Складской сегмент: властелины столичного кольца

Несмотря на рост арендных ставок, спрос на складскую недвижимость в Москве увеличивается темпами, опережающими рост предложения. Но что при этом происходит в городах, окружающих столицу складским кольцом?

Московский рынок складской недвижимости встретил середину года под звуки открывающегося шампанского — то ли провожали удачное первое полугодие, то ли отмечали радужные перспективы всего 2021-го. По данным компании Knight Frank (есть в распоряжении Business FM), с января по июль 2021 года в столице и ее окрестностях введено в эксплуатацию 279 тысяч квадратных метров складских помещений, а в планах до конца года — 1,1 млн «квадратов». Согласно прогнозам, объем сделок к концу года приблизится к отметке 2,25 млн квадратных метров, при этом если по итогам первого полугодия доля вакантных площадей составляла 1,6%, то по итогам второго она должна опуститься до 0,7%.

Это означает, что, даже несмотря на очевидное разбухание средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды (которые, по оценкам главы департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, в классе А будут к концу года составлять 4800 рублей за квадратный метр в год, а по мнению регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Colliers International Виктора Афанасенко, могут дорасти до 5000 рублей и даже превысить эту отметку), спрос на склады в столице и ее окрестностях увеличивается темпами, опережающими рост предложения. Как считает исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков, и через пять лет, и через десять Москва останется главным складским рынком страны.

Но что при этом происходит в сопредельной реальности — в городах, окружающих Москву складским кольцом? Обсуждению этой темы был, в частности, посвящен очередной, четвертый по счету бизнес-завтрак, на который руководство расположенного в Туле логистического центра Dockland традиционно пригласило ведущих экспертов складского рынка — представителей компаний Knight Frank, JLL, Colliers International, S.A. Ricci, «Ориентир», Radius Group и целого ряда других игроков сегмента.

Столичное кольцо — это Тула, Калуга, Рязань, Тверь, к которым руководитель компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов предложил добавить Владимир, Ярославль, Орел, Брянск.

С одной стороны, по образному выражению генерального директора ГК «Ориентир» Андрея Постникова, «брызги» ныне огромного спроса на складские площади вылетают из столицы и долетают до городов «кольца». В сочетании с пусть не таким огромным, но все же имеющимся спросом со стороны локальных игроков это дает возможность владельцам логистических комплексов твердо стоять на ногах: акционер компании Dockland Антон Воробьев признался, что из потенциальных арендаторов даже образовалась небольшая очередь.

И все-таки у «властелинов кольца» масса проблем, незнакомых Москве, к которым к тому же приплюсовываются сложности, знакомые даже столице. Все вместе это приводит к весьма серьезному давлению на сегмент.

Первой из таких проблем участники встречи назвали рост стоимости стройматериалов. «В среднем с четвертого квартала 2000 года по июнь 2021 года стройматериалы подорожали на 55%, основные строительные работы — на 33%, работы «под ключ» — на 50%», — отметил Константин Фомиченко. Вкупе с ростом ключевой ставки и, как следствие, ростом стоимости кредитов это дало заметное удорожание общей стоимости строительства. И на какой обратный «откат» рынка директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании S.A. Ricci Дмитрий Герастовский предлагает даже не рассчитывать.

При этом ставки, хоть и растут, но не такими темпами, а к их более активному росту арендаторы категорически не готовы — и вот это несоответствие, по мнению Андрея Постникова, даже может стать основой масштабного кризиса на складском рынке.

В такой ситуации банки с особой придирчивостью смотрят на потенциальных заемщиков из складского сегмента, особенно регионального. По рассказам эксперта рынка Анны Букринской, девелоперы нередко попадают в замкнутый круг: арендаторы говорят — постройте свой склад хотя бы на 60%, и мы с радостью арендуем у вас площади, но всего 2-3 тысячи «квадратов», а банки говорят — покажите, с кем из федеральных арендаторов (местные в расчет вообще не принимаются) у вас подписан хотя бы предварительный договор, и тогда мы дадим вам кредит на строительство склада.

В итоге имеющийся локальный спрос порой удовлетворить не получается. А что касается федерального крупняка, особенностью нынешнего расклада сил в сегменте является заметный рост влияния компаний e-commerce и сетевых игроков, наращивающих присутствие на рынке электронной коммерции. С точки зрения расположения складских комплексов такие компании интересуют исключительно города, где сосредоточена их потребительская аудитория. Даже 180 километров, разделяющие Москву и Тулу, для них много — учитывая, что основные клиенты находятся в Москве.

Следующая проблема, которая меньше касается столицы, но в полный рост стоит в регионах, — нехватка надежных подрядчиков и поставщиков и отсутствие профессиональных девелоперов. «Есть объекты, и Dockland тому подтверждение, но нет рынка», — считает коммерческий директор компании Chelamco Александр Перфильев. Добавьте к этому нехватку и отчаянную дороговизну рабочих рук, нарушение сложившихся цепочек поставок, отсутствие системного спроса, постоянный рост ставок — у региональных инвесторов и девелоперов множество поводов для волнения. А решать, в каком направлении дальше вести бизнес, надо, хотя, как оказалось, у профессионалов нет единого мнения по поводу использования свободных складских площадей или свободных участков под складское строительство в городах «кольца».

Возможных сценариев участники бизнес-завтрака нарисовали великое множество — от «ни в коем случае не строить ничего нового и подождать» до «немедленно начинать строить нормальные склады формата big box, спрос на которые будет продолжать расти». В промежутке — например, предложение сделать ставку на размещение небольших производств, хотя при всей внешней привлекательности этот вариант не так-то прост. «Если нет какого-то важного элемента, создающего экономику проекта, — серьезных льгот, государственной программы, поддержки местных властей и так далее, если нет четкого понимания, почему данное производство должно располагаться именно в этом региональном городе — как-то так всегда получается, что его размещают в Московской области», — напоминает Захар Вальков.

Или можно попробовать создать что-то небольшое, фактически пробное в формате light industrial. По мнению управляющего директора компании Skladman USG Евгения Нумерова, такой склад непременно «полетит» — light industrial был темой дня года два-три назад, потом разговоры о нем как-то поутихли, но, как подчеркивает Евгений Нумеров, потребность в новых площадях данного формата очень высока и будет оставаться такой еще очень долго.