Инвестиционные итоги — 2020: взгляд снаружи

— Про общее падение объема инвестиций — печально, но понятно. И все же какие недвижимые сегменты в этом году пользовались повышенным вниманием инвесторов? И какие, напротив, совсем их не интересовали?

— В этом году больше всего активов было вложено в складскую недвижимость — на ноябрь объем инвестиций составил 26,6 млрд рублей, что превышает годовые показатели 2014-2019 годов. Можно сказать, что складской бизнес оказался одним из немногих бенефициаров COVID-19. За время пандемии инвесторы начали проявлять интерес к данному сектору, так как склады продемонстрировали устойчивость к воздействию коронакризиса из-за своих функциональных характеристик и активной роли в перераспределении товаров в экономике. Люди совершали покупки онлайн, поэтому продавцы начали ускоренно наращивать свои складские площади и перестраивать логистические процессы. Банки также позитивно смотрят на устойчивость складского сегмента. Даже в кризис собственники складов не обращались за реструктуризацией кредитов из-за стабильных арендных платежей. Наоборот, у всех арендаторов склады были заполнены, особенно в сфере продуктов питания. Арендодателям в свою очередь не было необходимости просить об отсрочках, в отличие от собственников гостиниц, торговых или офисных площадей, где было большое количество краткосрочных договоров. Благодаря достаточно привлекательным ставкам фондирования наблюдается увеличение стоимости складов и снижение ставок капитализации на складские объекты в премиальном сегменте на фоне роста интереса инвесторов.

Лидером по деловой активности стала жилая недвижимость — цены растут во всех сегментах. Здесь наблюдаются спекулятивные процессы со стороны девелоперов, которые, пользуясь дешевой субсидированной ипотекой, пытаются максимизировать свои доходы. Как следствие, половина сделок на рынке — это приобретение девелоперами жилья. В дальнейшем мы прогнозируем высокий уровень спроса, в том числе со стороны регионов на фоне последствий пандемии.

Рынок офисной недвижимости, напротив, ощутил на себе давление в период всеобщей самоизоляции, однако некоторые сделки с офисными активами все же были завершены. Площадки под девелопмент также пользовались активным спросом среди инвесторов: их доля в общей структуре инвестиций в первом-третьем кварталах года составила 47% в сравнении с 29% годом ранее. Заинтересованность гостиничными и торговыми объектами снизилась из-за отсутствия каких-либо гарантий в этих сегментах. В ретейле пока невозможно оценивать денежный поток. Объекты, не пережившие кризис, перейдут в дистресс-категорию — ими будут заниматься банки или покупатели, которые нацелены приобрести объект по привлекательной цене, чтобы потом его перепрофилировать.

— А инвестиционную географию 2020-й год как-то изменил?

— Нет, весомых изменений в распределении инвестиций с точки зрения их географии не будет. На протяжении всего года столицы привлекали наибольшую долю вложений: по итогам года показатель в Москве увеличится до 80-85%, в то время как в Санкт-Петербурге уменьшится до 10-15% в связи с большим объемом инвестиций и приобретением крупных торговых объектов в прошлом году. Доля инвестированных средств в активы регионов России прогнозируется на уровне 5% по причине большего влияния ограничительных мер на торговый и гостиничный сегменты в этих локациях. Еще отмечу, что в уходящем году доля иностранных инвестиций не превышала 10%, что на 5-10% ниже среднего показателя российского рынка. Инвестиции в российскую недвижимость для международного капитала становятся все менее выгодными из-за ослабления рубля и новых налоговых инициатив, приведших к удорожанию вывода средств за рубеж. В перспективе доля вложений иностранных инвесторов останется на низком уровне. Масштаб российского рынка сократится в сравнении с западными странами, несмотря на приобретенную независимость от иностранного капитала, которая повысила устойчивость к внешним геополитическим и экономическим событиям.

— Чего мы вправе ждать от инвестиционного сегмента в перспективе ближайших двух лет?

— Восстановления активного интереса инвесторов можно ожидать по мере полного снятия ограничений и восстановления рынка от потрясения, что может занять большую часть 2021 года. В течение последующих двух лет мы сможем видеть продолжающийся рост заинтересованности инвесторов в складских и индустриальных объектах — за время пандемии сегмент показал устойчивость к кризисным состояниям и потрясениям экономической сферы. Оказавшись важным элементом перераспределения товаров в период ограничений, складской сегмент привлек внимание многих инвесторов, в том числе крупных фондов. Тем не менее мы прогнозируем снижение заинтересованности иностранных инвесторов в ближайшие годы — геополитическая ситуация и общемировой кризис сократят долю иностранного капитала в инвестиции в российские активы. И в уходящем году, и в следующем мы ожидаем увидеть долю иностранного капитала не более 10% по сравнению с привычными 20%. Международным инвесторам больше невыгодно наращивать свои портфели в России. На рынке остался сегмент розничных инвесторов, заинтересованных вкладываться в недвижимость, но исторически для этого не было полноценных инструментов. Большое число компаний и профессиональных команд работают над тем, чтобы предлагать розничным инвесторам инструменты закрытых фондов недвижимости. Через несколько лет любой человек, у которого есть большой капитал, сможет через мобильное приложение сравнить разные возможности инвестирования в недвижимость и выбрать фонд, оптимальный для себя с точки зрения защищенности, доходности и сохранности средств.

— Если анализировать расклад инвестиционных сил в различных отраслях, каково, по вашему мнению, будет место рынка недвижимости?

— В 2020 году Россия столкнулась с общим замедлением инвестиционной активности, которое было вызвано пандемией, падением цен на нефть и еще целым рядом причин. Так, например, во втором квартале этого года инвестиции, по данным Росстата, упали на 7,6% относительно того же периода 2019 года. Среди наиболее пострадавших областей можно выделить туристическую, транспортную (так как передвижения по стране и вне ее были ограничены), HoReCa — и да, строительную.

— И что же государство?

— Оно стимулирует инвестиционную активность прежде всего путем запуска крупных инфраструктурных проектов. На развитие инфраструктуры в 2020-2021 годах планируется потратить 2 трлн рублей, правда, в том числе внебюджетных. Что касается нацпроектов, их реализация частично заморожена в связи с пандемией. Например, в 2020 году был запланирован рост расходов (на 40%) по госпрограмме «Доступное и комфортное жилье». Тем не менее по состоянию на сентябрь финансовая составляющая значительно не отличалась от показателей 2019 года, и связано это не только с пандемией, как можно было бы предположить, а в большей степени с системными проблемами. В целом последствия пандемии и коронакризиса будут угрожать финансированию и развитию отрасли еще как минимум весь следующий год.

Впрочем, по данным InfraOne Research «Инфраструктура России: индекс развития 2020», ситуация с инфраструктурой в целом далека от критической: сложившиеся «пандемические» условия не вызвали обвального падения объемов строительных работ, а инфраструктурные расходы регионов заметно обгоняют прошлогодние. Но вот только доходы региональных бюджетов уже начинают снижаться (в среднем более чем на 5 %), что может впоследствии привести к сокращению финансирования различных отраслей. Однако если государство сохранит свое намерение использовать инфраструктуру в качестве драйвера ускоренного роста экономики и не станет радикально пересматривать комплексный план и инфраструктурные части нацпроектов, то появится шанс пройти кризис без существенных потерь. В некоторых случаях власти регионов могут сделать ставку на проекты государственно-частного партнерства, чтобы снизить нагрузку на бюджет, однако вынужден отметить — большинству субъектов здесь помешает отсутствие опыта.

— Многие инвестиционные эксперты в этом году выделяют отдельной строкой внутренний туризм...

— Конечно, и мы тоже выделяем: с точки зрения инвестиций туристическая отрасль была для государства приоритетной — это видно по высокой активности Ростуризма, запустившего сразу несколько крупных проектов. Однако отставание от планов по выполнению госпрограмм остается существенным и здесь. В частности, это связано с отсутствием необходимой нормативной базы, сложностями с софинансированием, перераспределением бюджетов на местах. Но, несмотря на пока отсутствие громких успехов, внутренний туризм продолжает развиваться и привлекать инвесторов. Например, в этом году прошел первый всероссийский конкурс на создание туристско-рекреационных кластеров, организатором которого выступило Агентство стратегических инициатив (АСИ) при поддержке целого ряда министерств и ведомств, а оператором — агентство «Центр». Конкурс как раз был организован и проведен как антикризисный проект, нацеленный на рост инвестиционной привлекательности особо охраняемых природных территорий. И вот результат: в рамках финального инвест-питчинга, завершавшего проект, более 40% из более чем 100 присутствовавших на мероприятии крупных и средних инвесторов отметили, что готовы вложить в представленные проекты от 15 млн до 100 млн рублей, около 35% — до 15 млн рублей, а почти четверть готовы профинансировать проекты в объеме более 100 млн рублей. Для справки: более половины инвесторов в первую очередь рассматривают для вложений европейскую часть России, и около 30% готовы вкладываться в Урал и Сибирь.