«Если ретейлеры не платят девелоперам, то девелоперы не могут платить банкам». Как решить проблему?

Госдума рассмотрит законопроект, который разрешает арендаторам коммерческих площадей расторгать договор в одностороннем порядке и без штрафов. Какие последствия могут быть, если документ примут, и что предлагают девелоперы?

На следующей неделе Госдума будет рассматривать во втором чтении законопроект, разрешающий арендаторам коммерческих площадей расторгать договор в одностороннем порядке и без штрафов. При этом арендодатель обязан вернуть обеспечительный депозит.

Первое чтение документ прошел 12 мая. Российский совет торговых центров обратился к депутатам с просьбой отказаться от принятия законопроекта, а если это невозможно, то внести ряд поправок.

Первое, на что обращают внимание арендодатели и эксперты, — государство вмешивается в договорные отношения двух хозяйствующих субъектов, которые всегда могут договориться сами. Торговые центры отмечают, что и так снижают стоимость аренды на период пандемии до 10-15% от исходных тарифов, а некоторые и вовсе замораживают оплату.

При этом у самих девелоперов есть обязательства перед банками и налоги, которые никто не отменял. В Российском совете торговых центров также считают, что новый законопроект позволит арендаторам требовать еще более выгодных для себя условий. При этом процент тех, с кем не удается договориться, невелик, говорит основатель и управляющий директор НСТЦ Олег Войцеховский.

Олег Войцеховский основатель и управляющий директор НСТЦ «Это 3-4% от общего объема. Ради этого вообще будет очень странно ввести общую норму для всех. Мы сейчас как раз стараемся сделать так, чтобы отлавливать буквально те варианты, которые пока не решены, смотреть почему, пытаться их как-то продвинуть».

Сами арендаторы говорят, что не стремятся закрывать свои точки. Ведь, когда закончится пандемия, придется заново их открывать, а это хлопотно и затратно. Однако найти общий язык с арендодателем не всегда удается, говорит Михаил Уржумцев, генеральный директор Melon Fashion Group (управление брендами одежды Zarina, Befree и Love Republic).

Михаил Уржумцев генеральный директор Melon Fashion Group «Там, где мы работаем, мы устно о чем-то договорились. Но это устные договоренности, пока не имеющие под собой юридических форм. Где мы устно или письменно понимаем, что понимания со стороны арендодателей по поводу происходящего нет, там мы не открываемся. Наша позиция такая. Я могу сказать, есть арендодатели, которые даже за простой собираются аренду собирать. Это не партнерские отношения, что бы там кто ни говорил».

В Гражданском кодексе и выработанной судебной практике есть достаточно механизмов урегулировать споры арендаторов и арендодателей, говорит старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко.

Алексей Карпенко адвокат, старший партнер компании Forward Legal «В данной ситуации деньги теряют обе стороны. Если арендодатели и арендаторы не могут договориться, прямая дорога в суд. Где-то порядка 80-90% ситуаций уже в текущий момент урегулированы, то есть стороны договорились или об отсрочке арендной платы, или о ее временном снижении, или об изменении механизма расчета. У нас сейчас законодатель берет и говорит: во всех ситуациях арендатору должно быть отдано предпочтение. Он дает ему колоссальный рычаг как в переговорах, так и в суде. На каком основании?»

Позицию девелоперов поддерживают банки. В Совете торговых центров посчитали, что в случае коллапса в отрасли банки могут получить 2 трлн рублей дефолтных долгов и 350 млрд рублей прямых потерь по процентам. К тому же, если объекты, которые находятся в залоге, перейдут к банкам или госструктурам, восстановить их капитализацию все равно быстро не получится, особенно учитывая снижение покупательной способности населения. В этой ситуации все зависят друг от друга, говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.

Денис Колокольников генеральный директор консалтинговой компании RRG«Получается такой замкнутый круг: если ретейлеры не платят девелоперам, то, соответственно, девелоперы не могут платить банкам. Здесь надо помогать либо девелоперам, либо давать какое-то обязательство для банков, чтобы или отменяли процентные ставки, либо чтобы на этот период отменяли платежи, переносили их».

Законопроект не вычленяет торговые центры, а касается всей коммерческой недвижимости. Это значит, что под раздачу попадут офисы, склады, гостиницы и так далее. Все вместе это грозит массовыми увольнениями и сокращениями зарплат сотрудников.

Арендодатели просят депутатов отказаться принять законопроект или внести ряд поправок. В частности, чтобы нововведения касались только малого и среднего бизнеса; положение о возврате депозитов было снято, а сроки ограничены не 1 октября, как планируется, а 30 июня. Кроме того, девелоперы просят признать отрасль пострадавшей от пандемии со всеми вытекающими отсюда послаблениями налоговой политики и субсидиями.