Опросы: давайте эскроу поэтапно раскроем, а преступников — мгновенно накажем

Застройщики и банки назвали проблемы, с которыми сталкиваются при переходе на проектное финансирование и счета эскроу. А участники опроса «Delta Системы безопасности» рассказали о системах, которые бы хотели иметь в своем «умном доме»

Согласно статистике «Дом.РФ», по состоянию на 19 апреля 2021 года в рамках 214-го федерального закона в стране строилось 92,5 млн квадратных метров многоквартирного жилья (а если приплюсовать строительство без привлечения средств граждан, строительство за счет бюджетов разного уровня и объекты, реализуемые специальными институтами развития, получится больше). Из них с использованием счетов эскроу возводилось 54,6 млн квадратных метров, из которых продана уже треть на сумму 1,8 трлн рублей.

По данным, которыми оперирует комиссия по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое, за последний год жилья, строящегося через эскроу, стало больше на 22,1 млн квадратных метров: в апреле 2020 года в работе было 30,9 млн, а в апреле 2021 года — уже 53 млн, и это примерно 58% всех возводимых в настоящее время жилых площадей. Планируется, что 90% эскроу-площадей будут сданы в эксплуатацию к 2023-2024 годам.

Не исключено, что все было бы еще быстрее и еще масштабнее, если бы не ряд проблем, с которыми при переходе на проектное финансирование и счета эскроу сталкиваются как застройщики, так и банки. Согласно опросу, который экспертная рабочая группа по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли провела при содействии Ассоциации банков России, кредитные организации считают, что консервативный подход к оценке рисков застройщика приводит к формированию большого пакета документов и высоким процентным ставкам. Застройщики, со своей стороны, называют следующие проблемы при открытии счетов эскроу в банках: большой объем запрашиваемых документов и отсутствие их унифицированного пакета, завышенные требования к рентабельности проектов, большая доля собственных средств застройщиков при входе в проект.

Вряд ли кто-то сможет убедить банки быть более сговорчивыми — ведь консерватизм у них в ДНК, однако ряд мер, способных облегчить всем жизнь, принять можно. И, по словам председателя комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифата Гарипова, прежде всего необходимо повысить доступность проектного финансирования в российских регионах. В частности, экспертная рабочая группа предлагает создать единую унифицированную финансовую модель проекта и параллельно — единый информационный портал (по сути, финансово-строительный маркетплейс) с возможностью загрузки документов в режиме «одного окна».

Также эксперты должны определить площадку, где будут размещены рекомендации по срокам получения резюме проекта, субсидиям и льготам. Кроме того, будет проведен анализ математической финмодели различных вариантов поэтапного погашения счетов эскроу при строительстве жилья стандарт- и комфорт-класса — это поможет определить экономическую эффективность поэтапного раскрытия счетов эскроу и погашения кредитов. Строительный мир не теряет надежды все-таки уговорить мир банковский на введение так называемого мягкого эскроу.

А вот еще статистические данные, которые говорят уже о позиции покупателей. «Мы видим по данным из аналитических систем, что люди стали охотнее покупать квартиры в строящихся домах. Это объясняется в первую очередь снижением рыночных ставок по ипотеке и реализацией программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, а также переходом на счета эскроу в долевом строительстве. По нашим данным, на 19 апреля было приобретено уже 42 млн квадратных метров строящейся жилплощади на сумму 4 трлн рублей», — заявил генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. По его мнению, высокие продажи повышают финансовую устойчивость застройщиков и позволяют им наращивать темпы запуска новых проектов строительства: за последние восемь месяцев на рынок вышли проекты общей площадью 23,2 млн квадратных метров, что на 51% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

На фоне столь высокого интереса к новостройкам специалисты компании «Delta Системы безопасности» провели в шести федеральных округах опрос с целью выяснить, готовы ли россияне к массовому появлению в их жизни «умных домов» и какие smart-системы застройщикам имеет смысл рассматривать в качестве предустановленных. Изучив полученные результаты, каждый девелопер сможет хотя бы самому себе ответить на вопрос, в покупательском ли тренде его компания в целом и каждый ее конкретный проект в частности.

Для начала 57% респондентов признались, что с радостью самостоятельно установили бы в квартире «умный дом», если бы продукт был более доступным с точки зрения цены. Для 18% стоимость не является преградой, а 14% уже являются обладателями тех или иных «умных» продуктов. Для 6% такие технологии — скорее ненужное излишество, 5% считают их и вовсе небезопасными с точки зрения утечки персональных данных. (Тут имеет смысл напомнить, что Общественный совет при Минстрое вынес на рассмотрение министерства предложение, чтобы разработать и принять единые для всех застройщиков правила, регламентирующие сбор и хранение информации пользователей всех «умных» систем, о чем BFM.ru подробно рассказывал в материале «Умный» дом: предложение, которое может перевернуть рынок».)

Ровно половина респондентов готова поддержать инициативу повсеместного внедрения застройщиками продуктов из категории «умный дом» на этапе застройки или продажи квартир и при выборе жилья отдали бы предпочтение именно такому проекту. Но 27% такую инициативу не поддерживают, хотя и уверены: это всего лишь вопрос времени, и уже совсем скоро «умная» начинка станет данностью. 19% не готовы к такому сценарию, так как убеждены, что подобные внедрения могут существенно увеличить стоимость и без того дорогого жилья. Для 4% это просто баловство, которое ни на что в значительной степени не влияет.

Участникам опроса также было предложено выбрать наиболее актуальные, по их мнению, продукты, которые могут входить в стандартный пакет «от застройщика». Девять из десяти респондентов предпочли аварийные датчики (протечки, задымления и прочие), второй по популярности ответ — охранный комплекс (без учета видеонаблюдения и управления доступом), его выбрали 84% опрошенных. Третье место занимает видеонаблюдение — 71% проголосовали за него. Еще 67% отметили контроль потребления электроэнергии, отопления, воды и газа, чуть меньше (60%) — климат-контроль.

Респонденты выбирали и другие продукты (в порядке убывания числа голосов): управление светом, управление доступом, управление бытовой техникой и электроприборами, контроль качества воздуха. «Россияне в своем поведении почти в точности повторяют модель роста спроса на «умные» датчики на западных рынках, когда на начальном этапе ключевыми драйверами в глобальной категории «умных домов» становятся системы безопасности и датчики, оповещающие или предотвращающие техногенные угрозы, а решения по обеспечению комфорта и повышающие экономичность эксплуатации жилья идут вторым эшелоном», — отмечает директор по маркетингу компании «Delta Системы безопасности» Валерий Ушков.

По мнению экспертов компании, сегодня девелоперы чаще сотрудничают с дистрибьюторами, разработчиками и интеграторами оборудования, которые могут установить «коробку», но не готовы предоставить качественный сервис по мониторингу или реагированию. «При этом наши многочисленные опросы подтверждают гипотезу о том, что люди в России не готовы к самомониторингу, широко распространенному в мире, и нуждаются в том, чтобы вкупе с «умной» охранной системой в доме осуществлялся профессиональный мониторинг и реагирование», — подчеркивает Валерий Ушков.

Кстати, рассуждая о предустановленном охранном комплексе, участники опроса указали: первое, что должно в него входить, — датчик открытия дверей (89% респондентов выбрали этот вариант), 76% респондентов сказали про видеонаблюдение, 73% — про датчик разбития стекла, 71% — про тревожную кнопку. При этом 48% опрошенных проголосовали за вариант с датчиками с фотофиксацией, а 41% — за видеоидентификацию пользователей.

В ходе опроса его участникам также было предложено описать картинку «умного дома» будущего. 48% посчитали, что перспектива подобных продуктов — в создании действительно безопасного пространства: например, в случае несанкционированного проникновения в квартиру — блокировка преступника на месте (самые кровожадные респонденты продолжили эту фантазию различными методами мгновенного наказания). 30% мечтают о полноценном голосовом управлении не только основными функциями, но и, например, набором горячей воды в ванной. Еще 14% хотели бы, чтобы «умный дом» стал помощником по хозяйству. А 8% предпочитают все вышеперечисленное сразу.

Но, как и в каждой бочке меда, здесь тоже есть своя ложка дегтя. Главным минусом продуктов категории «умный дом», по мнению респондентов, является их высокая стоимость (40%). 17% опрошенных опасаются утечки персональных данных, 16% предполагают, что минусом может стать нестабильная работа и частые поломки, 14% сетуют на отсутствие единых стандартов, 9% — на отсутствие единого оператора подобных систем, а 4% считают, что «умные» продукты слишком уж умны и крайне сложны в эксплуатации.