Рынок апартаментов: что будет, когда момент настанет
Лента новостей
Что значит заявление замглавы Минстроя о планах министерства законодательно утвердить жилой статус уже имеющихся апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем? И как это скажется на ценах?
Замглавы Минстроя Никита Стасишин, заявивший на парламентских слушаниях в Совете Федерации, что министерство намерено законодательно утвердить жилой статус уже имеющихся апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем, наделал, конечно, много шума. Но если честно, не сказал ничего, о чем большая часть рынка не знала, а меньшая — не догадывалась.
Разговоры под общим названием «С этим надо что-то делать!» идут последние лет десять, и вполне обоснованно. Действительно неправильно, когда городские домовладельцы (в основном в Москве и Санкт-Петербурге) существуют в двух разных статусах: одни — в четком правовом поле с постоянно совершенствующимся законодательством, пытающимся максимально защищать их интересы, другие — в правовом хаосе фактически без единой законодательной прямой. Ведь даже само понятие «апартаменты» в России толком не определено, что позволило скептикам сразу после заявления Никиты Стасишина ехидничать: а как можно запретить то, чего нет? Вопрос, почему такое вообще допустили, почему разрешили, постоянно наращивая строительные объемы, возводить то, чего нет, и вселять в это нечто людей, сейчас можно оставить за скобками.
«Что конкретно ты имела в виду?..»
Вообще, если это не был просчитанный заранее ход, заявление Никиты Стасишина выглядело необдуманным, не совсем своевременным и слишком туманным: все-таки о возможности подобных ключевых решений нельзя сообщать в формулировках «с какого-то момента», «пока наша позиция, что, наверное, нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое», «уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны попасть под амнистию и быть учтены в объеме ввода жилья» и так далее. Поэтому и реакция профессионалов рынка была бурной и эмоциональной. С какого именно момента? Какие именно апартаменты должны быть амнистированы? А что будет с уже строящимися комплексами?
В итоге сам замглавы Минстроя вынужден был объясняться, что такое он на самом деле имел в виду и какова все-таки текущая позиция министерства, которое еще в 2016 году планировало принять закон об апартаментах (правда, тогда предполагалось, что они будут приравнены к жилью в многоквартирных домах). Не получилось. В 2018 году комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ разработал свой вариант документа — и тоже не получилось. И вообще, подходов к снаряду было много, да только все неудачные. Теперь же, как поясняет Никита Стасишин, слова которого приводит РИА Новости, расклад примерно такой.
Во-первых, признать жильем построенные апартаменты, но не все: «Нет задачи признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем. Такой статус могут получить только те объекты, в которых… созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами, — отметил замминистра. — У гражданина после уточнения статуса уже построенных апартаментов появится возможность зарегистрироваться в них и обращаться в госучреждения за различными видами социальных услуг по месту прописки: в поликлинику, записать ребенка в детский сад или оформить в школу, вставать в очередь. Это будет равноценное место проживания, но самое главное, что дома будут обслуживаться управляющими организациями. Люди должны быть обеспечены качественными коммунальными услугами, жить в комфортных и безопасных условиях».
Во-вторых, комитет Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике рекомендовал правительству определить требования для классификации апартаментов в качестве жилых помещений, используемых для постоянного проживания, и нежилых, используемых в коммерческих целях, а также определить порядок регистрации по месту жительства в апартаментах.
В-третьих, предстоит решить, что делать со строящимися апартаментами (переобуть их на лету — задача, мягко говоря, не из простых) или с теми апарт-комплексами, где по объективным причинам нельзя создать социальную инфраструктуру, или с так называемыми сервисными апартаментами, которые предоставляются в аренду. В беседе с «Парламентской газетой» первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов назвал одним из самых тяжелых вопрос статуса земельных участков под апартаментами. «Большая часть из них построена на промышленных территориях или участках, которые не предназначены для жилищного строительства. Соответственно, если «амнистировать» апартаменты и переводить в жилье, нужно и землю переводить в «жилую». Это еще предстоит обсудить», — пояснил Сергей Пахомов.
В целом, ни Совет Федерации, ни Госдума к радикализму по отношению к апартаментам вроде бы не склонны. На тех же парламентских слушаниях первый зампред комитета СФ по федеративному устройству Аркадий Чернецкий отметил, что при всем понимании сложности вопроса «просто взять и поставить крест на таком жилье, как апартаменты, не очень рационально», а Сергей Пахомов призвал прежде, чем вносить законопроект в Госдуму, «досконально разобраться в проблемных вопросах апартаментов на экспертном уровне». По его словам, правовой статус апартаментов, налог на этот тип недвижимости, оплату коммунальных услуг как за нежилые объекты недвижимости и другие аспекты планируется обсудить на заседаниях рабочей группы при Минстрое.
Ранее предполагалось, что закон о статусе апартаментов будет принят до конца 2020 года. И кто знает, может быть в этом законе как раз и заложены нормы, реакцию на которые Минстрой решил проверить заявлением в Совете Федерации. Реакция понятна, и до конца декабря не успеть. Так что пока никакой конкретики, кроме по-прежнему стоящей задачи «С этим надо что-то делать!» и обозначенного Никитой Стасишиным срока — «с какого-то момента».
Запретить нельзя легитимизировать
После того как у девелоперов прошел первый шок (опять же, не от неожиданности самой постановки вопроса, а от нашего классического «подкрался незаметно»), настало время более вдумчивых оценок. Особенно со стороны застройщиков, работающих в высоких ценовых сегментах, где, как справедливо отмечает заместитель генерального директора по продажам компании Level Group Юлия Агафонова, вопросы регистрации, инфраструктуры и коммунальных платежей стоят не так остро или не стоят вообще.
Юлия Агафонова заместитель генерального директора по продажам компании Level Group «Апартаменты являются востребованным продуктом. Например, спрос на апартаменты бизнес-класса по итогам десяти месяцев 2020 года вырос на 60%: за январь-октябрь на московском рынке было заключено 2273 сделки, а за аналогичный период прошлого года — 1417. С одной стороны, востребованность формата обусловлена ценой: в комфорт-классе дисконт на апартаменты достигает 20-25%, в бизнесе — 10-15%. А с другой, покупателей более высокого ценового сегмента привлекает тот факт, что апартаменты зачастую строятся в топовых локациях и представляют собой эксклюзивный штучный продукт. В этих сегментах собственников не интересует наличие статуса «жилье», более высокое налогообложение и так далее, важны только продуктовые качества. Очевидно, что запрет на строительство апартаментов может значительно повлиять на разнообразие и эксклюзивность проектов в лучших локациях. Разумеется, крупные собственники будут более гибко и быстро адаптироваться к ограничениям, что потенциально скажется на числе игроков и усилит монополизацию рынка».
Отдельно, конечно, стоит упомянуть «Москву-Сити» — место столичной апарт-силы, где, по оценкам компании Knight Frank, в первом полугодии 2020 года в продаже находилось 714 лотов, что на 31% выше уровня конца 2019 года, а продано было около 120 апартаментов — на 29% меньше, чем в прошлом году, но все равно много. Как скажется грядущий запрет на этом субрынке? Сделает Сити еще более привлекательным, уверен генеральный директор ЗАО «Башня Федерация» Михаил Смирнов.
Михаил Смирнов генеральный директор ЗАО «Башня Федерация» «Запрет на строительство новых апартаментов очевидным образом повысит ликвидность и стоимость предложений в «Башне Федерация». Это произойдет по нескольким причинам. Во-первых, в «Москве-Сити» и близлежащем районе «Камушки» откажутся от возведения новых жилых проектов в пользу офисов, так как развитие делового центра невозможно по правилам и нормам жилищного строительства. Во-вторых, в историческом центре до минимума сократится премиальная точечная застройка с качественными видовыми характеристиками. Вместе с тем перевод апартаментов в жилье подтолкнет власти к строительству дополнительной социальной инфраструктуры, что сделает локацию Сити еще более комфортной для жизни».
Одним из самых интригующих моментов заявленной апарт-реформы стало предложение ввести законодательное понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями» (читай: с апартаментами). Что это такое, в принципе, понятно, но хотелось бы подробностей, за которыми Business FM обратилась к президенту фонда «Институт экономики города», руководителю комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое Надежде Косаревой.
— Насколько вообще правильно ставить вопрос о запрете на строительство апартаментов?
— Если говорить о том, как апартаменты строятся сегодня, это давно уже надо было запретить. Потому что это строительство, в общем-то, полулегальное, оно по факту не соответствует законодательству. Это нежилые дома, с нежилыми помещениями, а у нас вообще-то в законе о санитарно-эпидемиологическом благополучии четко написано, что проживать в нежилых помещениях запрещено. То есть это некая обходная схема. Но, с другой стороны, нужно не просто запретить — нужно ввести это строительство в определенный легитимный формат. Во всем мире развиваются так называемые многофункциональные здания, в которых жилая функция совмещена с нежилой. Они получают распространение в центральных и срединных зонах мегаполисов для того, чтобы приблизить места работы, социально-культурного досуга к местам проживания. Это специальный сегмент рынка, который пользуется спросом у достаточно высокодоходных групп населения — бывает, в качестве второго жилья. Поэтому мне кажется, просто надо ввести все это в правовое русло, придать апартаментам статус жилых помещений в многофункциональных зданиях и определить особенности прав и обязанностей собственников таких апартаментов по отношению к другим типам жилых помещений — квартирам в многоквартирных домах или индивидуальным домам.
— А эта трансформация скажется на цене предложения?
— Сегодня участие в долевом строительстве апартаментов дешевле процентов на 20 по сравнению с многоквартирными домами — именно потому что застройщик экономит на соответствующих расходах, в частности на социальной инфраструктуре, и люди не получают дополнительного объема прав. Если будет отрегулирована новая форма многофункциональных зданий с апартаментами, конечно, цена может немного повыситься. Но вообще-то, честно говоря, все ценовые параметры на рынке жилья определяются, в первую очередь, спросом и предложением. Поэтому все будет зависеть от того, какой будет спрос на эти новые типы помещений.
— Но может быть, стоит все-таки дифференцированно подходить к апарт-рынку? Например, не надо ли выделить в отдельную категорию исторические здания, где апартаменты появляются после редевелопмента?
— А какая разница? Что, в исторических зданиях не люди что ли живут? Да такие же самые! Люди должны жить в жилых помещениях, а проживать в нежилых… Кого мы обманываем? Другое дело, что к этим особым жилым помещениям должны быть свои, особые требования. Скажем, владельцы апартаментов — это в основном не семьи с детьми или многодетные семьи. Поэтому не исключено, что стандарты в отношении социальных объектов здесь должны быть другие: скажем, не обязательная пешеходная доступность школы или детского сада, как в классическом жилье, а более удаленная. Всем же понятно, что в центре и середине города построить сейчас дополнительные объекты инфраструктуры просто нет физической возможности.
Апартаменты — сегмент, не создающийся в рамках социально-жилищной политики, а появляющийся на рынке в ответ на определенный спрос, подчеркивает эксперт. «Но, согласитесь, человек должен иметь право зарегистрироваться на своей жилплощади или отправить ребенка в ближайший детский сад и не должен опасаться, что к нему в любой момент могут прийти и спросить: «А что это вы здесь не работаете, а живете, оказывается?» — считает Надежда Косарева.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
