Игорь Майданов: «За год мы прошли путь от полного локдауна до абсолютных рекордов»

Игорь Майданов: Наверное, то, как в апреле 2020-го, после ограничения приема документов через МФЦ, мы полностью переходили в формат онлайн-регистрации. Нами тогда была предусмотрена возможность гибкого графика, чтобы даже в таких сложных обстоятельствах обеспечить бесперебойную работу службы. Плюс прием документов осуществлялся через нотариусов. Особое внимание, конечно, уделялось принятию решений по социально важным объектам, от которых зависели здоровье и безопасность москвичей, — на контроле были все учреждения здравоохранения Москвы.

Вспоминаю, как болезненно эпидемиологическая обстановка сказалась на статистике: число сделок сократилось в разы, а ипотечное кредитование жилья приближалось к состоянию комы — падение по сравнению с мартом в четыре раза (2,6 тысячи против 10,4 тысячи регистраций). В три раза просела «вторичка» — с 14,8 тысячи мартовских до 5,2 тысячи апрельских переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Не вселял оптимизма даже первичный рынок — покупки квартир в новостройках упали почти в два раза.

В поддержке тогда нуждались все игроки строительной отрасли, и в середине апреля появилась она — программа субсидирования процентных ставок по ипотеке под базовые 6,5% на приобретение первичного жилья, мера, направленная на стабилизацию строительного рынка страны в целом и Москвы в частности.

Игорь Майданов: Вообще, практически сразу. Уже в июне начался восстановительный процесс, который оказался очень бурным. Первый месяц лета отыграл потерянные в апреле-мае позиции и даже превысил докарантинные показатели февраля. Взять, например, рост ипотеки в жилом сегменте: в июне договоров было зарегистрировано в 3,5 раза (+255%) больше, чем в мае (2,3 тысячи). В годовом выражении данный показатель увеличился практически на четверть (+24%) — в июне 2019 года было оформлено 6,6 тысячи ипотек.

Вторичный рынок в июне показал увеличение в 2,2 раза (+122%) по отношению к маю (3,9 тысячи регистраций), но все еще уступал на 21% показателям 2019 года, когда было оформлено 11 тысяч договоров. При этом особо стремительно «вторичка» начала расти к концу июня — именно на вторую половину месяца пришелся всплеск активности. Отчасти этому способствовало смягчение ограничительных мер: 19 июня мы отметим год, как была отменена предварительная запись в центры госуслуг «Мои документы», через которые в Росреестр поступает значительная часть заявлений.

Еще немного про прошлый июнь. Тогда число сделок в долевом строительстве — если брать вместе жилой и нежилой фонд — постепенно стабилизировалось (6,4 тысячи ДДУ), но с отрицательной динамикой по отношению к июню 2019 года — минус 55% (14,4 тысячи ДДУ). Впрочем, снижение показателя более чем в два раза в годовом выражении во многом объясняется рекордным за все годы числом зарегистрированных ДДУ в июне 2019 года — вы же помните, тогда рынок новостроек стоял на пороге перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу.

Игорь Майданов: Безусловно! Большинство граждан решили не откладывать покупку недвижимости на октябрь — на тот момент последний льготно-ипотечный месяц — и спешили все завершить в сентябре. Напомню, что предложение о продлении госпрограммы льготной ипотеки до середины 2021 года было озвучено президентом страны Владимиром Путиным только 14 октября 2020 года на заседании правительства РФ.

Но, конечно, самым показательным для нас стал декабрь. Обычно именно в декабре мы фиксируем предновогодний ажиотаж по всем видам сделок — рост в среднем составляет 20% по отношению к ноябрю, но в 2020 году были установлены рекорды, ранее казавшиеся недосягаемыми, — таких показателей мы не фиксировали никогда за все время учета сделок на московском рынке недвижимости. Даже «вторичка», обычно очень неторопливая, продемонстрировала крайне быструю ответную реакцию на вызванные пандемией процессы, да и вообще пандемия стала настоящим стресс-фактором рыночного роста. К тому же покупательскую активность стимулировали ослабление рубля и низкая доходность по депозитам. В итоге к декабрю число регистраций перехода прав, которое стабильно росло с августа, достигло 20 тысяч — это абсолютный рекорд последних десяти лет.

В целом за год, например, зарегистрированных ипотечных договоров в Москве стало больше вдвое: в январе мы зафиксировали 6,3 тысячи ипотек, в июне, после снятия режима самоизоляции и возобновления работы центров госуслуг «Мои документы», — 8,3 тысячи, а по итогам декабря уже свыше 13 тысяч, что опять-таки стало максимальным за все годы показателем. При этом льготная ипотека не только стала драйвером роста, но и напрямую повлияла на вторичные продажи. На фоне ее доступности одни москвичи стали продавать свои квартиры в готовых домах, чтобы приобрести новое, более просторное и комфортное жилье, а другие рассматривали недвижимость в столице как надежную инвестицию. И на первичном рынке жилья, несмотря на значительное сокращение числа регистраций с апреля по июнь, четвертый квартал установил новый рекорд (почти 30 тысяч сделок) и тем самым закрыл год в плюсе.

Игорь Майданов: Я бы сказал, не просто продолжается, а продолжает поражать. В марте обновлен рекорд не только по числу зарегистрированных в Росреестре договоров на первичном рынке, для оформления которых в банках были открыты эскроу-счета (8,6 тысячи ДДУ), но и зафиксирована максимальная за все годы доля таких договоров среди всех оформленных москвичами сделок в новостройках — 67%. Для сравнения, в феврале данный показатель составлял 63%. При этом Москва в принципе остается лидером среди регионов центральной России по числу зарегистрированных Росреестром договоров с применением счетов эскроу: по итогам марта ее доля составила 63% от общего числа оформленных в ЦФО договоров на первичном рынке недвижимости (13 652).

Также в первом квартале обновился рекорд по оформлению ДДУ с привлечением кредитов: в январе-марте 2021 года зарегистрировано 16 312 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых и нежилых помещений с привлечением кредитных средств, что в 1,6 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года (10 340 ДДУ с кредитами).

Вторичный рынок в январе-апреле нарастающим движением перешагнул отметку в 50 тысяч переходов прав (52 349), что на треть превысило прошлогодний аналогичный период. При этом с января к апрелю число сделок увеличилось в 2,3 раза — это очередной рекорд последних лет, в том числе почти на 5% превышен показатель 2019 года (50 055), когда был достигнут предыдущий пик. Больше сделок мы фиксировали только в 2014 году (свыше 58 тысяч), когда на фоне падения курса рубля покупатели рассматривали приобретение квартир как один из основных и надежных активов.

Стоит отметить, что наиболее выраженный рост показывает первичный рынок нежилой недвижимости: с января по апрель 2021 года зарегистрировано 15 330 сделок, что на 94% превышает результат прошлого года (7891 ДДУ). И пока это максимальный показатель в сегменте офисной и коммерческой недвижимости, зафиксированный нашим управлением. Также преодолен очередной психологический порог по общему числу ДДУ — более 40 тысяч регистраций, а если точнее — 44 266. Предыдущий рекорд мы фиксировали в 2019 году, когда оформили свыше 35 тысяч сделок в новостройках.

С показателем почти в 40 тысяч сделок закрывает четыре месяца ипотечное кредитование жилья (39 485). Это на 44% превышает аналогичный показатель 2020 года, когда было оформлено 27,5 тысячи ипотек, и на 36% выше рекордных четырех месяцев 2019 года (28,9 тысячи). С начала года апрель стал абсолютным рекордсменом по числу регистраций ипотек, незначительно (69 договоров) уступив прошлогоднему лидеру — декабрю. Так что, как и в прошлом году, мы наблюдаем поступательный рост числа сделок в преддверии окончания льготной ипотеки: начиная с февраля их число от месяца к месяцу растет в среднем на 19%.