Каких законов ждут на рынке недвижимости?

Законопроекты, разработки и предложения, ориентированные и на российский бизнес в целом, и на отдельные рынки, в том числе на рынок недвижимости, продолжают сыпаться как из рога изобилия

Владельцы торговых центров ждут, получит ли одобрение инициатива Совфеда разработать и внести в Налоговый кодекс изменения, позволяющие освободить торговые и бизнес-центры от налога на имущество за этот год. Как сообщает РИА Новости, это предложение Совет Федерации включил в перечень мероприятий по совершенствованию законодательства в рамках мер, направленных на развитие экономики в условиях пандемии коронавируса. Сенаторы уверены, что крупным ТЦ необходимо компенсировать потерю арендной платы, которую те недополучили из-за предоставления льгот арендаторам.

Для игроков сегмента многоквартирных новостроек ключевым, наверное, является сообщение о том, что в том же перечне мероприятий по совершенствованию законодательства есть пункт, посвященный поэтапному раскрытию счетов эскроу. Как отмечает ТАСС, Совет Федерации намерен разработать соответствующий законопроект.

Многие уверены, что, если государство действительно хочет строить много, ему придется развернуться лицом к застройщикам и разрешить, чтобы деньги физлиц поступали в стройку не в самом конце, как предусматривает действующее законодательство, а по мере завершения конкретных этапов строительства.

Другое дело, что ЦБ то занимал крайне жесткую позицию, то чуть смягчал ее, но в любом случае категорически отказывался даже обсуждать этот вопрос, пока не появится не только правовая платформа, но и четкая финансово-экономическая схема работы так называемого мягкого эскроу. К ее созданию специалисты приступали не единожды, но каждый раз наталкивались на препятствия, казавшиеся непреодолимыми.

Например, как уже рассказывал Business FM глава юридического департамента компании «Бон Тон» Дмитрий Логинов, поэтапное раскрытие счетов позволило бы сократить себестоимость строительства, но сразу возникает вопрос: как тогда соблюсти принцип гарантированной возвратности средств?

Дмитрий Логинов глава юридического департамента компании «Бон Тон» «А что будет, если ближе к окончанию стройки объект по какой-либо причине не был своевременно построен-введен, объект превратился бы в долгострой, и, соответственно, у дольщика появилось бы право на возврат данных денежных средств? Если бы дольщику в такой ситуации возвращали только ту часть, которая была нераскрыта, это его совершенно бы не устроило. Условно говоря, дом построили на 80%, на 80% раскрыли деньги в пользу застройщика — дольщика оставшиеся 20% бы точно не устроили, он хотел бы получить все денежные средства назад в полном объеме».

По словам эксперта, пока придумать схему, в которой и волки были бы сыты, и овцы целы, не получалось. Посмотрим, что на сей раз предложит Совфед и что на это предложение ответит ЦБ.

В менее рослом сегменте тоже кипят страсти, главным образом — вокруг презентации «Проблемы и предложения по развитию индивидуального и малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации и законодательные инициативы», которую подготовили и направили в правительство несколько объединивших свою экспертизу малоэтажных застройщиков (из Москвы, Поволжья, Сибири и других российских регионов) и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства — НАМИКС (презентация есть в распоряжении Business FM).

В своем выступлении на онлайн-конференции «Что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшие годы?» вице-президент НАМИКС, председатель секции экспертного совета думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Валерий Казейкин, в частности, отметил, что, согласно подсчетам ВЦИОМ и «Дом.РФ», общий спрос россиян на индивидуальное жилищное строительство в пятилетней перспективе составляет 3 млн домов, или 450 млн квадратных метров, но при текущих объемах строительства спрос этот будет удовлетворен за 19 лет.

При этом в 2019 году в целом по России на малоэтажный сегмент пришлось 48,8% от общего объема жилищного строительства. Более того, к 2024 году, согласно базовому сценарию развития строительной отрасли, в России должно ежегодно сдаваться 120 млн квадратных метров жилья, из которых 80 млн «квадратов» приходится на индустриальное многоквартирное строительство, а 40 млн — на малоэтажку и индивидуальные дома. Валерий Казейкин не исключает, что через пару лет соотношение изменится на прямо противоположное — будет не 80 на 40, а 40 на 80.

Но для этого малоэтажной отрасли необходима поддержка, о которой как раз и говорится в направленном в правительство документе. Если точнее, в нем названо восемь конкретных шагов, которые могли бы дополнить и усилить госпрограмму «Развитие индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации», разработанную Минстроем и «Дом.РФ» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».

По мнению председателя совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерия Мищенко, который принимал в работе над документом самое активное участие, из восьми шагов наиболее важны четыре, которые способны кардинально повлиять на динамику и темпы развития отрасли по всей стране.

Валерий Мищенко председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family «Первая, самая важная проблема — то, что отсутствуют стандарты ипотечного кредитования на строящиеся индивидуальные дома. Мы, в отличие от многоквартирных домов, не обладаем теми преференциями: то ипотека под 6% дается для определенных категорий граждан, то еще какие-то меры принимаются. Это нас не касается, мы, к сожалению, ипотекоспособными становимся только после того, как объект уже завершен, а это, как вы понимаете, принципиально другая экономика. Второе: почему нет ипотеки и почему банки воспринимают неликвидными индивидуальное жилье и малоэтажные продукты — потому что у нас не урегулирован вопрос управления имуществом общего пользования. Если у тебя поселок, то в поселке каким образом регулируются отношения между жителями, кто оплачивает уборку имущества общего пользования, какой порядок использования и голосования — по этому поводу не было принято ни одного закона. Такой закон был разработан, прошел одно или два чтения, если мне не изменяет память. Если бы такой закон был принят, то банки воспринимали бы индивидуальные дома как ликвидный предмет залога».

Третий ключевой вопрос — социалка. Как отмечает Валерий Мищенко, в документе содержится следующая инициатива: социальная инфраструктура в районах малоэтажной застройки должна создаваться опережающими темпами (примерно так, как сейчас это делается в Новой Москве). Обычно детские садики и школы в поселках строятся после того, как застройщик накопил для этого достаточно средств, и в конечном счете за все платит покупатель дома — «долька инфраструктуры» есть в стоимости каждого квадратного метра.

Сейчас застройщик возводит детский сад или школу и бесплатно передает их на баланс местным властям. «Мы будем делать все то же самое, только почему бы, например, не сделать это в денежной форме и по мере того, как мы строимся? По сути, такое создание инфраструктуры опережающими темпами будет делать более привлекательными поля, в которые люди бояться ехать жить, пока там нет социальной и коммерческой инфраструктуры», — считает Валерий Мищенко.

И четвертая принципиальная вещь, о которой говорят застройщики, — координация генеральных планов с планами монополистов. Сегодня газовики имеют свою инвестиционную программу, энергетики — свою и так далее. Но по-хорошему было бы здорово, если бы все эти планы были увязаны между собой, иначе генпланы остаются веселыми картинками, при рисовании которых с сетями каждый застройщик разбирается как хочет. «Поэтому малоэтажка и развивается у нас так медленно. Ведь прежде, чем ты начнешь строить сами дома, тебе надо год потратить на градостроительную проработку и получение всей документации, а потом — как повезет со всеми коммуникациями. Иногда надо ждать по три-четыре года, пока монополист реализует свои инвестпрограммы», — резюмирует Валерий Мищенко.