Ипотека: как предсказывали, так и упали

После удачного года ипотечный рынок залихорадило. Важный момент: объем ипотечной задолженности в России превысил 10,7 трлн рублей. Можно ли сказать, что ситуация находится под контролем?

По итогам августа, которые совместно подвели «Дом.РФ» и агентство Frank RG, объем ипотечного кредитования в России в денежном выражении увеличился на 59% и в количественном на 38% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, по выдаче ипотеки установлен новый исторический рекорд. Профессионалы, ну не делайте удивленное лицо: это действительно итоги августа, только прошлого, 2020 года.

Как писал тогда ТАСС, речь идет о выданных 148 тысячах ипотечных кредитов на сумму 375 млрд рублей. В сообщении пресс-службы «Дом.РФ» уточнялось, что по объему выданных кредитов август 2020 года — абсолютный рекордсмен за всю историю российского ипотечного рынка, а предыдущий максимум (362 млрд рублей) был зафиксирован в июле. И еще руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг отмечал, что более 90% всех кредитов на первичном рынке в августе выдано по программе льготной ипотеки под базовые 6,5%. По его словам, ипотечный рынок полностью оправился от негативных последствий пандемии.

Прошел год. Льготная ипотека на новостройки, хоть и была сохранена как государственная программа, приобрела такой вид, в котором ее действие в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и еще целом ряде городов стало практически невозможным. Как напоминает РБК, инфляция разгоняется с сентября 2020 года, к августу (уже не прошлогоднему, а нынешнему) рост цен достиг 6,7%, приблизившись к максимумам пятилетней давности, и в интервью РБК глава ЦБ Эльвира Набиуллина не исключила, что пиковых значений инфляция может достичь в сентябре, но затем начнет снижаться. В качестве антиинфляционной меры ЦБ повышал ключевую ставку — в течение года с 4,25% до 6,75%, что не автоматически, но традиционно привело к росту ставок по кредитам, включая ипотечные.

Словом, ипотечные итоги августа 2021 года совсем не выглядят как продолжение прошлогодних. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), хранящего информацию о кредитах 97% банковских заемщиков, россияне взяли в августе 135 тысяч ипотечных кредитов — на 4% меньше, чем в июле, и на 22% меньше, чем в июне. По сравнению с августом 2020 года число выданных банками ипотечных кредитов сократилось на 14%, хотя за период с начала года выдачи остаются рекордными: всего за восемь месяцев заемщики взяли 1,17 млн кредитов, что на 26% больше, чем за январь-август 2020 года.

Среди 30 регионов, лидирующих по числу выданных в августе 2021 года ипотечных кредитов, только в Приморском крае и Якутии показатель по сравнению с августом 2020-го ушел в рост — на 6% и 8% соответственно. В остальных регионах наблюдался спад, и порой весьма значительный: Нижегородская область — минус 20%, Татарстан — минус 21%, Московская область — минус 23%, Санкт-Петербург — минус 24%, Воронежская область и Москва — минус 27%.

Впрочем, никого это не удивляет: как ожидалось, так и случилось. Но у всего этого бума кредитования есть еще одна сторона. Как подчеркивает в своей статье «Ипотечная лихорадка в России: вернут ли деньги заемщики?» заведующий лабораторией исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков РЭУ имени Плеханова Денис Домащенко, общий объем ипотечной задолженности в России в настоящее время превышает 10,7 трлн рублей. Если в начале 2020 года доля ипотеки в целом по стране составляла 43,5% от всей задолженности физлиц перед банками, то в настоящий момент она составляет 47,6%. Еще более впечатляющий рост фиксируется в Москве и Санкт-Петербурге, где этот уровень превысил 53% и 55% соответственно.

«Опасность такой ипотечной лихорадки заключается в вовлечении в орбиту кредитования значительной части населения, в будущем не всегда способной качественно обслуживать задолженность. В ряде регионов страны такие негативные тенденции уже отмечаются. Темпы прироста просроченной задолженности по ипотеке превышают прирост всей ипотечной задолженности в Чукотском АО, Калининградской, Магаданской, Ивановской и Кировской областях», — отмечает эксперт. Впрочем, в продолжение темы Денис Домащенко признает, что в целом по стране ситуация под контролем: набор ипотечной задолженности пока идет быстрее, чем нарастают проблемы с ее обслуживанием.

Например, в Москве при весьма быстром приросте ипотеки (на 50,4% с начала пандемии) просроченная задолженность сократилась на 9,4%. Наиболее дисциплинированные плательщики по ипотеке находятся в Севастополе, Крыму и Ненецком АО, где уровень просроченной задолженности менее 0,2%. Хорошо обслуживают ипотеку в таких регионах, как Архангельская, Брянская, Сахалинская, Томская, Орловская, Костромская области, и ряде других, где доля просроченной задолженности менее 0,4% от общего объема долга. В целом по России этот показатель составляет 0,66%.

Так что, по мнению Дениса Домащенко, стоит обратить внимание на регионы, где уровень просроченной задолженности выбивается в сторону превышения средних показателей. К ним относятся Карачаево-Черкесская Республика (3,21%), Калининградская область (2,63%), Республика Северная Осетия — Алания (2,36%), Чеченская Республика (1,99%), Республика Ингушетия (1,63%) и Республика Алтай (1,6%).