говорят в компании «Донстрой».

Фото: пресс-служба компании «Донстрой», жилой комплекс «Остров»

За почти 30 лет работы на московском рынке «Донстрой» успел узнать про эксклюзивную недвижимость все. В компании отлично помнят, как постепенно пентхаусы превращались из единичных опытных образцов в полновесный рыночный сегмент, а параллельно вырисовывался портрет их потенциального покупателя. Точнее, три портрета, поскольку, по наблюдениям специалистов «Донстрой», сегодня есть три ключевые группы людей, чей интерес к пентхаусам выходит за рамки теоретического. Причем, неважно, о каком конкретно проекте идет речь: уютной камерной «Реке», ослепительном именитом «Доме на Мосфильмовской», прорывном многогранном «Острове» или каком-то еще.

К первой категории относятся люди, которых в пентхаусе главным образом привлекают его характеристики (некоторые риелторы называют таких клиентов романтиками, хотя это, конечно, только часть правды). Конкретно метраж предложения тут стоит далеко не на первом месте. Да, пентхаус — это обязательно простор. Скажем, в «Доме на Мосфильмовской» один «маленький» пентхаус на 51 этаже имеет площадь 131,9 квадратного метра, а три больших на 52-53 этажах — 450, 547 и 746 квадратных метра, а во второй очереди проекта «Река» в продаже пентхаусы площадью и 229 и 304 квадратных метра. В общем, немало. Но ведь большие метражи можно найти и в сегменте обычных или двухуровневых квартир, таунхаусов, особняков, наконец. В совокупности выбор там будет даже пошире — так что нет, дело не в площади как таковой. Да и тяга к пространственному гигантизму давно прошла и у девелоперов, и у покупателей, хотя, согласно прошлогодним подсчетам компании Knight Frank, все равно площадь столичного пентхауса в среднем на 144% больше площади типового лота в том же проекте.

фото: пресс-служба компании «Донстрой», жилой комплекс «Дом на Мосфильмовской»

А вот собственная терраса, где можно обустроить кабинет, спортивный уголок или зону отдыха, откуда открываются захватывающие виды — это как раз характеристика № 1. Недаром опыт отдела продаж «Донстрой», да и других компаний гласит, что каждый второй покупатель сначала спрашивает не про закрытые, а про открытые пространства пентхауса.

Немного истории: лет 25 назад в столице появился термин «московский пентхаус», который имел ряд особенностей, кардинально отличающих его от заокеанских аналогов. И первым делом это было отсутствие панорамных видов — по той простой причине, что высокобюджетные проекты строились тогда, в основном, в самом центре Москвы, и благодаря жестким ограничениям по высотности вид из пентхаусов открывался в лучшем случае на соседние крыши и фрагменты исторических памятников.

По счастью, сегодня и «ареал обитания» пентхаусов значительно шире, и панорамы, что называется, на выбор. Тот, кто тяготеет к природным акцентам и мечтает о максимально возможном соединении городского и загородного образа жизни, вряд ли останется равнодушным к пейзажам заповедной зоны реки Раменки, которые окружают клубные дома проекта «Река». С верхних этажей третьего квартала «Острова», который составляют три камерные городские усадьбы нового поколения, можно любоваться изгибами Мневниковской поймы и необъятным Москворецким парком — и при этом понимать, что всего в пяти минутах от этой завораживающей тишины бьется бешеный пульс центра мегаполиса. А жители пяти пентхаусов «Дома на Мосфильмовской» с полным правом смогут говорить, что у их ног — весь город, и панорама Москвы просто стала частью домашнего интерьера.

Еще одну категорию «пентхаус-интересантов» составляют люди, для которых такие предложения как тип недвижимости интересны, главным образом, своим статусом. Причем, речь идет вовсе не о хвастливой «золотой молодежи», которой нужно нечто эдакое для фотосъемок и вечеринок — как раз таких среди современных покупателей пентхаусов практически нет, они все остались в неопытных 90-х.

Как объясняют в «Донстрой», статус в современном понимании — это территориальная обособленность, камерность и крайне узкий круг статусных соседей (а каким еще может быть этот круг, если, например, во второй очереди «Реки» всего два пентхауса, а в третьем квартале «Острова» на 188 лотов только 16 таких квартир). Пентхаус — это история про отдельный вход через элегантное стометровое лобби, отделанное гранитом и мрамором, и персональный скоростной лифт, который поднимет из паркинга и лобби домой без шума и незнакомцев, как в «Доме на Мосфильмовской». Это обилие дополнительных помещений, которые редко встретишь в обычной квартире, включая сауну, зону для йоги, зал для кинотеатра и даже бассейн. Это возможность сделать у себя дома настоящий дровяной камин и, не сдерживая дизайнерской фантазии, обыграть двухуровневое пространство с лестницей, второй свет или уникальные купольные окна. И вообще, это право называть свое жилье эксклюзивным и ничуть не грешить против истины.

Наконец, сейчас пентхаусами серьезно интересуются инвесторы, стремящиеся «припарковать» средства на рынке недвижимости и выбирающие для этого наиболее интересные форматы из числа высоколиквидных. В сентябре прошлого года компания Knight Frank приводила статистику, согласно которой на тот момент средневзвешенная цена пентхаусов на первичном рынке составляла 1,8 млн рублей за квадратный метр, что почти на 80% превышало среднерыночный показатель. Ведь ценообразование в сегменте пентхаусов происходит несколько иначе, чем у обычных квартир — здесь многое зависит от числа лотов на этаже, видовых характеристик, размера и качества террас и еще целого ряда факторов.

Тем не менее, несмотря на высокий порог входа, пентхаусы весьма популярны как объект не коротких, спекулятивных, а более долгоиграющих инвестиций. Как показывает практика, эксклюзивные форматы недвижимости остаются непотопляемыми, и пока еще ни одному кризисному ветру не удалось «сдуть» пентхаусы с рынка. Слишком уж по вкусу пришлось обеспеченным россиянам элегантное спокойствие «домов на полях шляпы».