Офисный сегмент: курс на снижение с последующим набором высоты

Первое, что интересует сегодня любителей делать прогнозы, — насколько масштабным будет процесс исхода из офисов иностранных арендаторов и сможет ли он заметно изменить рыночный расклад

Офисный сегмент Москвы закончил 2021 год на позитиве. «По итогам 2021 года объем сделок аренды и купли-продажи составил примерно 1,5 млн квадратных метров, что на 20% больше показателя 2020 года, хотя все еще меньше рекордного 2019 года на 13%, — рассказывала в январе старший директор, руководитель отдела офисных помещений компании CBRE Елена Денисова. — А итоговый объем новых сделок в сегменте класса А вообще добрался до отметки 500-550 тысяч квадратных метров, что на 36-50% и 10-20% больше аналогичных показателей за 2020 и 2019 годы соответственно».

В CBRE были уверены, что в 2022 году спрос продолжит расти, но транзакционная активность будет ограничена доступным предложением, доля свободных площадей будет сокращаться. «Мы не исключаем, что в 2022-2024 годах объем сделок может достигать 2 млн квадратных метров в случае реализации крупных сделок в отношении будущей вещи или BTS-проектов (строительства под нужды конкретной компании). Динамика сделок будет зависеть от наличия консенсуса сторон, а именно согласия в отношении готовности входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации», — отмечали аналитики компании.

С тех пор ситуация кардинально изменилась и в самой компании (после того как международная консалтинговая компания CBRE со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе заявила о выходе части бизнеса из России, российская команда объявила о выходе из состава международной сети и продолжении деятельности на территории страны в независимом статусе), и на столичном офисном рынке.

Первое, что интересует сегодня любителей делать прогнозы, — насколько масштабным будет процесс исхода из офисов иностранных арендаторов и сможет ли он заметно изменить рыночный расклад. Эксперты экосистемы ricci (так после ребрендинга называется компания S.A.Ricci) проанализировали* сделки по аренде качественных офисных площадей в Москве за последние 17 лет и пришли к выводу, что раньше уровень поглощения рынка иностранными компаниями ежегодно составлял около 30-37% от общего спроса, а в последние шесть-семь лет зарубежная доля сократилась до 15-20% и объем новых арендуемых площадей — до 80-100 тысяч квадратных метров в год, без учета пролонгаций арендных договоров, заключенных ранее. Таким образом, можно сделать укрупненный вывод, что за 17 лет иностранные участники офисного рынка арендовали 2,8-3 млн квадратных метров, как правило, размещаясь на длинных договорах аренды и преимущественно в офисах класса А и B+. Это составляет примерно 16% от общего объема офисов в Москве.

При этом многие из данных компаний являются русскими подразделениями или партнерствами, имеющими определенную операционную независимость в принятии управленческих решений, поэтому сложно ожидать, что все одномоментно встанут и уйдут. Но оптимизация площадей более чем вероятна в течение следующих 6-12 месяцев, считают эксперты.

Стоит учитывать, что за последние семь лет доля свободных площадей на офисном рынке снижалась, и даже время пандемии лишь немного повысило вакансию. В кризисные 2014-2015 годы доля вакантных площадей была на уровне 25% для класса А и 17% для класса В, примерно то же самое было и в 2008-2009 годах. Сегодня данный показатель более чем в два раза ниже, и вообще-то рынок испытывает дефицит свободных качественных площадей. Так что предпосылок к очень уж сильному росту вакансии объективно нет. Даже при ее двукратном увеличении она всего лишь дойдет до знакомых рынку показателей предыдущих кризисов.

Кроме того, как считают аналитики, в условиях новой рыночной конъюнктуры (в первую очередь роста ключевой ставки, которая повлияет на проектное финансирование) в ближайшее время на рынок будут выходить единичные офисные проекты, и бизнес-центры, которые сегодня находятся в стадии активной реализации, поглотят весь или почти весь накопленный на рынке спрос. «То, что строится, однозначно будет достроено, но новые офисные проекты вряд ли будут начинать. Площадки, на которые уже выпущены документы (РНС или ГПЗУ), будут реализовываться по схеме built-to-suit: сейчас спрос на такие объекты снизился, но в перспективе полгода-год он появится», — делится прогнозами управляющий партнер ricci Алексей Богданов.

А вот как видит дальнейшее развитие событий партнер, руководитель департамента исследований и аналитики компании Cushman & Wakefield Денис Соколов*. По его мнению, сложившаяся ситуация приводит к заморозке рынка и остановке всех бизнес-процессов. «Мы увидим рост ставок около 10% аренды по открытым вакансиям в качественных зданиях с низкой вакансией. При этом из-за остановки бизнеса, резкого снижения объема сделок и низкой арендной активности ставки аренды по закрытым сделкам будут достаточно стабильными», — считает эксперт, говоря о перспективах ближайших трех месяцев.

Во втором полугодии начнется активизация арендного бизнеса, связанная в первую очередь с оптимизацией затрат. «На рынке закрывается минимальное число сделок, при этом доля свободных площадей растет (прогноз на конец года — 12%). Собственникам, заинтересованным в сдаче своих площадей в аренду, придется идти на уступки и снижать ставки, так как арендаторы будут вынуждены экономить и делать выбор в пользу более выгодных вариантов размещения. Таким образом, ставки аренды по закрытым вакансиям покажут снижение около 5%. Особо внимательно следует следить за так называемым процессом национализации, так как новым управленческим командам понадобится офисное пространство», — уверен Денис Соколов.

Что же касается прогнозов на 2023 год, то, как подчеркивает эксперт, сегмент развивается по принципу «пружины»: после сжатия рынка, удешевления денег и низкой активности начнется рост ставок аренды. Собственники будут вынуждены компенсировать инфляционное давление после снижения показателя в 2022 году, причем в подобных условиях даже высокая вакансия не будет оказывать сдерживающего действия. Но рыночная активность будет преимущественно представлена оптимизацией занятых площадей и переездами на более выгодных условиях.

*Есть в распоряжении Business FM