Если сдерживать — точно рванет: почему ограничение нормы прибыли застройщиков спустит ценовой крючок

Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development:

«Предложенное ограничение или установление пределов по норме прибыли для застройщиков — это, по сути, купирование следствия, а не причин роста цен. Исходя из того, что в России не было зафиксировано прецедента на снижение цен стоимости жилья за историю девелопмента с 2000-х годов, можно предположить, что в Московском регионе пришли к той самой разумной стоимости жилья, которая должна была наблюдаться еще три-четыре года назад и увеличиваться постепенно в течение последних пяти лет, а не резко, как это произошло за последние полтора года. Сейчас действительно имеет место злоупотребление рыночными механизмами за счет увеличившегося в последний год спроса и доступности ипотеки. Из-за пандемии девелоперы были не готовы в короткие сроки обеспечить достаточное предложение, что привело к закономерному росту цен. Также причинами этому стали увеличение платежей за изменение вида разрешенного использования земельных участков, рост цен на материалы и работы, недостаток кадров. Стоит отметить и тот факт, что число участков под застройку в Москве неуклонно сокращается, а ожидания текущих собственников только растут (в том числе и на фоне роста цен на недвижимость). Девелоперский рынок в условиях отсутствия льготной ипотеки для широкого круга потребителей имеет значительное число рисков (позиционирование проекта, спрос, обременения, технические и технологические риски повышения себестоимости и так далее), кроме того, не все проекты одинаково успешны — существуют различные условия покупки земли, разная структура себестоимости, разные классы недвижимости. Введение директивных норм и регулирование рыночных механизмов может еще больше усугубить ситуацию в строительной сфере, в результате чего понадобятся очередные меры поддержки, а значит, вероятен и очередной рост цен на недвижимость».

Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет»:

«Экономика имеет все меньше рычагов для активизации роста, пандемия забрала огромные деньги во многих странах, в том числе и у нас, и подобные инициативы понятны. Однако, помимо IT, сегментов экономики, которые растут сегодня быстро, не так и много. Конечно, девелоперский бизнес растет, но не нужно забывать, что это тяжелый бизнес во всех смыслах. Он высокорискованный и нуждается в долгосрочных инвестициях — девелопер получает деньги через много лет после того, как приобрел участок и начал на нем что-то строить. При этом мы еще должны учитывать гигантские риски: может измениться рынок, конъюнктура, вырасти себестоимость, обостриться конкуренция — все, что угодно, может произойти за время реализации проекта. Когда говорят о сверхприбыли девелопера, забывают, что девелопер постоянно вкладывается в развитие продукта, а также несет большую социальную нагрузку: в столичном регионе помимо жилья мы строим школы, детские сады, поликлиники, выполняем комплексное качественное благоустройство, создаем инфраструктуру у дома. Как поменяется рынок, если введут мораторий? В первую очередь, если ограничат потолок доходности, совсем по-другому будут оцениваться риски. Когда девелопер рискует, то рассчитывает, что риск этот будет оправдан. Если доходность ограничат, компания сто раз подумает, нужно ли на себя такие риски брать. Это приведет в первую очередь к тому, что с рынка будут уходить часть игроков. Скорее всего, поменяется форма сделок купли-продажи и вообще партнерства в девелопменте. Например, земля, скорее всего, перестанет продаваться за деньги».

Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федеральной девелоперской компании «Талан»:

«Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году. Сегодня маржинальность девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18%. Например, в группе компаний «Талан» рентабельность по EBITDA в 2020 году составила 13%. В перспективе трех лет, даже с учетом растущего рынка, мы не ожидаем увеличения рентабельности, это связано с ростом цен на строительные материалы, увеличением затрат на персонал, затратами на проектное финансирование. Регионы, где застройщики получают более высокую рентабельность, это Москва, Санкт-Петербург, Сочи и города Дальнего Востока, где рентабельность бизнеса доходит до 30%. Ограничение девелоперов по рентабельности может привести к застою на рынке строительства, например таких регионов, как Приморье и Хабаровский край: в 2019 году федеральные девелоперы начали выходить на эти рынки, в связи с чем там существенно поднимается уровень девелоперского продукта. Ограничение нормы прибыли приведет к откату отрасли назад».

Ольга Магилина, заместитель генерального директора «Kaskad недвижимость»:

«Прибыльность девелопмента в загородном сегменте недвижимости и без депутатских инициатив уже очень давно не превышает 20%. Любому человеку, знакомому с основами экономики, будет понятно, что в результате таких ограничений цены на недвижимость при прочих равных гарантированно пойдут не вниз, а вверх. Потому что те девелоперы, которые уже работают в сегменте загородной недвижимости, стабильно получая менее 20% прибыли, никак свою ценовую политику корректировать, естественно, не будут. А те потенциальные инвесторы или компании, которые лишь планировали выйти на этот рынок, вполне могут ожидать от своих вложений и более высоких размеров ROI — и они, безусловно, от выхода на рынок откажутся. Конкуренция в загородном сегменте сейчас невысока именно потому, что сегмент вполне заслуженно оценивается профессионалами как сложный, высокорискованный и низкодоходный. Ну а в результате таких инициатив желающих здесь поработать станет еще меньше. Любой экономист-первокурсник знает, что снижение конкуренции рано или поздно приводит к росту цен и снижению качества продукта на локальном рынке».

Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family:

«Наличие у застройщика большой нормы рентабельности — это миф, сложившийся в результате того, что в России очень любят считать выручку и не понимают структуру затрат, связанных с ведением бизнеса. Инициатива депутатов сделать норму рентабельности 20% сама по себе классная, особенно если эта норма будет гарантироваться, и по мере того как строятся объекты, не будет возникать дополнительных обременений, требований со стороны органов контролирующих, и в принципе не будет меняться бизнес-ландшафт с момента получения разрешения на строительство и до момента ввода объекта в эксплуатацию. Будет здорово, потому что на сегодняшний день с учетом постоянных изменений, которые происходят в законодательстве, норма рентабельности застройщиков жилья экономкласса находится в пределах 10-15%. И эту норму еще надо заслужить за счет серьезных управленческих усилий и контроля всей цепочки создания добавленной стоимости. Каждый раз, когда произносится «давайте решим за счет застройщика», надо понимать, что застройщик, который не согласен нести бремя и риски, связанные с девелоперской деятельностью, меньше чем за 15% рентабельности, просто перекладывает любые возникающие обременения на плечи будущих покупателей. Поэтому возгласы про «жирных девелоперов, которых надо наказать и лишить барышей», — это незнание матчасти и полная безграмотность в той сфере, которую он пытается регулировать».

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»

«Любое прямое ограничение ценообразования ломает рыночный механизм, в котором, кроме самого застройщика, участвуют множество макроэкономических агентов: подрядчики, поставщики, сотрудники застройщика, промышленные предприятия, государство. Следует отметить, что нынешняя ценовая ситуация на рынке жилья значительно повысила спрос со стороны девелоперов на товары и услуги других отраслей (в первую очередь это производство строительных материалов и рынок труда) и тем самым повысила инвестиционную привлекательность российской промышленности. В условиях ограничения рыночного ценообразования в рамках одной отрасли стрессу подвергнется вся система экономических взаимосвязей. Государство перестанет получать повышенные налоговые выплаты, инвестиционный потенциал промышленности сократится, а застройщикам придется еще жестче контролировать расходы. Действенных механизмов сдерживания стоимости строительных материалов и услуг подрядчиков на сегодняшний день пока не появилось».