Арендный рынок: в минусе, но в ожидании плюса

Идея Минстроя о создании информационной системы учета договоров найма жилья продолжает оставаться в центре внимания профессионалов рынка недвижимости. Соответствующий законопроект Минстрой намерен внести в Госдуму до конца 2021 года

Разговоры о необходимости обелить арендный рынок идут не первый год, если не сказать не первое десятилетие. По оценкам Минстроя, сегодня в стране сдается около 5 млн квартир, и, как подчеркивает портал Irn.ru, львиная доля арендодателей — около 80% — действительно работают «в черную» и ни про какие налоги даже не думают. Однако, во-первых, для подавляющего большинства из этих 80% сдача в аренду квартир, а уж тем более комнат — вовсе не бизнес, а способ свести концы с концами, поэтому никакими информационными системами они пользоваться, конечно, не будут и налогов как сейчас не платят, так и в будущем не намерены.

Во-вторых, как отмечает портал Irn.ru, заставить этих людей все-таки заплатить налоги будет трудно, а так как речь идет о небольших суммах, «размазанных» по большому числу потенциальных налогоплательщиков, результат и вовсе может получиться отрицательным: расходы на администрирование превысят доходы от такой деятельности государства.

Наконец, в-третьих, борьба с бедными арендодателями совершенно точно не добавит властям популярности, причем не только среди тех, кто сдает квартиры, но и среди большинства их соотечественников. Просто потому, что «в стране, где 90% богатства принадлежат 10% граждан, идея собрать побольше денег с небогатых людей одобрения широких масс снискать не может по определению, так что в итоге усилия по обелению серого арендного рынка приведут к росту социальной напряженности», считает Irn.ru.

Вниз — и понятно почему

Кстати, поскольку в основе инициативы Минстроя лежит увеличение поступлений в бюджет за счет повышения собираемости налогов с арендодателей, стоит посмотреть, каково вообще сегодня положение дел на российском арендном рынке. Согласно статистике федерального портала «Мир квартир», исследовавшего рынки 70 ключевых городов страны, за 2020 год аренда подорожала в половине российских городов с населением до 300 тысяч человек, в половине подешевела, а в большинстве городов-миллионников ставки очевидно снизились. «Льготная ипотека на новостройки и снизившиеся ипотечные ставки на «вторичку» в этом году сыграли для рынка аренды роковую роль: население с удовольствием кредитуется и покупает недвижимость. Арендаторы становятся собственниками жилья, и спрос в сегменте найма квартир падает. Продолжение этого тренда мы увидим и в этом году», — полагает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

В частности, особенно увеличились ценники в Череповце: на однокомнатные квартиры — на 28,8%, на двухкомнатные — на 28,9%, на трехкомнатные — на 29,7%. Похожее произошло в Мурманске (+28,6%, +23,4% и +31,8%), Чите (+23,3%, +23,2% и +30,5%), Якутске (+23,6%, +23,5% и +24,3%) и Улан-Удэ (+26,3%, +24,9% и +17,5%).

При этом самое впечатляющее падение ставок аренды квартир наблюдалось в Казани, где съемные «однушки» подешевели на 9,5%, «двушки» — на 13%, «трешки» — на 16,8%. Примерно такая же картина в Санкт-Петербурге (–11,4%, –14,5% и –13,2%), Симферополе (–7,1%, –14,6% и –16,9%), Москве (–10,9%, –12,9% и –13,9%) и Ярославле (–0,3%, –8,4% и –21,8%).

«В пятерку городов с самой подешевевшей арендой вошли обе столицы. Это во многом связано с оттоком рабочей силы из мегаполисов — отчасти из-за потери работы во время карантина, отчасти из-за открывшейся для многих возможности работать удаленно. Кроме того, по этой же причине люди активно переезжают из центра на окраины и за город — это заставляет часть арендодателей снижать цены, — подчеркивает Павел Луценко. — Те же тренды наблюдаются и в большинстве городов-миллионников, где ставки аренды преимущественно упали. Ростом цен могут похвастаться только пять из 16 миллионников: Новосибирск, Волгоград, Омск, Красноярск и Самара».

В итоге сегодня в среднем по стране однокомнатные квартиры сдаются за 13,4 тысячи рублей в месяц — это на 6,6% больше, чем год назад; двухкомнатные — за 18,2 тысячи рублей (+3,4%), трехкомнатные — за 24,1 тысячи рублей (+2,1%). Для сравнения: за 2019 год аренда подорожала больше: +6,7%, +7% и +4,8% соответственно.

В Санкт-Петербурге арендные ставки составляют 23,2 тысячи, 32,3 тысячи и 45,4 тысячи рублей соответственно. Что касается Москвы, то здесь, по оценкам «Мира квартир», средняя арендная ставка однокомнатной квартиры — 37,9 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной — 45,4 тысячи рублей, трехкомнатной — 55 тысяч рублей.

Похожую оценку дают и в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Согласно ее подсчетам, средняя стоимость аренды старомосковских квартир к ноябрю 2020 года снизилась по отношению к ноябрю-2019 на 10%. Так что ставки найма в сегменте жилья массового спроса составляют в среднем 35 тысяч рублей в месяц для однокомнатных квартир, 52 тысячи рублей — для двухкомнатных, около 60 тысяч рублей — для трехкомнатных. При этом, поторговавшись, арендаторы могут получить скидку около 5%.

В дальнейшем состояние рынка найма во многом будет зависеть от эпидемиологической ситуации, считает заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. «Если не будут введены жесткие карантинные ограничения, мы ожидаем постепенного возвращения к прежним ценовым показателям, то есть увеличения средних арендных ставок на 8-10%. На стоимость найма будут влиять главным образом традиционные факторы: инфляция и поведение спроса», — говорит эксперт. По ее мнению, наймодатели постараются индексировать снижение доходов и подорожание услуг ЖКХ. Вывод на рынок аренды пула квартир в новых домах (приобретенных в 2020-м в инвестиционных целях) также будет способствовать положительной ценовой динамике — за счет улучшения качественных характеристик предложения. «Однако серьезно увеличить ставки не удастся: большинство нанимателей не готово к существенному расширению арендного бюджета, и, скорее всего, переоцененные объекты будут проигнорированы», — считает Оксана Полякова.

Вверх — и тоже понятно почему

А вот на столичном рынке высокобюджетной аренды (представители которого входят в основном в те 20% арендодателей, которые ответственно относятся к своему жилью, стараются все делать по закону и без проблем платят соответствующие налоги) ситуация чуть иная. По оценкам компании Knight Frank, объем предложения высокобюджетных квартир в аренду вырос за прошлый год на 20%. Основной рост приходился на первое полугодие, на период самоизоляции, а во втором полугодии, после снятия коронавирусных ограничений, число выставленных для аренды квартир сократилось на 3%.

Во второй половине 2020 года был зафиксирован рост числа сделок — на 42% в сравнении со вторым полугодием 2019 года и более чем в два раза в сравнении с первым полугодием 2020 года. Вообще, в прошлом году обращений по аренде было на 64% больше, чем в 2019-м, вот только заключенные сделки касались преимущественно переезда: по наблюдениям директора департамента городской недвижимости Knight Frank Андрея Соловьева, «новых арендаторов на рынке не появилось, и предпосылок для их появления или глобальных изменений на рынке высокобюджетной аренды нет».

Любопытно при этом, что в структуре спроса по площади эксперты отмечают смещение в сторону более крупных лотов: если в 2019 году на квартиры площадью от 180 квадратных метров приходилось лишь 22% сделок, то теперь доля сделок с ними выросла до 44%. В распределении сделок по бюджету в 2019 году основной спрос (35%) приходился на ценовой диапазон 200-300 тысяч рублей в месяц, а вот в 2020 году наибольшее число сделок (27%) пришлось на бюджеты свыше 500 тысяч рублей в месяц, а прежний лидер уступил позиции, хотя и смог обеспечить практически каждую четвертую сделку.

Если же говорить о прогнозах, то, по мнению аналитиков компании Savills, основанном на практике предыдущих кризисов, полное восстановление рынка происходит примерно за год-полтора. «Сегодня мы можем рассчитывать на более короткие сроки в связи с открытием границ и возможностью динамичного перемещения иностранного персонала, а также с возникшим желанием наших соотечественников вновь перебраться ближе к работе, а не вести бизнес дистанционно. Все это может быстро восстановить рынок, и если эпидемиологическая ситуация будет улучшаться, то кризис может пройти до конца лета 2021 года», — считают в компании.