Льготная ипотека: региональный расклад

В разговорах о дальнейшей судьбе льготной ипотеки на новостройки появилось новое словосочетание — «дифференцированный подход»

В основу принятия решений о продлении программы будет положен дифференцированный подход, заявил профильный вице-премьер Марат Хуснуллин. «В каждом регионе сейчас разная ситуация. Мы сейчас проанализируем все и, скорее всего, будем предлагать дифференцированный подход по поддержке. Там, где перегретый спрос, не будем делать дополнительно льготную ипотеку до того времени, пока не появится достаточный объем предложений. Пока подход у нас такой. Мы с Центробанком и Минстроем изучаем и до 1 июля выработаем решение по каждому региону, скорее всего, отдельно», — цитирует Марата Хуснуллина РИА Новости.

По большому счету это не слишком отличается от предложения ЦБ, которое неоднократно озвучивала Эльвира Набиуллина: оставить программу только в тех регионах, где сохраняется низкий платежеспособный спрос на жилье, то есть в 24 из 85 субъектов РФ. Другое дело, что Марат Хуснуллин выступает за максимально возможное продление льготной ипотеки, а Эльвира Набиуллина готова свернуть ее хоть завтра, а если и продлить, то максимум до конца 2021 года.

Минфину идея подобной региональной дробности не нравится ни в каком варианте. «Мне лично региональный принцип кажется сложным в реализации. Потому что если мы оставим какое-то количество регионов, например те, которые Центральный банк определил, в них у нас сразу начнется бум. Если он там разовьется, то тогда надо у них там сворачивать и в другие регионы переходить. Понятно, что строительная отрасль не может работать в условиях такой вот нестабильности», — заявил на днях замминистра финансов РФ Алексей Моисеев, слова которого приводит ТАСС.

Как подчеркнул Алексей Моисеев, вообще-то, в правительстве сейчас рассматривается очень много вариантов, и сказать, какой будет в итоге принят, пока невозможно — дискуссия на эту тему обещает быть жаркой. Скорее всего, да — будет жаркой и пока невозможно, хотя два вывода позволительно сделать уже сейчас. Первый: в том виде, в каком мы ее знаем, льготная ипотека на новостройки под 6,5% годовых закончится 1 июля; все, что будет дальше, может и продолжит носить прежнее название, но по сути будет отличаться кардинально. И второй: ипотека с господдержкой может быть продлена на каких угодно условиях и где угодно, но только не в столичном регионе — 2020 год слишком разогрел рынок Москвы и Подмосковья, так что теперь власти постараются охладить его всеми возможными способами.

В последнее время звучат заявления о вроде бы и так уже наметившемся спаде интереса к ипотеке, однако данные столичного Росреестра это не подтверждают: в феврале 2021 года в Москве зарегистрировано 9182 договора ипотечного жилищного кредитования — в полтора раза больше (+54%), чем месяцем ранее (5948). В сравнении с февралем прошлого года (8121) показатель увеличился на 13%. А всего в текущем году в столице оформлено 15 130 ипотек, что на 5% больше, чем за аналогичный период прошлого года (14 467).

«В Москве, несмотря на заявления ряда экспертов отрасли о замедлении активности на ипотечном рынке, по итогам февраля статистика продемонстрировала уверенный рост. Полагаем, что покупателей по-прежнему привлекают в целом доступные ипотечные ставки банков на фоне долгосрочной мягкой монетарной политики государства, а также возможность приобретения жилья в новостройках по льготной программе», — считает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

К слову, согласно исследованию Forbes, в 2020 году россияне активно брали ипотечные кредиты на покупку квартир в регионах, где не проживали до этого. Как подчеркивает издание, популярностью пользовались 14 регионов, но в абсолютном выражении по числу приезжих покупателей лидирует Московская область: на строящиеся в ней квартиры было оформлено 65 411 договоров долевого участия, из которых максимум 37 296 пришлось на тех, кто уже живет в регионе (при условии, что они не покупали жилье в других регионах России, в ином случае это количество еще меньше). Иными словами, минимум 43% всех купленных в области квартир в новостройках Подмосковья приобрели жители других областей.

Далее следует Москва, где приезжие граждане купили не менее 26 922 квартир в новостройках, то есть оформили от 30% всех договоров долевого участия; затем Санкт-Петербург с 18 524 квартирами. В целом на две столицы и Московскую область приходится 68% из 107 582 квартир, приобретенных жителями «регионов-покупателей» в чужих субъектах.

Но когда и если льготная ипотека в столичном регионе будет отменена, а ключевая ставка вырастет до 5,5-6%, мы будем наблюдать резкий — на 10-15% — рост спроса на жилье в преддверии 1 июля, а затем катастрофический спад объемов продаж, который может достичь 50% и длиться до полугода. Такой прогноз дал на XIX Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. При этом, по оценкам эксперта, в других регионах падение продаж может быть еще более существенным, особенно там, где наблюдается еще более острый дефицит предложения, чем в столичном регионе. В основном это крупные города-миллионники с невысокой маржинальностью девелоперских проектов, где объемы продаж могут сократиться до 70%.

Как считает Дмитрий Цветов, для стабилизации рынка текущие условия покупки, в том числе ипотеку с господдержкой под 6,5% или ее аналог, нужно сохранить минимум на три года. Это даст девелоперам возможность спрогнозировать спрос на период жизненного цикла проекта — тогда они смогут постепенно насыщать рынок предложением и возвращать цены на жилье к нормальному уровню.