Склады: сегмент, который выжил

— Каким этот неожиданный во всех смыслах год оказался для складского сегмента, который многие аналитики называют одним из немногих не только устоявших, но и нарастивших мускулы за время пандемии? Каковы основные цифры по результатам 2020 года?

— Суммарный показатель спроса за первый-третий кварталы этого года достиг значения в 1,2 млн квадратных метров, повторив результат предыдущего года. В четвертом квартале к этому показателю, по нашим оценкам, может прибавиться еще 200-300 тысяч, а годовой объем спроса может достичь значения в 1,5 млн и также стать рекордным. 715 тысяч квадратных метров — суммарный показатель строительства за первый-третий кварталы, это всего лишь на 5% больше показателя ввода за аналогичный период прошлого года. Еще 395 тысяч квадратных метров, 70% из которых уже реализовано, должно быть достроено до конца года. Суммарный показатель годового строительства должен составить порядка 1,1 млн.

— В последнее время часто приходится слышать, что Москва хоть и остается лидером складского сегмента, но развитие складов в регионах идет темпами куда более бурными, чем в столице и ее окрестностях. С чем это связано? И какие отрасли сегодня больше всего стимулируют развитие складской недвижимости?

— Все-таки нельзя сказать, что регионы растут быстрее Москвы. Но тем не менее на региональных рынках второй год подряд наблюдается высокая активность. Подчеркну, что все данные, которые я буду приводить дальше, не учитывают складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области, поскольку подсчеты по нему всегда ведутся отдельно. А вот что касается всех остальных, то в 2019 году был зафиксирован рекордный объем региональных сделок в 500 тысяч квадратных метров, и основу спроса генерировали онлайн-ретейлеры. В этом году по итогам первых трех кварталов сделок было закрыто на 300 тысяч квадратных метров, и есть хорошие шансы повторить прошлогодний рекорд или даже обновить его. Но, в отличие от предыдущего года, сейчас наиболее активны продуктовые ретейлеры: на них приходится около 65% спроса.

— Складской сегмент выглядит настолько успешным на фоне почти всех остальных, что многие предлагают немедленно переделать в склады, складики и складские помещения чуть ли не все: торговые центры, невостребованные офисы, освобождающийся стрит-ретейл. Как вы вообще относитесь к этой идее, как оцениваете ее перспективы?

— Некоторые объекты других сегментов, безусловно, имеют потенциал в качестве использования под склад, в частности под логистику последней мили. Тем не менее нельзя говорить о массовом переориентировании ретейл-помещений или офисных объектов в склады. Думаю, мы увидим ряд интересных сделок такого типа в тех случаях, когда, во-первых, характеристики объектов подошли для логистических нужд, а во-вторых, ожидания арендодателей по ставкам аренды соответствовали ценовому уровню складского рынка.

— С вашей точки зрения, как сегодня делится складской рынок в смысле ориентированности его клиентов на аренду и покупку?

— Я бы предложил такое разделение. В случае если необходим стандартный «сухой» склад с типовым местоположением (например, это направление Ленинградского, Новорижского шоссе в районе А-107, первой бетонки), то основное предложение, из которого может выбирать клиент, — это склады в аренду. Чаще всего это уже не новые площади, новых вакантных очень мало. Например, у нашей компании в настоящий момент вакантных площадей вообще нет. И крайне редко такие склады покупаются в собственность. В случае же, если требуется специальный склад, такой как мультитемпературный комплекс, распределительный центр или фулфилмент-центр (мы обычно говорим короче — ФФ-центр), то практически всегда такие объекты строятся под заказ. Половина из них потом сдается в аренду, половина покупается клиентом, то есть здесь разделение по типу сделки составляет примерно 50 на 50. А в целом статистика распределения спроса между арендой и покупкой последние несколько лет стабильно составляет 85% и 15% соответственно. Причем это справедливо и для столичного региона, и для России в целом.

— По сути, есть три базовых сценария, по которым для каждой компании могут развиваться складские события: построить склад для себя и под свои потребности, купить на открытом рынке или арендовать. Некоторые ориентиры для выбора вы привели, но, если поподробнее, скажем, каковы три ключевых фактора, которые обычно лежат в основе решения компании?

— Как я уже отметил, все-таки первый фактор — специфика или даже специфичность объекта. Чем объект более специализированный (например, размещение склада и производства, склада и зоны маркировки или склада, распределительного центра, зоны упаковки товаров и так далее), тем больше вероятность строительства такого объекта под себя, по специальным техническим условиям в собственность. Второй фактор — доступность и стоимость капитала для конкретного заказчика и стратегия акционеров в отношении инвестирования свободных средств. Покупка требует значительных вложений в сравнении с арендой, она не окупится ранее чем через 10-12 лет (даже если мы говорим про стандартный сухой склад). И фактор номер три — специфичность и стоимость внутреннего оборудования арендатора. Например, если компания планирует закупать и устанавливать дорогостоящее оборудование для автоматизации внутренних процессов, это серьезный аргумент в пользу владения объектом. Сейчас мы видим, что основное внимание при автоматизации складских процессов уделяется относительно простым системам: шаттлам, кранам-штабелерам, конвейерам различных конфигураций (роликовые, цепные, ленточные, каскадные, спиральные, с перекрестным ремнем и тому подобное). Актуальными и востребованными решениями являются карусельные (горизонтальные и вертикальные) и лифтовые системы (они применяются на складах с высотой потолков от 8 метров). Все это позволяет достичь относительно небольшого уровня автоматизации, но требует значительных вложений, равнозначных строительству самого склада, а в ряде случаев кратно превышающих их. Значительные инвестиции в оборудование и сам объект аренды ослабляют переговорную позицию арендатора в дальнейшем. И еще мне хотелось бы сказать, что покупка стандартного готового склада — сомнительный подход. Покупать имеет смысл все-таки только в том случае, если необходим специальный объект, как я уже говорил. А покупка стандартного корпуса или тем более части корпуса — сценарий, который в сравнении с арендой вызывает слишком много вопросов и при грамотном, комплексном подходе сравнение это не выиграет.

— Как бы вы оценили нынешний объем предложения — хватает ли его для удовлетворения спроса арендаторов и покупателей? Есть ли сегменты складского рынка, определенные типы складов, где заметен очевидный переизбыток или, напротив, явный дефицит предложения?

— В настоящий момент существует дефицит качественного предложения в двух сегментах. Первый — новые, современные стандартные «сухие» склады, что подтверждается очень низкой вакансией. Для Московской области это около 2,5-2,6%, если перевести в абсолютные цифры, то получится около 400 тысяч квадратных метров, которые рассредоточены по региону, размазаны по объектам — и таким образом теряются. Найти крупные блоки по 10-15 тысяч квадратных метров, которые находились бы на одном объекте, невозможно. И второй сегмент, где наблюдается существенный дефицит, — это специальные мультитемпературные комплексы и ФФ-центры. Строительством таких объектов по схеме BTS (built-to-suit) занимаются в основном крупные профессиональные девелоперские компании, число которых на рынке индустриального строительства ограничено.

— И как события будут развиваться дальше? Куда будут уходить рынок и его потребители — в сторону аренды, покупки, строительства? Каким будет расклад этих сил, скажем, через два-три года?

— Рынок складской недвижимости России будет повторять то, что можно было наблюдать на рынках других стран некоторое время назад. Компании продолжат арендовать стандартные склады, а также будут покупать или арендовать специализированные комплексы посредством реализации BTS-проектов. Мы увидим больше проектов смешанного назначения, с совмещением производства, складских функций в рамках одного комплекса.