Коммерческая инфраструктура: в поисках определенности

Необходимо ли девелоперам еще на этапе разработки концепции жилого комплекса четко определять профиль арендатора, который займет то или иное коммерческое помещение, будь то, например, аптека, банк или салон красоты?

ВДНХ объявила о старте подачи заявок на участие в торгах по аренде павильона № 515 (площадью 298,5 квадратного метра), который расположен в южной части выставки — в непосредственной близости от Центральной аллеи и главных исторических павильонов, в зоне Парка будущего, где будет создан всесезонный парк аттракционов. Организаторы торгов принимают заявки до 1 марта, но сразу объявляют: в 515-м, который долго находился в состоянии разрухи, а теперь восстановлен и полностью готов к коммерческому использованию, должно разместиться кафе-пончиковая.

Заранее четко определять профиль будущего арендатора — традиционный подход ВДНХ. В марте прошлого года, когда на арендные торги было выставлено сразу четыре павильона, обновление которых завершилось в 2019-2020 годах, тоже сразу сказали: имеющий статус объекта культурного наследия федерального значения павильон № 30 рядом с Мичуринским садом отдается под создание новой экспозиции, посвященной одной из областей естествознания (химии, биологии, микробиологии, медицине); кирпичное здание павильона № 48 решено посвятить ремесленному пивному производству (заинтересованные должны представить на конкурс концепцию единого музейного, лекционного и дегустационного пространства с тематическим рестораном и магазином); в двух павильонах на Южной аллее победители торгов смогут открыть кафе-кондитерские.

Как отмечала директор отдела стратегического консалтинга компании CBRE Ольга Земцова, то, что ВДНХ как девелопер, развивающий комплексный проект, сразу заявляет, каких арендаторов ищет, — абсолютно правильный подход. «У вас масса павильонов, есть определенные предпосылки в виде входов, в виде тех функционалов, которые планируют развивать в ближайшие годы, и, конечно, вам важно контролировать концепцию, чтобы у вас было сбалансированное количество общепита, размещений, музеев, чтобы концепция была качественной, комплексной и у вас росла посещаемость», — подчеркивала Ольга Земцова.

Концепция — это статус, ликвидность, касса…

А есть ли смысл девелоперам, занимающимся проектами более скромных масштабов, заранее жестко определять, что здесь будет аптека, здесь — салон красоты, здесь — банк? Прежде всего Business FM задала этот вопрос консультантам, которые часто вместе с девелоперами работают над концепциями масштабных строительных проектов. Управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников считает, что думать о месте прописки каждого арендатора нужно даже не на этапе проектирования, а еще раньше — на этапе разработки концепции.

Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG «Безусловно, для успешности проекта необходимо еще на этапе разработки концепции определять месторасположение будущих арендаторов, поскольку у каждого есть свои технические требования к площадям. Зачастую, особенно при реализации проекта комплексного освоения территории, от формирования инфраструктурной концепции зависит не только успех самих коммерческих площадей, но и качество, статус, ликвидность, ценообразование микрорайона. Один из ярких примеров — «Зиларт», в котором мы работали над концепцией коммерческих площадей. Еще на этапе проектирования комплекса были предусмотрены все необходимые технические требования к коммерческим площадям, проведены независимые от жилых зон вытяжки, выделены зоны загрузки и многое другое. При формировании концепции важно выделить ключевые помещения, которые необходимо правильно запроектировать. Скажем, если в комплексе предполагается супермаркет, ресторан, какой-то небольшой логистический центр, необходимо предусмотреть зоны разгрузки/погрузки, вентиляцию и все прочее, что необходимо для таких технологических помещений. Аптека, салон красоты, банк — это более гибкие операторы с меньшими требованиями. При этом нужно предусмотреть определенный ассортимент помещений, в том числе в зависимости от расположения ключевых операторов. К примеру, аптека и банк хорошо будут соседствовать с тем же супермаркетом: по сути, это так называемое товарное соседство. А вот салону красоты не так важно быть на виду, ему важны близость и удобство для жителей. Если мы говорим о девелопменте 2.0, здесь важно подходить к формированию коммерческой среды и благоустройству исходя из концептуального решения о формировании продукта для целевой аудитории, поскольку это обеспечит успех проекта. Безусловно, поменять назначение помещений без особой технологической начинки, которые часто обозначаются как «помещения свободного назначения», можно и позже. То есть нет необходимости фиксировать все, но правильно спланированная конфигурация помещения и размещение функций дает дополнительно 10-20% к стоимости объекта».

Продолжая рассуждения на заданную тему, старший директор департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Андрей Шувалов проводит любопытную параллель между содержанием коммерческой инфраструктуры современных жилых комплексов и наполнением торговых центров образца последних пяти лет.

Андрей Шувалов старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield «В настоящее время торговая составляющая представлена практически в каждом новом проекте ЖК, причем с детально проработанной концепцией, которая предполагает размещение не только аптеки, банка, салона красоты, но и фудхоллов и кинотеатров. Можно провести аналогию с торговыми центрами, которые начали появляться у нас в 2000-х годах. Изучая и копируя зарубежный опыт, мы стали разбираться, что такое концепция и как она может влиять на успешность проекта. То же самое сейчас происходит в стрит-ретейле: в последние пять лет к коммерческой инфраструктуре ЖК стали применять концептуальный подход, вся коммерческая инфраструктура рассматривается уже как единый торговый объем, где якорные операторы и кластерные функции управляют потоками покупателей, а операторы импульсной покупки и товаров повседневного спроса используют эти потоки. Размещение якорных операторов в связке с магазинами малого формата позволяет увеличить число высоколиквидных и, соответственно, уменьшить число низколиквидных торговых помещений, которых в проекте достаточно много. Кроме того, концепция позволяет определить оптимальный объем коммерческих площадей, чтобы исключить профицит и максимизировать доход, формирует зоны размещения приоритетных профилей арендаторов в соответствии с потоками потенциальных покупателей. Сегодня в ЖК часто предусматривают и районный торговый центр арендуемой площадью 5-10 тысяч квадратных метров, который, в отличие от стрит-ретейла, может вместить максимально широкий диапазон магазинов малого формата — 25-50 квадратных метров. Такие объекты достаточно сложно предусмотреть в стрит-ретейле, где преобладает формат 70-90 квадратных метров, что связано с конструктивными особенностями жилых зданий. Но как сохранить торговую концепцию в ЖК? Это практически невозможно, если все торговые площади продаются на самых первых этапах реализации проекта. Концепцию можно выдержать только в случае арендного подхода хотя бы для «якорей». Более того, мы сейчас видим тенденцию увеличения объемов торговой составляющей формата стрит-ретейла. Если раньше мы говорили о 5-10 тысячах квадратных метров, то теперь в новых проектах Москвы и Подмосковья арендуемая площадь проектов составляет более 25 тысяч квадратных метров, а это полноформатный торговый центр в одном уровне, и его уже невозможно заполнить стандартными функциями «аптека — салон красоты — банк». Мы сейчас находимся в ситуации, когда необходимо начинать вести переговоры с арендаторами из сегмента одежды, обуви, товаров для детей, бытовой техники и другими операторами, которые являются классическими для торговых центров, но не для стрит-ретейла, и обсуждать с ними новые форматы, адаптированные для новых жилых комплексов. В качестве примера хочется отметить компанию ADG Group, которая развивает районные торговые центры нового поколения: там после проведения переговоров с арендаторами реализуются малые форматы — скажем, специально уменьшенный парфюмерный магазин Applebox компании «Золотое яблоко», площадь которого уже не 1200 квадратных метров, как в классическом магазине, а 300-500 квадратных метров».

Кстати, Cushman & Wakefield уже ведет разработку принципиально новой концепции торговой составляющей в ЖК и взаимодействует в рамках этой работы с арендаторами. Как обещает Андрей Шувалов, в планах компании к концу года поделиться результатами и наработками в этом направлении.

О подходах более мягких, более жестких и единственно возможных

Теперь надо бы проверить, совпадают ли выводы консультантов со взглядами девелоперов. Например, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина уверена, что во взаимоотношениях с коммерческими помещениями проекта многое зависит от того, кем именно девелопер видит себя в дальнейшем — продавцом или управляющим.

Ольга Магилина заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость» «На вопрос, надо ли девелоперу заранее определять назначение коммерческих помещений, нет какого-то совсем линейного ответа. Во-первых, совсем не определять, как правило, неразумно, причем задуматься о назначении неплохо бы еще на стадии проектирования: каким-то предприятиям нужен отдельный вход с улицы, какие-то могут предпочесть помещения со входом из внутренней галереи, очень сильно могут отличаться требования к планировке, зонированию пространства, наличию и расположению мокрых зон. Если речь пойдет, к примеру, о фитнес-клубе, это вообще особая история с массой нюансов. Но при этом существенная часть коммерческих помещений может оставаться относительно универсальной. Во-вторых, в зависимости от стратегии девелопера он может продавать коммерческие площади или сдавать их в аренду — зависит от того, считает ли он управление недвижимостью выгодным для себя и воспринимает ли как профильный бизнес. В случае продажи влияние желаний или планов девелопера на назначение и использование коммерческих помещений становится более затруднительным. В конце концов, лицо, которое их купило, может в том числе перепродать их кому-то следующему. В случае если девелопер оставляет площади под своим управлением, он, конечно, может позволить себе подбирать арендатора под свое видение инфраструктуры объекта. Поэтому чаще всего истина лежит где-то посередине. Девелопер, анализируя окружающую объект инфраструктуру, видит, какие предприятия находятся в шаговой доступности, какие еще были бы полезны данной локации, и уже на стадии проектирования закладывает какие-то возможности в здания. В дальнейшем, в процессе продажи или сдачи в аренду, он также может предлагать свои площади в первую очередь именно тем предприятиям, которые нужны жилому комплексу. При этом, как правило, отлично работают и рыночные механизмы — ведь арендаторы и покупатели коммерческих помещений также анализируют рынок, проходимость локации и оценивают, насколько их предприятия могут быть здесь полезны. Ведь именно это станет для них гарантией успеха».

Компания «Kaskad Недвижимость» работает в ближнем Подмосковье. Компания Sminex строит премиальные и элитные дома в старой Москве. Разные рынки, разные сегменты, а оценки, судя по словам коммерческого директора Sminex Романа Семчишина, очень похожие.

Роман Семчишин коммерческий директор компании Sminex «Девелоперы делятся на тех, кто продает коммерческую недвижимость на первых этажах домов, и тех, кто сдает ее в аренду. Если помещение продано инвестору, например, как готовый арендный бизнес, нет гарантии, что один арендатор не съедет и на это место не въедет другой. У инвестора нет задачи поддерживать концепцию проекта, его цель — выручка. Если же девелопер сдает помещения в аренду, он сохраняет рычаги управления внутренней инфраструктурой, но недополучает выручку. Таким образом, этот вопрос находится в области бизнес-стратегии девелоперов. Мы, как и большинство девелоперов, свою коммерческую недвижимость продаем и полагаемся на руку рынка, которая сама определит, что действительно нужно жителям дома и района. Если в локации нет салона красоты, то он у вас появится, хотите вы этого или нет. Если, скажем, пекарня окажется невостребованной, то она съедет и заедет химчистка. Чтобы определить назначение некоторых будущих помещений, еще на стадии проектирования мы закладываем в них определенные технологии. Например, в помещении под супермаркет продумываем все необходимые инженерные системы, чтобы его покупатель сохранил концепцию продуктового магазина. Или, чтобы поддержать приватность элитного дома, мы не предусматриваем в нем коммерческих помещений с ресторанными технологиями — в таком случае там точно не будет шумно».

У жестких подходов к созданию коммерческой инфраструктуры, конечно, есть минусы. Но плюсов все-таки больше, считает директор группы «Аквилон» Виталий Коробов.

Виталий Коробов директор группы «Аквилон» «Для каждого дома еще на стадии проектирования мы продумываем, как лучше использовать нежилые площади. Анализируем состояние инфраструктуры в локации и прогнозируем, какими объектами необходимо дополнить жилую среду, чтобы обеспечить заявленный уровень комфорта и качества жизни. Коммерческие помещения в наших ЖК мы продаем уже подготовленными под разные типы мелкого и среднего бизнеса. Если планируем помещение под большой объект (например, супермаркет), то учитываем при проектировании все необходимые техтребования, которые нужно соблюсти: начиная от высоты потолков и заканчивая системами вентилирования. Мы стараемся подбирать владельцев помещений так, чтобы в каждом жилом комплексе было представлено разнообразие магазинов и сервисов. При этом следим, чтобы они не дублировали друг друга. Минус такого подхода для девелопера в том, что срок реализации помещений растягивается, и мы учитываем это при выстраивании бизнес-модели проекта. С другой стороны, в выигрыше остаются и покупатели квартир, и покупатели коммерческих помещений: дольщики вместе с жильем получают удобный доступ к качественной инфраструктуре, а наши инвесторы — продуманную низкоконкурентную среду».

А заместитель генерального директора по маркетингу федеральной компании «Талан» Наталья Гарифуллина вообще уверена: формирование коммерческих помещений как лотов с конечными арендаторами — пожалуй, единственный формат работы, который позволяет выдержать концепцию объекта и упростить ведение арендного бизнеса покупателям помещений.

Наталья Гарифуллина заместитель генерального директора по маркетингу федеральной компании «Талан» «Мы стремимся следовать такой логике на всех объектах, где присутствуют коммерческие помещения. Еще до проектирования объектов в работу включается отдел маркетинга, который формирует коммерческую концепцию и определяет, что именно должно размещаться в нежилой части. Далее, исходя из требований конечных арендаторов, формируется профиль помещения и техзадание проектировщикам (требования к высоте потолков, энергомощности, канализации и вентиляции, окнам, зоне разгрузки и так далее). В результате сформированных лотов ликвидность проекта увеличивается. Приведу в пример объект в Перми — современный квартал «Новый центр». Еще на этапе покупки земельного участка мы поставили перед собой амбициозную цель — создать точку притяжения для людей, новый центр города, ключевое место в жизни горожан. Эту идею удалось реализовать как раз благодаря концептуальному подходу к коммерческим помещениям. Мы создали lifestyle-галерею (место, где человек может удовлетворить все или почти все свои потребности), изначально определив состав операторов и их класс. Успешность такого подхода доказывают цифры: при средней цене пермского квадратного метра коммерческой недвижимости 60 тысяч рублей мы всего за два года продали все помещения по цене за 180-215 тысяч рублей, причем удалось реализовать все помещения более чем за год до ввода объекта в эксплуатацию».

Единственный минус такого подхода в том, что он требует серьезных трудозатрат, при этом, конечно, они окупаются высокой ликвидностью объектов и премией к рынку, подчеркивает эксперт. «Идеальный формат предложений от девелопера — это продажа помещений с предварительно оформленными письмами о намерениях. Мы используем такой механизм для самых больших и значимых помещений, например ресторанов и супермаркетов», — резюмирует Наталья Гарифуллина.