Бес строек. Почему в большинстве городов России не возводится нового жилья?

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 860 из 1117 городов России практически нет никакой строительной деятельности

Сегодня в России, согласно официальной статистике, насчитывается 1117 городов разного размера — от крупнейших, численностью населения свыше 1 млн человек, до малых, где проживает менее 50 тысяч человек. В мае на видеоконференции ОНФ «Доступность и качество жилья после пандемии» руководитель Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко заявил, что строительство жилья практически не ведется в 14 регионах страны.

«По нашим данным, в восьми регионах страны работает либо ни одного, либо один застройщик. Еще в ряде субъектов работают от одного до пяти застройщиков — это еще шесть регионов. То есть в 14 регионах страны строительство жилья практически не ведется», — сказал Николай Алексеенко. По его оценкам, совокупно в этих регионах проживает около 6 млн человек, которые имеют весьма ограниченные возможности в приобретении нового жилья, а то и не имеют таких возможностей вовсе.

Недавно на деловом завтраке «Застройщики vs покупатели: в поисках баланса» директор аналитического департамента РАСК Федор Выломов привел еще более детальную статистику: из 1117 городов России в 860 практически нет никакой строительной деятельности со всеми вытекающими. Причем 47 из этих городов — с населением свыше 100 тысяч человек. В числе названных Федором Выломовым — Новокузнецк, Орел, Мурманск, Нижнекамск, Волгодонск и ряд других.

На традиционный вопрос, кто виноват, в данном случае можно ответить что-то вроде «не мы такие — жизнь такая». Понятно, что обойденные строительным вниманием города — либо «малыши», для реализации проектов в которых надо создавать какую-то особую экономику параллельной реальности, либо города, находящиеся в регионах с отрицательной маржинальностью строительного бизнеса, либо города с несформированным рынком, в которые застройщики боятся заходить, либо места, где давно преобладает индивидуальное жилищное строительство… Причин может быть множество — результат один. Поэтому следующий традиционный вопрос — что делать. Особенно если учесть, что выход на заветный показатель 120 млн квадратных метров нового жилья в год вовсе не предполагает активизацию застройки и без того активных в этом плане городов — наоборот, речь идет о развитии строительства по всей России. Да и обновлять жилищный фонд надо везде, даже там, где это очень сложно и затратно.

По мнению экспертов РАСК, выйти из сложившейся ситуации можно тремя путями. Первый — предоставить застройщикам беспрецедентные субсидии, налоговые льготы и все прочее, чтобы они смогли вытянуть экономику проектов в ныне бесперспективных с их точки зрения городах, а для местных жителей установить беспрецедентную же ставку по ипотеке, сопоставимую со ставками в рамках дальневосточной или сельской ипотеки.

Вариант номер два — формирование отдельного государственного заказа, который будет реализовываться с применением различных схем, в том числе схем государственно-частного партнерства. Кстати, помимо классических квартир, в рамках госзаказа можно возводить арендное жилье, которое также поможет в решении квартирного вопроса.

Наконец, третий вариант — создание и запуск в регионы государственного застройщика. Над его появлением сейчас как раз думает «Дом.РФ». «Мы рассматриваем создание структуры «Дом.РФ Девелопмент». Если нас поддержит государство, мы начнем этим заниматься», — сообщил в середине августа гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко.

Однако, по мнению Федора Выломова, деятельность государственного застройщика должна быть серьезно регламентирована и ограничена, особенно на конкурентных рынках. Сейчас, по статистике РАСК, число застройщиков в России за год снизилось с 3000 до 2200 (это не только банкротства, но и добровольно прекратившие свою деятельность девелоперы), а новых особо-то и не появляется. А если застройщики повсеместно вынуждены будут конкурировать с госструктурой, понятно, какими стройными рядами они начнут уходить с рынка. Поэтому самое правильное — создать государственного застройщика, но разрешить ему работать только в тех городах, где ныне отсутствует строительная деятельность. А таких, напомним, 860 — для одной структуры даже слишком много.

Конечно, есть еще варианты. Например, активнее формировать территориально-экономические агломерации и включать города без строек в их состав. Business FM рассказывала, как именно благодаря такому подходу получил шанс на новую жизнь моногород Усолье-Сибирское недалеко от Иркутска. Можно активнее использовать дачно-рекреационный и курортный потенциал городов, тем самым привлекая туда инвестиции, которые рано или поздно, но обозначатся в сегменте жилищного строительства. Ну или честно признать, что 257 городов мы на данный момент застраивать можем, а остальные — нет. Хотя очень хочется посмотреть на человека с должностными обязанностями, который рискнет такое заявить.