Льготная ипотека: о сроках, условиях и справедливости

Льготную ипотеку на новостройки под базовые 6,5%, которая пока действует до 1 июля 2021 года, могут продлить до 31 декабря, однако на особых условиях — исключив из программы регионы, где цены на жилье за 2020 год выросли особенно сильно. По информации «Интерфакса», таким компромиссом завершилось совещание у президента РФ

Профильный вице-премьер Марат Хуснуллин неоднократно заявлял, что намерен добиваться дальнейшего продления льготной ипотеки, что без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны и что наблюдающийся рост цен на жилье связан, прежде всего, не с программой субсидирования ипотечных ставок на новостройки, а с переходом строительной отрасли на проектное финансирование и счета эскроу, ростом цен на стройматериалы и еще целым рядом факторов.

При этом ЦБ выступал против, считая, что именно льготно-ипотечный ажиотаж в ряде регионов спровоцировал неоправданный рост цен на квадратные метры. И вот, как отмечают источники «Интерфакса», по итогам совещания у Владимира Путина Банк России согласился поддержать продление льготной ипотеки до конца текущего года при условии ее модификации — чтобы оказать социальную поддержку и при этом сгладить негативный эффект от роста цен на жилье. При этом после 2021 года речь может идти только о точечных программах поддержки льготного кредитования в сегменте жилищного строительства.

Программы, имеющие жесткую территориальную или региональную привязку, для российского рынка недвижимости не новость и уже не редкость. Скажем, дальневосточная ипотека, понятное дело, имеет отношение только к Дальнему Востоку. Сельская ипотека действует только в местах, официально имеющих статус сельских территорий, сельских агломераций, рабочих поселков и так далее, а в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге не действует вообще.

В январе в России наконец-то утвердили долгожданную программу субсидирования кредитов девелоперам с низкорентабельными проектами жилищного строительства — на нее планируется выделить около 6,8 млрд рублей. Однако под действие программы попадает строительство в тех регионах, где среднедушевые доходы за первый квартал 2020 года минимум на 15% ниже среднедушевых доходов в целом по стране. По данным Росстата, среднедушевые денежные доходы населения по России (по новой методологии) за первый квартал 2020 года составляли 31 518 рублей. Стало быть, субсидирование застройщиков будет применяться только в 49 регионах со среднедушевым доходом менее 26 790 рублей.

Что же касается возможного продления льготной ипотеки на новостройки, то, по данным источников «Интерфакса», программа точно может быть свернута в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, первым делом в Сочи. И хотя окончательное решение еще не принято, многие уже заговорили о его очевидной несправедливости.

Взять, к примеру, Москву. Согласно статистике компании «Метриум», за 2020 год расценки на новостройки Новой Москвы побили очередной исторический рекорд, достигнув отметки 165 тысяч рублей за квадратный метр. За прошедший год этот показатель увеличился на 29%, что также стало самым резким ростом цен за всю историю локального рынка. В границах «старой» Москвы на рынке жилья массового спроса средняя цена квадратного метра выросла на 18,7% и дошла до сумасшедших 207 510 рублей, в бизнес-классе ценовой рост составил 24,4%, так что теперь «квадрат» в этом сегменте в среднем стоит 300 690 рублей.

А по оценкам компании «Бон Тон», есть отдельные столичные округа, где бизнес-класс подорожал еще больше. Самый высокий рост средневзвешенной цены за год наблюдался в ЗАО, ЮАО и САО, где квадратный метр подорожал в диапазоне от 28,5% до 31,8%, подсчитали аналитики компании. Понятно, что не по-детски разогнавшийся столичный рынок и его застройщиков, к которым во время еды пришел, кажется, просто ненасытный аппетит, очень хочется притормозить — хотя бы отчасти, путем отмены льготной ипотеки на новостройки.

С другой стороны, а москвичи-то, как и петербуржцы, и сочинцы, в чем виноваты? За какие такие провинности их хотят отлучить от льготной ипотеки? Например, по данным исследования «Дом.РФ», основанного на статистике банка «Дом.РФ», почти половина всех кредитов по программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5% выдается молодым гражданам в возрасте до 34 лет: в общей сложности на молодежь приходится 46,5% всех льготных кредитов, в том числе 41,2% — на заемщиков в возрасте от 25 до 34 лет (самая многочисленная группа) и 5,3% — на заемщиков 18-24 лет. Так справедливо ли лишать молодых жителей Москвы, Санкт-Петербурга или Сочи права воспользоваться субсидированной ставкой, чтобы купить для многих первое в жизни жилье в своем родном городе?

Впрочем, слегка успокаивают два обстоятельства. Во-первых, продление льготной ипотеки не на всей территории России — пока не утвержденное, а лишь одно из предложенных решений, возможны и другие, и российский президент четко дал понять, что ждет их от правительства и вообще от всех заинтересованных сторон. И во-вторых, что касается Москвы (и, наверное, Санкт-Петербурга и Сочи тоже), застройщики вместе с кредитующими их банками уж точно в состоянии потянуть спецпрограммы, которые (пусть не в целом по рынку, а только в конкретных проектах) могут сделать покупку жилья финансово привлекательной и без государственной льготной ипотеки. Ну и возможное снижение ключевой ставки, которое обычно приводит к снижению большинства кредитных ставок, в том числе ипотечных, тоже не стоит сбрасывать со счетов. Так что не исключено, что к лету тема свою остроту просто потеряет.