Земельные участки: сначала думай, потом ВРИ

Каждую неделю Росреестр публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере недвижимости. На сей раз эксперты ведомства решили обратить внимание землевладельцев на тему смены вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка

К какому ВРИ относится наш участок? Что на нем можно делать, а чего нельзя? Что будет, если нельзя, а все-таки сделать, потому что очень хочется? Как изменить ВРИ и надо ли вообще его менять? Эти вопросы часто не дают землевладельцам спать, и правильно — достаточно сказать, что вид разрешенного использования является главным фактором при определении кадастровой стоимости участка и величины налога, а за использование земли не по целевому назначению можно налететь на недетский штраф.

Как напоминают в Росреестре, вся земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны — имеющие четкие границы области, для которых установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти прописывают виды разрешенного использования земельных участков, указывают, какие объекты недвижимости там можно строить, устанавливают их параметры по высоте и так далее. При этом документально закрепляется, какие ВРИ могут быть выбраны владельцами участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для чего участки не могут быть использованы вообще.

Ныне действующий классификатор видов разрешенного использования, который был утвержден приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412, содержит 13 ВРИ — от сельскохозяйственных работ и производственной деятельности до отдыха и жилой застройки. На основании этого классификатора каждый муниципалитет устанавливает для своей территориальной зоны основные виды разрешенного использования участков, вспомогательные и условно разрешенные.

Нетрудно догадаться, что основные виды — это про то, с какой основной целью приобретается и используется участок (скажем, для жилой застройки или для ведения сельского хозяйства). Условно разрешенные виды вступают в игру при необходимости расширить способы использования земли — например, если на участке, который предназначен для строительства магазина, владелец решил открыть автомобильную заправку. А вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка: как поясняют специалисты Росреестра, это, в частности, может понадобиться, если собственник захочет возвести на участке забор, гараж или хозпостройку.

Заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости или воспользовавшись сервисом «Публичная кадастровая карта», каждый землевладелец может узнать или уточнить ВРИ своего участка. Ну а дальше, в общем-то, просто — надо только понять, соответствуют ли ваши замыслы виду разрешенного использования вашей земли.

Например, если есть идея построить индивидуальный жилой дом (страшно популярная ныне тема), то для ее воплощения необходимо, чтобы участок имел ВРИ «Для индивидуального жилого строительства» (на таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры), «Для ведения личного подсобного хозяйства» (здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных), «Ведение садоводства» (такие участки предусмотрены для отдыха и/или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, также здесь можно строить дома — жилые и садовые).

А вот если основной ВРИ участка — «Ведение огородничества», строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Допустимо разве что возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая. Аналогичная ситуация с ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» — производить сельхозпродукцию в этом случае можно, а возводить объекты капитального строительства нельзя. Словом, тонкостей в этом деле немало.

Если желания и возможности категорически не совпадают, придется поменять либо первое, либо второе. «Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования. Поэтому прежде всего необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте», — предлагает Росреестр.

При наличии утвержденных ПЗЗ владелец участка (за исключением случаев, предусмотренных законом) вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, а затем подать соответствующее заявление в любой удобный офис МФЦ. Важно при этом помнить, что изменение ВРИ на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

И еще одно: изменение вида разрешенного использования участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а стало быть, и величины земельного налога. Так что, прежде чем действовать, подумайте, что именно стоит поменять. Может, все-таки желания?