Новая Москва: без пиетета к «старой»

Первый квартал этого года оказался для Новой Москвы вполне успешным. С каждым годом она становится все более автономной городской локацией, отмечают эксперты. А благодаря прошлогоднему ажиотажу новомосковские цены на жилье обогнали даже некоторые районы внутри МКАД

Официально самый масштабный за всю историю Москвы проект расширения территории города стартовал 1 июля 2012 года, так что скоро уже десять лет, как столица делится на старую и новую часть. Но громадный кусок в 1480 квадратных километров, благодаря которому по площади Москва стала крупнейшим городом Европы и поднялась с 11-го на шестое место в рейтинге крупнейших городов мира, по сей день как-то неласково и во многом снисходительно называют присоединенными территориями. И время, когда Москва станет единой, видимо, наступит не скоро — по крайней мере, в сфере real estate новомосковская часть четко воспринимается как отдельный субрынок, и общегородская статистика каждый раз обязательно подчеркивает: данные собраны и проанализированы с учетом или, наоборот, без учета Новой Москвы.

По оценкам столичного департамента развития новых территорий, первый квартал этого года оказался для Новой Москвы вполне успешным: здесь построили более 400 тысяч квадратных метров различной недвижимости, из которых 65 тысяч пришлось на долю социальных и промышленных объектов и 62 тысячи — на жилье. Образовательные комплексы «Формула» и «Холст», новый Дом культуры с музыкальной школой, спортивный ледовый центр «Снегирь», складской терминал «Фуд Сити» — это далеко не полный список премьер первого квартала.

Как подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, Новая Москва с каждым годом становится все более автономной городской локацией. «По итогам первого квартала видно, что в ТиНАО растет население, появляются новые социальные и экономические объекты, развивается инфраструктура культуры, спорта и здоровья. Мы видим, что пандемия и экономическая нестабильность прошлого года принципиально не повлияли на темпы развития Новой Москвы», — говорит эксперт.

Для справки: по данным профильного департамента, сейчас на присоединенных территориях проживает примерно 554 тысячи человек, а число рабочих мест на конец 2020 года превысило 255 тысяч; больше всего их создано в сфере потребрынка и услуг, чуть меньше — в логистике и связи, примерно столько же — в топливно-энергетическом комплексе и строительстве. В итоге, согласно опросам ВЦИОМ, почти 65% новомосквичей работают в границах ТиНАО.

Май вроде бы тоже не разочаровал ни руководство, ни жителей, ни застройщиков Новой Москвы. Согласно подсчетам департамента аналитики компании «Бон Тон», совокупный объем предложения новостроек ТиНАО увеличился за месяц на 3,4% и дошел до отметки 537,5 тысячи квадратных метров — 10,9 тысячи лотов в 33 проектах; в годовом выражении рост составил 10,8% по площади проектов и 2,4%, если мерить в лотах. Половина предложения находится на начальной стадии строительства, еще 42% — на нулевом цикле. А вот объекты на заключительной стадии строительной готовности занимают только 23,2% общей площади предложения, причем на полностью введенные дома приходится совсем уж мизер — 3,8%.

Отдельно стоит подчеркнуть, что, по оценкам компании «Бон Тон», 45,2% лотов — это предложения без отделки, но их доля сокращается: например, за май — минус 2,4%. На предложения с отделкой приходится 41,2% лотов, но и этот вариант в мае терял позиции — его доля сократилась на 3,2%. Зато выросла и дошла до 8% доля предложений с предчистовой отделкой. Хотя тут все очень неоднородно: например, в Троицком административном округе почти все новостройки (94%) — это жилье с отделкой. А в других частях Новой Москвы большую долю квартир без отделки обеспечивают застройщики, главный, если не единственный козырь которых — низкая цена.

Кстати, о цене, которая всегда всех интересует в первую очередь. По оценкам аналитиков «Бон Тон», в мае средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке ТиНАО продолжила рост и составила 188,5 тысячи рублей (+2,2% за месяц, +39,7% за год). При этом едва ли не весь этот рост обеспечил комфорт-класс, потому что в бизнес-классе, согласно статистике компании, цены за месяц не изменились совсем, хотя в годовом исчислении подросли на 20,3%.

Что же касается новомосковского вторичного рынка, то он, согласно статистике аналитического центра irn.ru, в мае подрос незначительно. В 2020 году и в течение первого квартала 2021 года Новая Москва стабильно обгоняла «старую» по темпам роста цен на квартиры. Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае «старая» Москва вышла вперед. По данным irn.ru, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали на 0,9%, до 178 700 рублей за квадратный метр в среднем, тогда как в «старой» — на 1,6%, до 221 300 рублей. «Цены в Новой Москве фактически уперлись в потолок: в районах «старой» Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, — 172 160 рублей за квадратный метр. Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва сумела обогнать даже некоторые внутримкадные районы: например, в районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175 100 рублей, в Бирюлево Восточном и Западном — 169 000 рублей», — отмечают аналитики.

Хотя очередной ценовой виток вполне может обеспечить развитие на присоединенных территориях транспортной инфраструктуры, в первую очередь метро. Как сообщил недавно заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев, сегодня за пределами МКАД — на территории Новомосковского, Северо-Восточного и Западного округов Москвы — ведется строительство восьми метростанций, которые планируется открыть до 2024 года. А в середине апреля руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин отмечал, что к концу 2023 года, в дополнение к уже существующим, в ТиНАО должны заработать еще семь станций: «Славянский мир», «Мамыри», «Бачуринская», «Коммунарка», «Новомосковская», «Пыхтино» и «Внуково» новой Троицкой и Сокольнической линий метро. И в целом до 2035 года в Новой Москве планируется построить более 72 километров линий метро, 20 станций и четыре электродепо.