Само рассосется: почему продление льготной ипотеки не приведет к дальнейшему ажиотажному росту цен на жилье

Петр Исаев, коммерческий директор компании Capital Group (Москва):

«Ипотека по сниженной ставке 6,5% вовремя поддержала строительную отрасль и спрос на квартиры: сразу после отмены действия ограничений продажи начали восстанавливаться. Сегодня ипотека с господдержкой в Москве востребована не только в массовом сегменте, но и в проектах бизнес-класса. По нашим проектам класса бизнес мы фиксируем долю сделок с ипотекой по льготной программе на уровне 50% от общего объема ипотечных сделок. Рост цен на жилье отмечается во всех классах недвижимости. В сентябре мы отметили рост средневзвешенной цены квадратного метра новостроек в Москве на 9,9% с начала года. Причиной же нынешней динамики цен стал в том числе отложенный спрос, накопленный за время действия ограничений, а также замедление темпов выхода нового предложения и рост стадии строительной готовности проектов».

Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград» (Москва):

«Все лоты на рынке недвижимости можно условно разделить на две категории: инвестиционные и обычные. К первым можно отнести жилье небольшой площади: студии, однокомнатные квартиры. Причем речь не только о получении прибыли за счет низкой цены на старте строительства и ее увеличения по мере степени готовности объекта, но и о сдаче в аренду. Традиционно цена за квадратный метр в малогабаритных квартирах выше, чем в жилье большей площади. При этом именно эти лоты раскупаются первыми после старта продаж. Именно в этой «инвестиционной» категории мы видим прямую зависимость роста цен и программы госсубсидирования ипотеки. Благодаря льготной процентной ставке вложение средств в недвижимость стало выгоднее, чем банковский депозит. По отдельным проектам доходность выше в два раза. Это в свою очередь привело к увеличению числа клиентов, рассматривающих покупку в качестве инвестиции, а соответственно, и к росту цены. Если в среднем по рынку стоимость «квадрата» выросла на 5-7% в зависимости от класса жилья и локации, то по малогабаритным квартирам в проектах Ingrad прирост с начала года составил 17% по Москве и 11% в Подмосковье. Динамика цен на квартиры, не относящиеся к инвестиционной категории, зависит уже от большего числа факторов. На ценообразование здесь влияет не только ажиотаж вокруг льготной ипотеки, но и отложенный спрос, неустойчивость рубля и, как следствие, увеличение себестоимости строительства, степень готовности объекта и так далее. Снижения цен однозначно не будет. И здесь вновь окажет свое влияние механизм эскроу. Банки не дадут застройщикам реализовывать недвижимость ниже себестоимости или опускать цены ниже определенного лимита. Другой вопрос в том, что сейчас цены растут несколько быстрее, чем это происходило бы без программы льготной ипотеки. Уже сейчас рынок пришел к прогнозным показателям следующего года — сегодняшний ценник в «естественных» условиях мы бы увидели примерно весной 2021 года. Но ожидаем, что как раз к весне рост замедлится и итоговый прирост цен по следующему году будет на уровне 2-3% вместо стандартных 5-6% без всяких дополнительных инструментов сдерживания».

Дмитрий Цветов, директор по развитию ГК «А101» (Москва):

«Если говорить о ТиНАО, здесь с мая 2020 года средняя стоимость квадратного метра выросла примерно на 10% и сейчас составляет примерно 153 тысячи рублей. Это обусловлено не ипотекой с господдержкой как таковой, а тем, что ей отвели сравнительно небольшой срок действия. Чем ближе становилось 1 ноября, тем больше людей приходили в офисы продаж девелоперов и в банки, просто чтобы успеть сохранить за собой выгодные условия. Спрос резко вырос, предложение не могло восполняться нужными темпами, и все это привело к росту цен на жилье. Нужно продлить действие ипотеки с господдержкой на долгий срок — скажем, год или полтора. Тогда люди перестанут торопиться не успеть за хорошими условиями, и ажиотаж сменится плавно растущим спросом. Однако господдержка ипотеки не может и не должна длиться вечно. Эти полтора года нужны для того, чтобы разработать новые типы ипотечных продуктов, обеспечивающих доступность жилья не только уровнем ставок, но и датой первого платежа после переезда в новую квартиру, отсутствием или существенным снижением первоначального взноса и тому подобным».

Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ» (Москва):

«Рост цен в проектах МИЦ за 2020 год составляет в среднем 20%, а по некоторым объектам — до 25%. Все испытали резкий скачок цен в третьем квартале 2020 года, что было продиктовано повышенным спросом и вымыванием лотов на рынке: объем квартир по Москве сократился, по оценкам аналитиков, на 12% в третьем квартале 2020 года, в Новой Москве — на 10%. Продление льготной ипотеки в дальнейшем не приведет к следующему агрессивному витку роста цен. Сейчас покупателям уже некуда торопиться, и у второй волны ипотечников есть возможность тщательнее выбирать и даже отложить приобретение квартиры на следующий год. Рост цен продолжится вместе с инфляцией и спросом, но будет много более плавным».

Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» (Москва):

«За последние месяцы цены на рынке новостроек в Москве действительно заметно выросли. Так, на рынке массового жилья только за третий квартал средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%, а с начала года — на 8,7%, достигнув 190 тысяч рублей. Безусловно, доступная ипотека, подогревающая спрос, отчасти оказала влияние на ценообразование. Однако нельзя исключать роль других, не менее значимых факторов, а именно реализацию отложенного спроса, падение курса рубля и активизацию частных инвесторов, рост себестоимости строительства из-за продолжающегося перехода на счета эскроу и роста цен на импортные строительные материалы и оборудование. Выход небольшого количества новых проектов на первичный рынок во втором квартале и активное вымывание наиболее доступных по цене лотов привели к снижению объема предложения на рынке массовых новостроек Москвы (в третьем квартале количество лотов сократилось на 10% относительно второго квартала, а продаваемая площадь объектов уменьшилась на 11%), что также оказало влияние на рост средней цены квадратного метра. С продлением сроков действия льготной ипотеки необходимость в таких механизмах отпадает, рынок сам себя отрегулирует. Постепенно ажиотаж спадет — возможность купить новостройку в ипотеку по льготной ставке сохраняется до середины следующего года, и покупателям теперь некуда спешить. Застройщики вернутся к работе в привычном режиме, смогут заняться планированием и выводить на рынок новые проекты, не опасаясь, что дополнительные объемы жилья не будут продаваться. По законам рынка уменьшение спроса и увеличение объема предложения будет сдерживать дальнейший рост цен. Однако это только рыночные факторы, которые влияют на ценообразование. Риск прочих факторов, среди которых введение новых санкций против России, девальвация рубля и обеднение населения, ухудшение общей макроэкономической ситуации из-за новой вспышки коронавируса, остается велик. Эти неблагоприятные события могут отразиться на покупательской активности и замедлить рост цен на первичном рынке жилья».

Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» (Московская область):

«В третьем квартале средневзвешенная цена предложения квартир и апартаментов (без учета сегмента бизнес) составила 101 тысячу рублей за квадратный метр: за год она повысилась на 25%, за два года — на 33%. По сравнению с предыдущим кварталом средневзвешенная цена новостроек Московской области увеличилась на 12%. Рост стоимости во многом обусловлен льготными условиями кредитования — не будем забывать, что летом многие застройщики дополнительно субсидировали ипотечные ставки до 0-0,5%, что вкупе с отложенным спросом в значительной мере простимулировало рост цен. Стоит заметить, что динамика роста средневзвешенной цены фиксируется в Московской области начиная с 2018 года и связана с уменьшением объема предложения, выходом новых проектов с компактными планировочными решениями и с появлением объема предложения с отделкой. Период действия льготной ипотеки уже продлен до середины 2021 года. С учетом сокращающегося уровня доходов населения, роста уровня безработицы стабилизация цен ожидается в первом квартале следующего года. На сегодняшний день на ценообразование влияет отложенный спрос, сформировавшийся за месяцы ограничительных мер, а также сокращающийся объем предложения».

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» (Московская область):

«По сути, льготная ипотека — это рыночный механизм. Ведь государство дает людям не рыбу, а удочку — не деньги для покупки, а более благоприятные условия займа. При этом зарабатывать средства, принимать все решения — это прерогатива самого покупателя новостройки. Причем на сегодняшний день отсутствуют программы с нулевым первоначальным взносом, которые могли бы привлечь на рынок множество людей, у которых в принципе нет никаких средств на покупку. Низкий процент лишь дал возможность людям реализовать задуманные планы по покупке квартиры или приобрести квартиру подороже. Таким образом, я бы не стал говорить о том, что ипотека стала основной причиной роста цен. Единственный момент, когда эта программа спровоцировала резкий спрос и, как следствие, рост цен, — это окончание ее действия. Многие покупатели, понимая, что останутся только коммерческие ставки, торопились совершить сделку. В итоге само по себе продление программы льготной ипотеки снизит ажиотаж и, соответственно, темпы подорожания недвижимости. Гораздо больший «вклад» в рост стоимости жилья внесли такие факторы, как снижение курса рубля и низкие ставки по депозитам. Именно поэтому мы сейчас получили рост инвестиционных покупок квартир в новостройках: люди стараются сохранить свои сбережения от обесценивания. Заметим, льготная ипотека в инвестиционных сделках используется не слишком часто, поскольку основная цель покупателя — сохранить свои сбережения, и влезать в долги ради этого не слишком логично. Так что остановить цены можно, представив людям альтернативу вложениям в недвижимость, например существенно повысив ставки по вкладам».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» (Санкт-Петербург):

«В 2020 году на первичном рынке Петербурга зафиксирован рекордный рост цен — около 16%. В первую очередь это объясняется появлением льготной ипотеки, которая спровоцировала высокий спрос. Другой фактор — сокращение предложения: из-за пандемии и перехода на счета эскроу застройщики выводили в продажу не так много новых объектов. В ГК «КВС» наибольший рост цен зафиксирован в ЖК комфорт-класса «Континенты»: квадратный метр в этом объекте с начала года подорожал более чем на 26%. Также значительно выросла стоимость жилья в микрогороде «Новое Сертолово» — более чем на 15%. По моим предположениям, в ближайшее время рост цен на квартиры замедлится. Льготную ипотеку продлят, и ажиотажный спрос на жилье спадет».

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», компания Setl Group (Санкт-Петербург):

«По нашим данным, c начала года цены в объектах класса массмаркет в Северной столице прибавили почти 15% (до 131,6 тысячи рублей за квадратный метр), что является абсолютным рекордом за последнее десятилетие на рынке. В пригородной зоне «квадрат» с начала года подорожал на 14,2% — до 87,4 тысячи (подсегмент комфорт — плюс 17,1%, до 100,7 тысячи). Жилье сегмента бизнес стало дороже на 10,4% и доросло до 202,3 тысячи за квадратный метр, элит — плюс 6,4%, до 384,4 тысячи в сентябре. Если говорить про последние шесть месяцев, то квадратный метр в классе массмаркет как в Петербурге, так и в пригородах вырос в цене на 11,2% (с конца марта). Рост цен вызван совокупностью факторов, и активный спрос, поддержанный льготной ипотекой, — лишь один из них. Другие — сокращение предложения на рынке и вымывание в первую очередь бюджетных вариантов; вывод на рынок новых проектов с достаточно высокой стоимостью квадратного метра (одна из причин — переход на схему эскроу). Программа льготной ипотеки в то же время сглаживает рост цен — за счет рекордно низкой ставки по ипотечным кредитам покупатель в итоге переплачивает меньше, даже с учетом возросших цен на недвижимость. Что касается прогнозов, то замедление роста стоимости «квадрата» может быть вызвано выводом на рынок новых масштабных проектов на окраинах города, где цена заведомо ниже. Однако на данный момент мы не видим предпосылок для изменения ценового тренда. Кроме того, несмотря на то что в ряде объектов стоимость квадратного метра уже достигла достаточно высокой отметки, в других ЖК сохраняется потенциал для роста, что также будет влиять на изменение средних цен на рынке».

Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru:

«Во второй половине года цены на жилье в Петербурге и области показали рекордный рост, превысив даже показатели 2014 года. С июня ежемесячно цены росли на 3-5%, всего за год средняя стоимость квадратного метра прибавила порядка 15%. Конечно, свою роль сыграла льготная ипотека, а именно то, что период ее действия ограничили до 1 ноября. Люди старались успеть на интересные условия. Вторая причина аномального роста — в сжатии предложения и особенно в значительном сокращении наиболее бюджетных вариантов. С начала года новые проекты практически не выводились, активность начала расти только с августа. С большой вероятностью, анонсированное продление госпрограммы немного приземлит рынок в плане роста стоимости. Положительная динамика сохранится, но рост будет более плавным, в пределах 0,5-1% в месяц. Этому будет способствовать и то, что уйдет подгоняющий покупателей временной фактор, и то, что предложение квартир постепенно растет — выходят новые очереди и проекты. Возможно, в первом квартале 2021 года мы увидим небольшое снижение по объему продаж: во-первых, сработает сезонность, во-вторых, второе полугодие 2020-го показывает очень высокую динамику по сделкам, а после ажиотажа ожидаемо наступает определенный спад. Однако, если не будет новых вызовов, рынок будет чувствовать себя стабильно».

Александр Селиванов, генеральный директор ООО СК «Управляющая компания ЖБК-1» (Белгородская область):

«Последние несколько лет из-за низкого покупательского спроса цены на жилье практически не менялись, и строители, чтобы сохранить профессиональные коллективы, были вынуждены продавать недвижимость с минимальной рентабельностью, а иногда и с убытками. На фоне инфляции стоимость квадратного метра снижалась, а энергоресурсы, тарифы и строительные материалы росли. В то же время были внесены изменения в закон о долевом участии в строительстве в части финансирования, обязывающие застройщиков использовать банковские кредиты. Это привело к росту себестоимости строительства. Кроме этого, в период низкого спроса снизились объемы ввода жилья. Льготные программы кредитования населения, в том числе и льготная ипотека, способствовали увеличению спроса и уменьшению и так низкого предложения. Все эти факторы оказали влияние на увеличение стоимости квартир в том числе и на вторичном рынке. За последние полгода в нашем регионе рост превысил 10%. Сохранение льготной ипотеки — это прерогатива правительства и президента. На сегодняшний день заявлено о ее продлении до 1 июля 2021 года. Рост цен в этих условиях может сдерживать только соответствующее спросу предложение, то есть нужно увеличивать объемы строительства. Но, чтобы застройщики начали строить новые объекты, у них должна быть возможность долгосрочного планирования. Поэтому продление льгот на короткий период только частично решит проблему насыщения рынка недвижимости, а соответственно, и сдержит рост цен. У застройщиков есть опасения, что после окончания льготных программ спрос упадет и при снижающихся реальных доходах населения строители останутся с невостребованным жильем, требующим дополнительных затрат на его содержание и налогообложение».

Татьяна Борисова, руководитель управления маркетинга и развития ООО «Объединенная домостроительная корпорация» (Орловская область):

«Третий квартал 2020 года — период нестабильности и неопределенности и роста спроса в сегменте первичного рынка жилой недвижимости. Основные индикаторы — стоимость нефти, курс валют и другие показатели в каждом квартале 2020 года — демонстрировали различную динамику, с взлетами и падениями. Октябрьские индикаторы по отношению к началу года зафиксировали падение стоимости барреля нефти на 24% и рост курса основных валют: доллара на 23% и евро на 32%. И только параметр средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости показал классическую годовую динамику: рост 5-7%. Стоимость «квадрата» даже в одном регионе — весьма условный показатель, так как определяется на основании многих факторов: стадии готовности проекта, комнатности, этажности, эксклюзивности, привлекательности схемы финансирования. Многие эксперты считают, что драйвером роста цен стала господдержка ипотечной ставки. Средний размер ипотечной ставки по Орловской области в первом полугодии 2020 года упал с 8,42% до 5,33% и действительно повлиял на спрос. Но в период тотальной неопределенности одним из решающих факторов для финансовой активности населения стали государственные гарантии эскроу-счетов. Психологически в период карантина желание улучшить свои жилищные условия, сформировать комфортные условия жизни и организации удаленной работы стало решающим фактором роста спроса, особенно на качественные объекты девелоперов с хорошей репутацией. Рынок недвижимости в Орловском регионе показывает положительную динамику. В условиях пандемии стагнация не наблюдалась. Определенную роль в этом сыграла программа Россельхозбанка, субсидирование ставки за счет собственных средств застройщика — лидера рынка ПАО «Орелстрой» и программа господдержки. При этом отметим, что основным триггером продаж остается стремление клиентов сохранить накопленные сбережения, так как недвижимость остается в Орловском регионе стабильным и понятным вложением средств. Во втором квартале на продажи существенно повлиял отложенный спрос и девальвация отечественной валюты, а в третьем — выход новых домов в продажу. Обычно рынок показывал активность весной и затихал к сезону отпусков, но в период карантина из-за невозможности выезда из России активность выросла и в летние месяцы».

Антон Карганов, генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков» (Тамбовская область):

«Льготная ипотека, безусловно, влияет на стоимость квадратного метра от застройщика — хотя бы потому, что банки для оформления данной ипотеки договариваются со строительными компаниями, чтобы они компенсировали за счет собственных средств часть затрат от суммы кредитования. Но это не является основным ценообразующим фактором в общей стоимости квадратного метра. Гораздо большее влияние на стоимость жилья оказывает подорожание валют и запуск системы счетов эскроу. В прошлом году был сдерживающий фактор роста цен на жилье — стагнация рынка, из-за которой застройщики не могли сразу реагировать на введение счетов эскроу и участие банков в стоимости каждого проекта, хотя повышение цен было ожидаемо еще год назад, после внесения изменений в 214-й федеральный закон. Сейчас постепенно ценовая политика меняется. Это связано также с ростом спроса на жилье. В условиях нестабильности рубля и экономики в целом люди переводят сбережения в активы, в том числе в недвижимость. Безусловно, есть механизмы, которые способны сдержать рост цен на квартиры в новостройках. Это может быть трехстороннее партнерство застройщика, банка и субъекта Российской Федерации. На уровне региона из бюджета могут быть предусмотрены средства на поддержку определенных групп населения для того, чтобы оптимизировать процентную ставку и сделать рынок ипотечного кредитования для покупателей более интересным».

Ирина Михайлова, директор по продажам компании «Страна девелопмент» (Тюменская область):

«За последние полгода цены на жилую недвижимость поднялись примерно на 10-15%. У такого заметного подорожания есть сразу несколько предпосылок. Льготная ипотека — безусловно, главная причина повышения спроса и, как следствие, роста цен. Я бы сказала, что «заслуга» льготной ипотеки с господдержкой здесь — 70%. Еще один фактор, который простым потребителям не так заметен: сегодня многие застройщики начали брать субсидирование ставки и предлагать покупателям совсем уж щедрые условия — ипотека под 5%, 3%, даже 1,5%. Однако нужно понимать, что такое субсидирование банков для застройщиков небесплатное, а значит, они закладывают эти расходы в стоимость квадратного метра. Отсюда подорожание, особенно заметное в проектах, которые только недавно вышли или выходят на рынок. Есть еще такие факторы, как скачки курсов валют, хотя я считаю, что серьезного влияния на рост цен они не оказывают — по крайней мере, в нашей компании. Скорее этот фактор в общем и целом стимулирует спрос на рынке, потому что такая общая финансовая нестабильность подталкивает потребителя к простым и понятным инвестициям в вечные ценности — в недвижимость. Ну и, естественно, никто не отменял сезонного подорожания жилья. Июль, август, сентябрь — начало учебного года, когда волна новоиспеченных студентов едет учиться. И родители покупают квартиры или апартаменты своим детям, это ежегодная стабильная тенденция, и даже пандемия не смогла ее переломить. Как говорится, жизнь продолжается. Если бы на рынке была уверенность в том, что подобная ставка — 6,5% — станет постоянной, что не будет возврата к ставкам 10-12% годовых, существующий сейчас ажиотажный спрос прекратился бы, соответственно, и рост цен приостановился бы. Сейчас же на рынке сложилась двоякая ситуация. Когда субсидирование ипотечной ставки происходит с поддержкой государства, возникает вопрос, насколько хватит государственных средств в сложившейся сейчас ситуации. Как долго сможет госбюджет субсидировать этот недостающий доход банкам? На этот вопрос ответа у нас нет, этот вопрос нужно задавать другим людям. Не получится ли из льготной ипотеки тот самый ипотечный пузырь, когда кредиты раздают всем направо и налево, а потом половина заемщиков не могут его платить? Сейчас, опасаясь пропустить период такой низкой ставки (а в данный момент непонятно, какой она будет дальше с этой экономической ситуацией, со всеми санкциями, пандемией и так далее), многие заемщики спешат получить ипотечный кредит, особо не задумываясь, смогут ли они его выплатить. И некоторые эксперты уже сейчас говорят об опасности возникновения того самого ипотечного пузыря, который, как мы помним, стал одной из главных причин мирового финансового кризиса в США в 2008 году».

Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:

«Средняя стоимость квадратного метра в самом востребованном сегменте студий и однокомнатных квартир на первичном рынке в России с начала года выросла на 12%, двухкомнатных — на 7%. При этом в особо популярных жилых комплексах месячный рост цен на студии порой доходит до 35-40%. По большей части это вынужденная мера регулирования ажиотажного спроса, поскольку для девелоперов экономически нецелесообразно распродать все квартиры по стартовым ценам на этапе котлована, а потом в течение двух-трех лет вести строительство дома в условиях инфляционных рисков, нестабильного курса национальной валюты и цен на основные материалы. Застройщики вынуждены учитывать эти риски и после продажи стартового объема квартир начинают повышать цены, закладывая в том числе и вышеперечисленные риски. Начиная с лета средняя цена новостроек в большинстве крупных городов России ежемесячно прибавляет в цене 1-1,5%. Здесь сказывается как реальный рост стоимости, так и изменение структуры предложения — скупаются прежде всего самые недорогие квартиры, что также находит отражение в итоговой средней стоимости. По нашим оценкам, за последний месяц средняя стоимость квартир в новостройках, к примеру, в Челябинске выросла на 3% (за год на 11,5%), в Новосибирске на 1,2% (за год на 8,08%), в Екатеринбурге на 1,1% (за год на 8,23%), в Красноярске на 0,8% (за год на 7,29%), в Тюмени на 1,07% (за год 12,82%). Льготная ипотека — один из основных, но не единственный фактор, подогревающий цены на первичном рынке, скорее здесь стоит говорить об их совокупности. Есть объективные причины: рост курса иностранной валюты и стоимости стройматериалов, увеличение себестоимости строительства из-за введения счетов эскроу. А есть влияние льготной ипотеки, которая привела к очень высокому спросу на новостройки — начиная с июня он на 50% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Естественно, такой высокий спрос привел к снижению объема предложения на рынке и подстегнул цены. Искусственное регулирование цен в условиях рыночной экономики вряд ли даст какие-то положительные результаты. В первую очередь необходимо создавать эффективные инструменты наращивания объема предложения на первичном рынке жилья, что в свою очередь породит ценовую конкуренцию».