Офисный рынок — он классный! Насколько — каждый решает сам

Опубликована новая система классификации офисных помещений, которую будут применять с 2022 года. Она имеет пять отличий от предыдущей версии. Какие преимущества и недочеты новой системы?

Недавно комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) опубликовал новую систему* классификации офисных помещений, которая будет применяться организацией с 2022 года. По мнению экспертов РГУД, развитие рынка давно привело к необходимости актуализировать стандарты в соответствии с современными технологиями и повысившимися требованиями к техническим и инженерным характеристикам зданий.

«В 2009 году, когда была принята первая версия классификации, рынок находился на этапе формирования. Сегодня мы находимся на этапе его качественного развития. После длительной работы мы готовы представить классификацию версии 2021, которая должна стать основой качественного развития рынка офисов не только в Москве и Петербурге, но и в регионах, — считает председатель комитета по офисной недвижимости РГУД Гайк Папоян. — Основной целью проделанной работы стал акцент на качестве объектов: инженерная инфраструктура должна соответствовать современным технологиям, управление — быть профессиональным, а процессы — автоматизированы. Обновленная классификация носит прикладной характер: она показывает девелоперам, в каком направлении будет меняться рынок в ближайшие годы».

Базовая классификация офисной недвижимости РГУД — система критериев оценки объекта по шести ключевым разделам: основные инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и доступность, парковка, управление зданием и услуги для арендаторов, а также дополнительные параметры. Присвоение класса происходит с учетом соответствия требованиям и суммы набранных баллов по всем характеристикам, с корректировкой на мнение экспертов. Как отмечают в РГУД, за последние семь лет классификацию гильдии прошли более тысячи объектов по всей России.

Новая версия классификации имеет пять основных отличий от предыдущей: исключение из списка класса С и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня; обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем для объектов класса B+; повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса А; обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса А: высота потолков должна быть не менее 3,3 метра в чистоте, шаг колонн — минимум 6х6, нагрузка на перекрытия минимум 400 килограммов, наличие фальшпола; соответствие стандартам «зеленой» сертификации с 2024 года.

«Безопасный объект с энергоэффективными технологиями будет заполнен арендаторами быстрее плохо оборудованного здания в центре. И с этой точки зрения главная цель обновленной классификации заключается в обеспечении качественных бизнес-центров высоким индексом заполняемости. А основная задача нововведений — стимулировать развитие рынка офисной недвижимости и появление новых современных проектов, соответствующих международным стандартам качества, проектов с комфортной для ведения трудовой деятельности средой», — уверен сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД Иван Починщиков.

По мнению управляющего партнера компании RRG, председателя экспертного совета при РГУД Дениса Колокольникова, изменение классификации — правильное решение, поскольку сам рынок действительно меняется кардинально и старые нормативы уже не вписываются в его структуру. Впрочем, вопросы все-таки остаются.

Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG, председатель экспертного совета при РГУД «Безусловно, правильно, что появились дополнительные обязательные критерии, в частности, по интеграции инженерных интеллектуальных систем. Правильно, что повышаются требования к приточно-вытяжной вентиляции, нагрузке, что появляются новые соответствия «зеленым» стандартам и многое другое. Иными словами, инженерная начинка становится более весомой, чем в прежней версии классификации. Есть и спорные моменты: например, высота потолков в классах А (3,3 метра), В, В+ (2,7 метра) — при том, что кардинальных отличий в последних классах нет, это довольно серьезный критерий для данной категории, учитывая, что все это в состоянии «в бетоне». Я, например, считаю, что 2,7 метра для В+ маловато. Но это уже дискуссионный вопрос, как и расположение объектов вблизи городских кладбищ. И еще из новой классификации убрали класс С. Возможно, это верное решение, но стопроцентно сказать нельзя, поскольку существует довольно много объектов под редевелопмент, в том числе и промышленные здания, которые не всегда выводят на рынок проекты высокого класса».

Но в целом, по словам Дениса Колокольникова, классификация верная, понятная и, ко всему прочему, позволяющая участникам рынка разговаривать на одном языке. В идеале так оно, наверное, и есть. К тому же, объект, высоко оцененный по всеми принятым критериям, современнее, технологичнее, с высокой капитализацией — словом, со всех точек зрения лучше, поэтому привлекательнее для арендатора, выгоднее для владельца и вообще интереснее для рынка. Вот только серьезное «но» как раз и заключается в отсутствии на российском рынке единства, хотя бы отчасти присущего зарубежному офисному сегменту. Там, конечно, тоже подход, разработанный BOMA (Building Owners and Managers Association), — часто используемый, но далеко не единственный. Однако все существующие системы не особо противоречат друг другу, скорее дополняют и потому уживаются довольно мирно.

У нас же идет давнее, тщательно скрываемое от глаз непосвященных, но отлично известное всем профессионалам бодание между авторами различных классификаций, каждая из которых негласно считает себя самой правильной и вообще единственно возможной. Все классификации, как и за рубежом, по сути, похожи и отличаются друг от друга деталями, и все-таки РГУД непримиримо использует свою методу, «большая пятерка» консалтеров свою и так далее. Так что офисным владельцам и арендаторам порой крайне сложно разобраться, к чьему мнению стоит больше прислушиваться и чей «сертификационный аттестат» будет повесомее.

«Так, например, в классификации офисных зданий, утвержденной в 2013 году Московским исследовательским форумом — представителями пяти международных консалтинговых компаний, высота потолка «в чистоте» составляет минимум 2,7 метра (для класса А и В+), в то время как в новой версии классификации РГУД данный параметр для класса А уже составляет не менее 3,3 метра», — приводит пример аналитик департамента офисной недвижимости компании Accent Capital Игорь Кузьмин. Между тем, как подчеркивает эксперт, без четкого отнесения здания к тому или иному классу сложно выполнить целый ряд задач.

Игорь Кузьмин аналитик департамента офисной недвижимости компании Accent Capital «Определение класса офисного здания может помочь собственнику в позиционировании объекта на рынке, а также в обосновании арендных ставок. А внесенные в классификацию изменения о соответствии здания стандартам «зеленой» сертификации (или о наличии данного сертификата) свидетельствуют о росте популярности и числа «зеленых» офисов, а также об увеличении потребности компаний-арендаторов в таких бизнес-центрах».

Кроме того, правильно установленная классификация крайне важна для определения стоимости бизнес-центра: как подчеркивает генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко, это весомый, опорный документ при получении кредита или обосновании цены продажи актива. Хотя и тут есть свои «но».

Андрей Степаненко генеральный директор Российского аукционного дома «В принципе, это, конечно, некая идеальная модель, которая неизбежно корректируется градостроительной реальностью. Например, если в центре Москвы вы найдете бизнес-центры класса А, которые соответствуют всем требованиям классификации, то центр Петербурга — это историческая застройка со всеми сопутствующими сложностями реконструкции и приспособления и дефицитом парковочных мест. В то же время локация — определяющая характеристика, стоимость и востребованность объекта растет пропорционально близости к деловому и историческому центру: это я могу сказать как продавец офисной недвижимости. В целом, на рынке есть общие представления о том, что такое класс А и что такое класс B. Из них покупатели, как правило, и исходят: это расположение, инженерные системы, высота потолков и так далее».

Конечно, на классификацию часто ориентируются арендаторы, особенно международные или иногородние. При выборе объекта на незнакомом рынке они используют принятые во всем мире характеристики, напоминает Андрей Степаненко. И вот тут, пожалуй, очень важен поворот, который придает обсуждению партнер, руководитель департамента исследований и аналитики компании Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Денис Соколов партнер, руководитель департамента исследований и аналитики компании Cushman & Wakefield «Офисная классификация была первоначально создана на заре формирования нашего рынка как ответ на запрос девелоперов, только начинающих свой путь в офисной недвижимости. С тех пор она несколько раз пересматривалась, однако до сих пор существующая классификация была ориентирована на столичный рынок, на котором было сосредоточено около 80% всех офисных зданий. В последние годы активизировались региональные рынки, и в этой связи появление классификации, ориентированной на федеральный рынок, является важным событием и большим подспорьем для региональных девелоперов и экспертов».

Так что те самые иногородние и международные арендаторы, о которых говорит Андрей Степаненко, выходя на незнакомые (новые, региональные, активизировавшиеся) рынки, имеют пусть не бесспорную, пусть не общепризнанную, но все-таки систему координат, позволяющую начать движение в правильном направлении. Что же касается Москвы, тут Денис Соколов и Андрей Степаненко солидарны: в столице любая классификация в принципе менее актуальна, так как местный рынок требует учета большего числа параметров и в целом более гибкого подхода к оценке зданий.

*Есть в распоряжении Business FM