Складской сегмент: коррекция без паники
Лента новостей
На российском рынке сильно не хватает складских площадей, а стоимость аренды все время растет: после 2021 года ставки аренды ушли в плюс на 32%. По словам экспертов, «на рынке складской недвижимости России по-прежнему наблюдается дефицит качественных площадей»
Все последние годы склады называли «новой нефтью» рынка недвижимости, запах которой радовал девелоперов и инвесторов несказанно. Согласно статистике компании Knight Frank*, общий объем складских площадей в России по итогам 2021 года составил более 35 млн квадратных метров. При этом за год было введено 2,43 млн квадратных метров (+27% по сравнению с 2020 годом), из которых 53% было введено в Москве, 6% — в Санкт-Петербурге и 41% — в остальных регионах страны.
Стоит отметить, что объем введенных складских площадей в регионах (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам прошлого года вырос на 30% по сравнению с 2020 годом и побил рекорд конца 2015 года, став максимальным за всю историю наблюдений на российском рынке.
Исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков согласен с определением 2021 года как рекордного для складского рынка по целому ряду параметров. По его данным, «возросший спрос на индустриальную недвижимость по всей России привел к заключению сделок почти на 4,5 млн квадратных метров площадей — это исторический показатель. Так же обстояло дело и с новым предложением: 2,43 млн квадратных метров площадей стали рекордными».
Конечно, по оценкам экспертов Knight Frank, половина введенных складов — это проекты формата built-to-suit, доля которых в общей структуре ввода выросла по сравнению с 2020 годом на 37 процентных пунктов. Доля площадей для сдачи в аренду, наоборот, сократилась на 30 процентных пунктов и составила 30%, и еще 20% было введено под нужды собственников.
«На фоне рекордно высокого спроса на складскую недвижимость доля вакантных площадей класса А и В в регионах России по итогам 2021 года достигла 2,2%, что на 2,3 процентных пункта меньше, чем в 2020 году. При этом доля готовых вакантных площадей в складских объектах класса А составляет 1,8%: хотя уровень вакансии варьируется в зависимости от региона, в каждом из них ощущается острый дефицит качественных складских площадей», — подчеркивают в компании.
Еще один результат 2021 года — рост стоимости арендных ставок, который наблюдался как в Московском регионе, так и на других региональных рынках. Низкий уровень вакансии, наличие стабильного спроса, рост затрат на строительство складов — и в итоге ставки аренды ушли в плюс на 32%. В частности, средневзвешенная ставка аренды на готовую к въезду складскую недвижимость класса А в регионах России составила 4900 рублей/квадратный метр/год без НДС и ОРЕХ.
По словам регионального директора, директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, «на рынке складской недвижимости России по-прежнему наблюдается дефицит качественных площадей, продолжающийся рост стоимости строительства и финансирования проектов. Дальнейшее активное развитие отрасли очень зависит от этих факторов. На основании данных о ставках в будущих проектах можно ожидать, что стоимость аренды на готовые к въезду складские площади еще не достигла своего пика и по итогам 2022 года ее рост продолжится во всех регионах России».
О продолжающемся росте складских ставок, в том числе в столице и ее окрестностях, в своем выступлении на одной из профильных конференций говорил и партнер, руководитель департамента исследований и аналитики компании Cushman & Wakefield Денис Соколов*.
«В январе-феврале 2022 года ставки аренды на складские площади класса А в Московском регионе продолжили активный рост и дифференциацию в зависимости от степени готовности и удаленности объектов от города. Различие в запрашиваемых ставках аренды доходило до двух с половиной раз. Игроки рынка столкнулись с тем, что классический среднерыночный индикатор не отражал стоимости реально существующего предложения на рынке, но продолжал выступать индикативом рыночного здоровья. К началу марта индикатор зафиксировался на 6 600 рублей за квадратный метр в год (+20% к индикатору на конец 2021 года). Мы ожидаем, что до конца года мы увидим инфляционный рост ставок аренды до 7 000 рублей за квадратный метр в год, несмотря на «заморозку» текущих бизнес-процессов. Коррекция вниз ожидается только в 2023 году», — считает эксперт.
Несмотря на слабеющий потребительский рынок, в условиях сохраняющегося роста ставок аренды на складские объекты в краткосрочной перспективе ретейлеры в текущем году будут осторожны в сжатии. По мнению Дениса Соколова, наиболее активный выход на рынок свободных площадей мы увидим во второй половине года и к концу декабря получим вакансию в размере 3-4% с перспективой роста в 2023 году.
Профессионалы рынка, с которыми побеседовала Business FM, в целом едины в своем мнении: позитивный настрой сохраняется и о падении складского рынка с пьедестала предыдущих лет речь не идет; при этом экономическая неопределенность, разрыв цепочек поставок, пока до конца непонятный формат ухода с российского рынка ряда зарубежных игроков и столь же непонятный формат возможного прихода на их место новых, рост стоимости строительства и стоимости его финансирования, потребительская апатия — еще не полный список факторов, заставляющих каждого игрока сегмента активно пересматривать стратегии, искать варианты оптимизации издержек и менять планы на будущее.
Анастасия Корневич, директор департамента логистической недвижимости компании Accent Capital:
«Склады — один из самых устойчивых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Пока мы не фиксируем резких изменений. Мы понимаем, что многие компании поставили на паузу планы развития. Разрыв цепочек поставок влияет на всех участников рынка, от арендаторов до девелоперов. Из-за падения покупательной способности, вероятно, у некоторых арендаторов возникнет запрос на сдачу в субаренду помещений под развитие, однако в условиях низкой вакансии мы не прогнозируем значительного изменения в ставках аренды. По причине удорожания импортных строительных материалов, а также роста стоимости фондирования новое строительство большинства складских объектов, скорее всего, будет заморожено. Это еще одна причина, по которой текущие ставки аренды сохранятся. При этом на рынке есть проекты, которые строятся без долга, со своими мощностями. В целом мы не прогнозируем на нашем рынке каких-то глобальных изменений, ставки аренды, скорее всего, сохранятся, даже могут вырасти. Вакансия незначительно вырастет, но это не приведет к серьезным изменениям».
Андрей Постников, генеральный директор компании «Ориентир»:
«Складской рынок вошел в кризис в состоянии интенсивного роста, с высоким уровнем заинтересованности со стороны инвесторов и заказчиков. С начала марта произошло два больших изменения, которые привели к отмене части новых проектов и реструктуризации недавних сделок. Во-первых, резкий рост ключевой ставки сделал невозможным финансирование новых проектов за счет банковских кредитов. Во-вторых, разрыв логистических цепочек, а также ограничения на поставку инженерного оборудования и компонентов привели к частичной или порой полной приостановке строительства. У компании «Ориентир» в настоящий момент на этапе строительства находятся только проекты, финансируемые заказчиками без привлечения кредитов, в том числе по схеме договоров купли-продажи и генерального подряда. Главной задачей, над решением которой мы работаем в настоящий момент, является замещение необходимых для строительства компонентов, которые невозможно получить по привычным каналам импорта. Несмотря на некоторые затруднения, компания планирует вернуться к привычному темпу строительства в ближайшее время, найдя как альтернативных поставщиков вне России, так и возможности для импортозамещения. Пока сложно определенно говорить относительно возможного роста вакансии на складском рынке, так как, с одной стороны, существует риск снижения спроса на помещения, появление предложения на субаренду излишков площадей, а с другой стороны, пока строительство новых проектов резко сократилось и вывод новых, свободных объемов будет минимальным. Вакансия была близка к нулю, и даже в случае, например, освобождения таких объемов, как 300-500 тысяч квадратных метров, в Московском регионе это всего лишь 2-3% дополнительной вакансии, что не позволит говорить о принципиальном изменении баланса. Отдельно стоит отметить, что международные компании, которые сделали заявление о закрытии бизнеса на территории РФ, не объявляли о каких-либо изменениях в отношении арендуемых ими складских помещений. В целом мы сохраняем позитивный взгляд на перспективы сектора: есть все предпосылки, чтобы склады и производственная недвижимость демонстрировали высокую устойчивость к сегодняшнему кризису».
Захар Вальков, исполнительный директор компании Radius Group:
«На сегодняшний день в складах все спокойно. Все ждали, что 2022 год станет для складов не менее знаковым в плане развития, чем 2021-й: только в Московском регионе планировалось к вводу почти 2 млн квадратных метров высококлассных площадей: были заявлены как спекулятивные проекты, так и проекты формата built-to-suit. Когда ключевая ставка ЦБ поднялась до 20%, часть стройматериалов кратно подорожала, а другая часть стала просто недоступна для отгрузки в Россию, стало понятно, что планы в заявленном объеме осуществить не удастся. Даже если до конца года произойдет корректировка ставки ЦБ и, при позитивном сценарии, показатель снизится до 17-18%, это все равно сотрет девелоперскую доходность. В наиболее сложном положении оказались склады, реализуемые с заемным финансированием и находящиеся на начальной стадии строительства: некоторые стройки пока поставлены на паузу и, возможно, возобновятся после окончания спецоперации, про некоторые уже можно забыть, особенно это касается спекулятивного девелопмента. Конечно, в течение года какой-то объем новых проектов выйдет на рынок, но пока сложно даже предположить, насколько меньше он будет от заявленных ранее цифр. Спрос тоже ждет корректировка, но сильного спада в 2022-м пока не ожидается. Рынок складской недвижимости последние годы оставался рынком продавца, спрос в разы превышал предложение, наблюдался дефицит качественных индустриальных площадей. Приведу в пример Московский регион, где девелоперы просто не успевали строить в том объеме, который нужен рынку: в 2019-м совокупный объем ввода составил более 900 тысяч квадратных метров, а показатель спроса — 1,8 млн квадратных метров (именно такой объем сделок был закрыт на рынке качественной складской недвижимости), в 2020-м также был перекос в сторону спроса — 2,3 млн против 850 тысяч квадратных метров нового предложения. Прошлый год не стал исключением, а лишь еще больше подтвердил тренд на увеличивающийся спрос. Площадей нет, и, несмотря на то что сейчас мы слышим о массовом уходе иностранных игроков, важно отметить, что вакансия держится на прежнем уровне: многие не разрывают контракты аренды, оставляя за собой помещения, а также не увольняют сотрудников, выплачивают зарплату и ожидают улучшения политического фона. Вообще уход с рынка — это довольно долгий, дорогой и трудоемкий процесс, поэтому в одночасье не стоит ожидать высвобождения площадей. И скорее всего, как только обстановка стабилизируется, часть компаний возобновит свою деятельность».
В частности, как рассказывает Захар Вальков, в их парке «Южные Врата» на сегодняшний день 550 000 квадратных метров складов и 24 резидента, крупные российские и иностранные компании. И вакансия — 0%, то есть свободных блоков нет.
«Нашей управляющей компании не поступало уведомлений о прекращении деятельности на территории России, арендаторы ведут свой операционный бизнес в стандартном режиме. В проектах Radius Group запрашиваемый уровень ставок на стандартные складские помещения — от 6 000 рублей за квадратный метр в год triple net, и сейчас мы не видим объективных рыночных оснований для снижения, наоборот, очередное повышение себестоимости строительства, вызванное увеличением цен на строительные материалы, ростом заработных плат работников и, конечно, увеличением стоимости кредитования, толкают эти уровни вверх», — поясняет эксперт, по мнению которого в сегодняшней ситуации склады в целом будут наименее пострадавшим сегментом рынка коммерческой недвижимости.
*Есть в распоряжении Business FM
Рекомендуем:
Рекомендуем:
