Московский рынок: проект, ранее известный как «Нескучный»

Что эксперты и игроки рынка говорят о перспективах достройки одного из самых скандальных премиальных проектов столицы?

С конца февраля в недвижимых кулуарах шушукаются: «Ну что, застройщикам отдадут достраивать?», «Да ну, каким застройщикам? Фонд наверняка сам достроит!», «Фонд?! А разве проект не передали ВЭБу? То есть «Дом.РФ»? В смысле, кому-то из них», «Ребята, о чем вы? Стройку вроде не консервировали — там надо смотреть, в каком состоянии монолит. Может, по нему уже давно пушной зверек бегает!», «Не знаю… Мне кажется, ничего там больше строить не будут, кроме шестого, в котором дольщики — отдадут остальной участок под реновацию или под расселение аварийки». И это только часть разговоров, которые начали ходить по рынку сразу после того, как стало известно: в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) наконец «упал» один из самых знаменитых высокобюджетных недостроев Москвы — ЖК «Нескучный Home & SPA» компании Gorn Development.

Соседство с Нескучным садом и Ленинским проспектом, умопомрачительная архитектура архбюро Atrium, благодаря которой фотографии пяти небоскребов высотой от 70 до 90 этажей напоминали кадр из «Пятого элемента», заявленная инфраструктура полноценного города, спа-центр с панорамным бассейном на высоте 130 метров — ничего этого не случилось. О том, почему не случилось, после чего Москомстройинвест счел нужным приостановить продажи в комплексе, как Максим Блажко и его компания оказались банкротами, а «Нескучный Home & SPA» сменил звание самого захватывающего и амбициозного на звание самого прискорбного и скандального премиального проекта столицы, написано много — нет смысла повторяться.

Длительные судебные разбирательства, в которых только недавно была поставлена точка, обсуждавшаяся передача проекта, находящегося в залоге у ВЭБа, в ведение «Дом.РФ» и совместная работа двух структур над завершением строительства, заявленная готовность Промсвязьбанка реструктуризировать задолженность застройщика и решить проблему дольщиков корпуса 6 — единственного в ЖК «Нескучный Home & SPA», в котором велись продажи (здесь насчитывается 95 договоров долевого участия, из которых 69 (на 86 квартир) заключено физическими лицами), разговоры о том, что вроде бы Промсвязьбанк возьмет на себя доведение до ума всего проекта, а не только шестого корпуса, — все это в прошлом.

Сейчас, если отбросить вымыслы, домыслы, прежние решения и так далее, единственная реальность для «Нескучного» — похоже, слова главы Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, которая объяснила Business FM следующее: «ЖК «Нескучный Home & SPA» попал в Единый реестр проблемных объектов только в феврале, именно поэтому мы просто не могли его включить в «дорожную карту» первого квартала. Но «дорожная карта» обновляется раз в квартал, так что уже в следующий раз проект непременно в ней появится. И затем московский Фонд защиты прав дольщиков будет принимать решение о целесообразности или нецелесообразности выделения средств на достройку данного жилого комплекса и вообще о его дальнейшей судьбе».

Кому в итоге достанется проект и каким окажется его финал — посмотрим. Но кому бы ни достался, в любом случае трудностей будет немало, считает вице-президент — руководитель инвестиционно-коммерческого блока компании «Интеко» Евгений Семенов.

Евгений Семенов вице-президент — руководитель инвестиционно-коммерческого блока компании «Интеко» «Смена девелопера в проекте влечет за собой ряд определенных сложностей, касающихся, в первую очередь, юридических аспектов. Новому собственнику следует предусмотреть возможные риски, связанные с налогами, судебными спорами, обязательствами перед подрядчиками и уже существующими дольщиками. Во-вторых, важно учитывать фактическое техническое состояние объекта. Необходимо также определить наличие действующей исходно-разрешительной документации и технических условий на подключение к сетям инженерных коммуникаций. В случае, если здание находится в статусе недостроя, убедиться в своевременном качественном проведении консервации. Особого внимания требуют объекты высотного строительства с освоением подземного пространства — в таком случае необходима дополнительная глубокая экспертиза. И, пожалуй, третьей по счету, но не по значимости особенностью в процессе реализации таких объектов являются устаревшие или не соответствующие текущей рыночной конъюнктуре проектные и продуктовые решения. В условиях стремительно растущей конкуренции такой проект требует внесения изменений, в том числе и радикальных, соответствующих актуальным потребностям потенциальных покупателей».

О последнем стоит поговорить подробнее. С момента объявления о начале строительства ЖК «Нескучный Home & SPA» прошло не так уж много времени — проект вышел на рынок в 2017 году. Но не так уж много — это по календарю, а по интенсивности событий, заполнивших эти четыре года, — целая вечность. Конечно, если будет принято решение разрулить только проблему корпуса 6, в котором есть дольщики, а на остальной территории или даже на всем участке построить по уже утвержденным проектам дома под реновацию или под расселение соседней «аварийки», разговор можно закончить не начиная. А если все-таки надумают вести коммерческое строительство? Насколько прежний «Нескучный» соответствует текущим рыночным реалиям? Придется ли переделывать проект и, если да, то частично или целиком?

Первое, на что обращает внимание директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова, — серьезно изменившаяся конкурентная среда, в которой теперь предстоит существовать жилому комплексу, ранее известному как «Нескучный Home & SPA».

Ольга Широкова директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank «В свое время проект был на слуху у всех участников рынка. Необычная архитектура, разнообразная инфраструктура, большое количество сервисов, а также расположение в неоднозначном с точки зрения окружения месте — все это вызывало множество споров и разнообразных оценок. В любом случае ЖК «Нескучный Home & SPA» был запоминающимся и уникальным. Если отбросить негативный шлейф судебных запросов, сегодня такой проект тоже мог бы стать знаковым и обсуждаемым. Однако нужно учитывать, что за прошедшие несколько лет на рынок вышло очень много объектов, среди которых есть и необычные. Так, за 2018-2020 годы только сегмент бизнес-класса пополнился 80 проектами, в целом же на рынке за эти три года появилось 275 новых жилых комплексов, в том числе масштабных и уникальных. И в ближайшее время ожидается выход целого ряда знаковых проектов. Все «фишки», которые еще несколько лет назад были новыми для рынка, сегодня применяются чаще и чаще. К тому же в локации и ближайшем окружении за прошедшие годы также появились интересные объекты».

Впрочем, по оценкам Ольги Широковой, какой бы ни была дальнейшая судьба проекта, жилье здесь будет востребованно. «Близость к центру, престижному Ленинскому проспекту и Воробьевым горам, зеленым зонам Нескучного сада, Парка Горького, отличная доступность автомобильным и общественным транспортом — это очень важные преимущества. Недостатки окружения могут быть нивелированы созданием самостоятельной обособленной среды, которая не зависит от особенностей локации, и аналогичные примеры на рынке есть: «Зиларт», «Сердце столицы», «Символ» и другие», — отмечает эксперт.

Позиционирование «Нескучного» как проекта премиального сегмента с самого начала было неоднозначно воспринято как экспертами, так и покупателями: адрес прописки жилого комплекса и его средовое окружение как-то не очень монтировались с образом премиум-класса. А сегодня если и вести речь о коммерческом строительстве на данном участке, то точно в сегменте бизнес-класса, уверен директор департамента жилой недвижимости компании Colliers Кирилл Голышев.

Кирилл Голышев директор департамента жилой недвижимости компании Colliers «Проект «Нескучный Home & SPA» изначально был заявлен как проект высокого ценового сегмента, представляющий собой квартал небоскребов на территории бывшего НИИ завода «Станкоконструкция». Действительно, сегодня для успешной реализации проект в данной локации требует пересмотра как архитектурных решений, так и предложенной ранее продуктовой линейки. Стоит отметить, что концепция, представленная ранее, — строительство 70-этажных башен с панорамными окнами и облицовкой зеркальными панелями, хромированными и бронзовыми элементами — больше вписывается в Пресненский район ЦАО либо в Западный АО с более благоприятным окружением и платежеспособной аудиторией. Если же говорить о том, что могло бы иметь успех у покупателей и не выбиваться из общей картины района на месте проекта «Нескучный Home & SPA», то следует перепроектировать проект из элитного сегмента в комплекс бизнес-класса с монолитными корпусами в пределах 30-40 этажей. При этом стоит использовать систему вентилируемых фасадов с облицовкой клинкерной плиткой: такая концепция не только впишется в существующее окружение района, но и будет пользоваться большей популярностью среди будущих покупателей».

Мнение архитектора, основателя архитектурной практики «Северин проект» Александра Балабина по сути совпадает с оценками Кирилла Голышева. Только если консультант вежливо называет прежний проект «концепцией, требующей пересмотра», то архитектор без всяких политесов именует его «монстром» и «в целом неуместной вещью», судьба которой — полная и кардинальная переделка, ничего не оставляющая от первоначального замысла.

Александр Балабин архитектор, основатель архитектурной практики «Северин проект» «Когда застройщик заявил о проекте и начал копать фундамент, он руководствовался единственной целью — найти финансирование под реализацию. Изначально денег на стройку не было, как и единого целостного проекта — только общая концепция, разработанная бюро Atrium. Я понимаю архитектора, который не смог отказать себе сделать проект в такой локации, но в целом это неуместная вещь. Москве нужны дома для жизни, а не монстры, не соответствующие стилю города, которые строят для показухи. С точки зрения рынка это сложно реализуемая и продаваемая история. В деловом центре «Москва-Сити» небоскребы частично занимают офисы, а частично — жилье, и мы понимаем, что квартиры в комплексе рассчитаны на клерков из базирующихся в Сити компаний. Жилой комплекс «Нескучный Home & SPA» предполагался только как жилье для среднего класса. Но вокруг нет офисов крупных компаний, где владельцы квартир смогут работать. Тогда для кого это жилье? Чтобы этот проект или другой жилой проект на его месте стал более или менее комфортным, потребуется, прежде всего, развитие социальной и транспортной инфраструктуры. В Даниловском районе проекты формата «Нескучный Home & SPA» лишние — не нужно перегружать Москву такими комплексами. Есть Новая Москва с огромными территориями под строительство, а строить в центре города неудобоваримую вещь, в которой будет неприятно жить, на мой взгляд, это не что иное, как девелоперская амбиция. В этом месте с учетом его специфики можно и нужно возводить жилые проекты, но при этом делать то, что востребовано у жителей, гуманный город: строить комфортные дома, создавать парки, развивать инфраструктуру и территорию».

Руководитель группы компаний UNK, член Архитектурного совета Москвы Юлий Борисов — еще один эксперт, который называет первоначальный высотный замысел «Нескучного» неактуальным для современных условий и готов поговорить об этом на языке цифр.

Юлий Борисов руководитель группы компаний UNK, член Архитектурного совета Москвы «Прежде всего, сегодня для прежнего проекта нет экономических предпосылок. Любое высотное здание — это высокая себестоимость за счет очень дорогого строительства и инженерного оборудования. Кроме того, это существенные потери полезной площади. Если в жилом доме бизнес-класса высотой до 100-120 метров коэффициент потерь составляет 0,25 (примерно 25% приходится на общественные функции), то в высотном здании этот коэффициент достигает 0,5. Таким образом, для того чтобы проект стал рентабельным, это должен быть элитный сегмент с соответствующей ценой квадратного метра. Но локация, очевидно, не располагает к высокому спросу со стороны покупателей «элитки»: здесь нет, например, хороших видовых характеристик или реки, зато поблизости проходит загруженное ТТК. Поэтому в период дефицита элитного жилья, с учетом близости к центру и перспектив развития района, на этот проект можно было бы найти покупателей. Однако сейчас на рынке достаточно предложения более успешных премиальных проектов. Также против высотного строительства играют погодные условия в нашем климате: начиная примерно с 40-го этажа значительная часть жизни проходит «в облаке». Так что квартиру на верхних этажах приобретут, скорее всего, как бизнес-квартиру или «стартовую» квартиру для молодых амбициозных менеджеров. А под эти цели больше подходит локация того же Сити, где уже сложился деловой кластер с соответствующей инфраструктурой. Конечно, в истории есть примеры великих градостроительных проектов, воплощенных «вопреки всей логике» — тот же Санкт-Петербург или Дубай. Но сегодня явно не время для тех сверхусилий и сверхбюджетов, которые для этого потребуются».

Тогда, отказавшись от старого проекта, какой новый можно и нужно было бы привязать к площадке «Нескучного»? На сегодняшний день эта площадка — промзона, которая требует полноценной реновации, поэтому речь должна идти, прежде всего, о проекте комплексного освоения территории с созданием собственной комфортной среды для жизни, считает Юлий Борисов. «С учетом расположения в пределах ТТК и престижного района с хорошими школами, вузами, Нескучного сада и ЦПКиО в шаговой доступности, метро и транспортных развязок, жилье здесь будет востребовано, — отмечает эксперт. — По ценовой категории — скорее «бизнес-минус» или «бизнес». С архитектурной точки зрения новый проект может оживить весь район, стать его доминантой. Просто если раньше планировалась высотная доминанта, то теперь стоит рассмотреть цветовые или архитектурные решения. Также возможно сделать проект центром притяжения на уровне округа, разместив здесь интересные объекты социальной инфраструктуры, например музей или выставочный зал, детскую спортивную школу, образовательный центр и так далее».

Что же касается продуктовых решений, то, по мнению Кирилла Голышева, в новом ЖК следует запроектировать квартиры от студий до многокомнатных, но в пределах пятикомнатных, которые можно расположить в качестве пентхаусов на последних этажах. «Следует учитывать предпочтения не только потенциальных покупателей, но и тех дольщиков, которые ранее уже приобрели недвижимость в данном проекте и хотели бы получить жилье, сопоставимое по качественным характеристикам с прежней концепцией проекта. Проектирование квартир с террасами и балконами для данной локации является неподходящей концепцией, в проекте рекомендуем делать упор на систему вентиляции и очистки воздуха, а также на создание собственной инфраструктуры и озеленения в рамках проекта», — считает эксперт.