Треугольник объектов культурного наследия: этика, эстетика, экономика

С какими трудностями сталкиваются застройщики и инвесторы при восстановлении и реставрации исторических зданий и объектов культурного наследия?

Столичный арт-квартал Хохловка объявил открытый конкурс на разработку концепции культурного центра на территории исторических палат Украинцева. Как поясняют инициаторы замысла, «целью конкурса является выбор концепции культурного центра, который станет точкой социального, художественного и коммуникативного развития территории».

«После завершения реставрационных работ в Хохловском переулке, 7-9, которые проводятся на средства частных инвесторов под контролем Мосгорнаследия, территория, по замыслу команды проекта, станет осью развития квартала. Здесь приветствуются резиденты с образовательной и социально-просветительской функциями», — говорится в сообщении.

В настоящее время в границах Колпачного и Хохловского переулков проводятся научно-исследовательские и изыскательские работы, которые лягут в основу проектов научной реставрации объектов культурного наследия. При этом «новый культурный центр заработает еще до окончания полной реставрации палат Украинцева, в дружественных пространствах и в онлайн-режиме», поясняют авторы арт-квартала.

Можно не сомневаться, что и эта их инициатива вызовет массу критики. Хохловка — вообще один из самых часто критикуемых реставрационных проектов, в адрес которого звучат обвинения в нездоровом мечтательстве, в никудышном заигрывании с историей, в небрежном отношении к документации, в уничтожении единственного оставшегося в Москве своего и оригинального и так далее. Возражения в виде согласованности всех работ с Мосгорнаследием и научного подхода к реставрации, попытки застройщика быть максимально прозрачным в информировании местных жителей, профессионального сообщества, активистов общественных организаций о планах по реконструкции, сроках, функционале отдельных помещений и объекта в целом и так далее в расчет не принимаются — так это противостояние и длится уж сколько времени. В общем, как говорит директор компании Genpro Даниил Катриченко, за плечами которого работа не с одним объектом культурного наследия, пока не дойдешь до конца, ты все время виноват.

Даниил Катриченко директор проектной компании Genpro «Нам как архитекторам и генпроектировщикам сохранять объект, наверное, тяжелее раза в два. Потому что вместо того чтобы делать новый абсолютно без каких-то ограничений, мы вынуждены работать с каждым узлом, каждой деталью, каждым уникальным элементом. Здесь еще очень важно, что именно является предметом охраны. Бывает, это только фасады или стены — тогда все остальное можно выбросить и заменить. А бывает, как у нас на одном из объектов, где еще сохранились интерьеры XIX века, предмет охраны — все, дополнительный гвоздь — и тот забить нельзя. Но в любом случае трудозатраты вырастают в два раза. Причем чаще всего инвесторов, которые за это берутся, общественность довольно сильно ругает. То есть инвестор делает тяжелую работу, тратит кучу денег, и довольно сильно этими деньгами рискует, и при этом еще постоянно живет с таким неприятным фоном. Потом, когда он это доделал, все кричат: «Молодец!», но в процессе он слышит в лучшем случае, что у него ничего не получится».

Вообще, работа над восстановлением и реставрацией с приспособлением под современное использование исторических зданий и объектов культурного наследия (ОКН) — дело настолько сложное и многогранное, что дополнительных трудностей, неведомых миру строительства с нуля, здесь возникает великое множество. Начать с того, что процесс подготовки проектной и исполнительной документации по таким объектам жестко зарегулирован законодательством и требует от столичного застройщика полного согласования с департаментом культурного наследия (ДКН). А перед этим, как поясняет директор по развитию арт-квартала Хохловка Павел Тигер, необходимо детально изучить архивные материалы, старые чертежи и планы, провести научно-изыскательские работы на самом объекте, определить предметы охраны и так далее.

Павел Тигер директор по развитию арт-квартала Хохловка «Очевидно, что весь подготовительный процесс занимает у застройщика много времени. Зачастую на согласование проектов реставрации и комплекс изыскательских работ уходит от года до двух лет. Таким образом, сроки реализации проекта по реставрации ОКН превышают сроки классического цикла девелопмента — застройщик должен это хорошо понимать и изначально закладывать в модель. Подчеркну еще раз: реставрация ОКН требует от собственника объекта большого объема согласовательной документации. Сложившиеся физические характеристики и габариты исторических объектов (такие как площадь, высотность, шаг колонн, существующие подвальные помещения, входные группы) накладывают ряд ограничений при разработке проекта реставрации. То есть собственник должен ответственно подходить к вопросу реставрации, понимая, что может приспосабливать под современное использование только площади в рамках существующих объемов и параметров».

Следующая вечная проблема, с которой сталкивается сегмент ОКН, — элементарная нехватка специализированных структур, что, по мнению генерального директора компании Ikon Development Антона Детушева, приводит к весьма плачевным последствиям.

Антон Детушев генеральный директор компании Ikon Development «На рынке ощущается серьезный дефицит специализированных компаний, в штате которых есть квалифицированные специалисты, способные выполнять восстановительные и ремонтные работы на должном уровне. А такой дефицит влечет за собой значительное увеличение себестоимости. Нам посчастливилось работать с одним из самых интересных проектов сегмента ОКН — зданием прачечной Дома Наркомфина на Новинском бульваре. Мы приняли принципиальное решение сохранить все оригинальные элементы объекта, которые подлежали сохранению. А то, что было безвозвратно утрачено, воссоздать, насколько это было возможно, по технологиям конца 1920-х годов, что усложняло процесс реставрации, но при этом обеспечивало объекту максимальную аутентичность. Безусловно, такая работа стала бы серьезным испытанием для компаний, плохо подготовленных в этом сегменте строительных услуг. На сегодняшний день для подобных проектов отсутствует технологический контроль при проведении сложных восстановительных или реставрационных работ (что вообще-то особенно актуально при работе с элементами исторических фасадов или интерьеров), что часто влечет несоблюдение проекта и технологии производства работ. Это еще раз доказывает: ответственность за подобные проекты могут брать на себя лишь компании, обладающие большим опытом».

При выборе подрядной организации на работы по реставрации застройщик сталкивается с рядом ограничений, связанных с допуском к работе только тех компаний, которые обладают лицензией на проведение определенного вида реставрационных работ, продолжает Павел Тигер. «Таким образом, застройщик, объективно говоря, во многом зависит от небольшого выбора лицензированных рыночных подрядчиков. А это в свою очередь непосредственно связано с ценообразованием и часто сказывается на удорожании строительно-монтажных работ», — объясняет эксперт.

Иногда инвесторам, вкладывающимся в восстановление ОКН, подкидывают проблемы бывшие владельцы объектов — не исторические, а вполне себе современные. Например, в июле этого года на Каменном острове Санкт-Петербурга завершилась реставрация и приспособление под современное использование здания-памятника — дачи примы императорских театров Елизаветы Леоновой на набережной Малой Невки, 4. Завершились работы спустя 11 лет и один месяц после создания концепции.

Как гласит официальный пресс-релиз, двухэтажный особняк был возведен в 1902 году по проекту архитектора Анатолия Ковшарова, имел весьма бурную биографию, но с начала нулевых пустовал и разрушался. Вот в таком виде его в 2007 году и приобрел на торгах Фонда имущества Петербурга предприниматель Николай Казаков, совершенно, конечно, не рассчитывавший на 11 лет реставрации. Но реализация проекта затянулась из-за судебных тяжб с ОАО «Транснефтепродукт», которое арендовало дачу на 49 лет. «Увидел, что на аукционе продается «заброшенный дом» — дача Леоновой, решил участвовать в аукционе и победил. Однако не все было просто потом. За признание результатов аукциона судился около четырех лет. И только затем начался непростой многолетний процесс реставрации, которая всегда обходится в два-три раза дороже нового строительства», — рассказывает Николай Казаков.

Кстати, это «в два-три раза дороже», о котором говорят абсолютно все, кто хотя бы раз сталкивался с ОКН, заставляет поднять еще один бесконечно обсуждающийся вопрос: должно ли государство и в каком именно объеме предоставлять льготные кредиты, напрямую участвовать деньгами и вообще как-то финансово присутствовать в работе компаний и частных инвесторов с объектами культурного наследия?

В интервью Business FM президент национального фонда «Возрождение русской усадьбы», исполнительный директор Ассоциации владельцев исторических усадеб Виссарион Алявдин отмечал, что большинство инвесторов говорят: не надо нам денег — освободите хотя бы от части налогов.

Виссарион Алявдин президент национального фонда «Возрождение русской усадьбы», исполнительный директор Ассоциации владельцев исторических усадеб «Например, федеральные памятники как объекты недвижимости от налогов освобождены, а вот если вы станете владельцем регионального памятника, будете платить налог на недвижимость. Какую недвижимость! Вы посмотрите, в каком они состоянии! Это совершенно несправедливый подход. То же самое с землей: никто не спорит — прекрасные земельные объекты, парки и все прочее, и кажется — ах, какая роскошь! Да, может быть, но использовать эту землю вы никак не можете, кроме как исторический объект. Разбить ее на участки, построить какие-нибудь коттеджи — нет. Если это территория памятника, вы имеете огромные обременения со стороны закона — там не может быть нового строительства, потому что любое строительство должно быть согласовано с органом охраны, а это практически невозможно сделать. Так что даже эта земля, коммерческая, рыночная цена которой теоретически может быть очень высокой, если сравнивать с соседними аналогами, ничего не будет приносить своему владельцу. Разве что возможность всем этим пользоваться».

Конечно, частично льготные механизмы уже разработаны и применяются на практике, напоминает Павел Тигер. В частности, эксперт предлагает вспомнить программу «Аренда за рубль», в рамках которой по результату торгов объект культурного наследия предоставляется в аренду на 49 лет с обязательством его реставрации за счет средств победившей в торгах компании-арендатора. Также инвестор, производящий за счет собственных средств работы по сохранению ОКН, имеет право на компенсацию произведенных затрат. Это указано в пункте 3 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Однако, по мнению Антона Детушева, учитывая значительное число сложностей при работе с ОКН и понимая, насколько такая работа важна для сохранения городского облика, было бы важно большее участие со стороны государства и профильных служб правительства в этом вопросе. «Это касается и усиления мер по подготовке специалистов-реставраторов, и разработки структурированной нормативной базы по технологиям, применяемым в этой сфере, и более значительного контроля за проведением реставрационных работ, и льготного кредитования таких проектов (при обязательном соблюдении всех требований при работе с объектами культурного наследия)», — считает эксперт.

Впрочем, в некоторых регионах уже разработаны программы, включающие не только льготное кредитование, но и безвозмездное выделение части необходимых средств инвесторам, готовым взвалить на себя бремя ответственности за восстановление объектов культурного наследия и их вовлечение в современный коммерческий оборот. Но эта история не из простых и требует отдельного разговора.