Роман Василенко: «Кооператив — наиболее доступный способ помочь россиянам обзавестись собственной квартирой»

Роман Василенко: Жилищный кооператив в соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ — потребительский кооператив, признаваемый некоммерческой корпоративной организацией. Это юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (пункт 1 статьи 123.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

ЖК — это, по сути, касса взаимопомощи: речь идет о покупке жилья в рассрочку, а не в кредит. Собираются несколько пайщиков и в складчину приобретают жилье для одного. Потом начинаются возвратные выплаты от того, кому уже купили квартиру, кроме того, могут прийти новые пайщики, так копится сумма на покупку квартиры для другого, затем для третьего и так далее.

Очередь до второго или до третьего дойдет тем быстрее, чем больше пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру. Причем сумма, составляющая долю самого пайщика в покупке квартиры для него, может постепенно аккумулироваться на счете кооператива.

Допустим, в кооперативе 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом делая в кооператив возвратные платежи.

По мере возможности приобретается квартира для второго члена кооператива — от него также поступают возвратные платежи, потом для третьего и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.

Пайщик, желающий приобрести квартиру, вносит часть стоимости объекта жилой недвижимости — не менее 35%, а кооператив добавляет средства до полной суммы. Жилищный кооператив приобретает тот объект жилой недвижимости, который выбран пайщиком.

Пайщик рассчитывается с кооперативом максимум за 10 лет. Если он принимает решение выйти из кооператива, паевой взнос возвращается ему в полном объеме. Членские взносы носят целевой характер и возврату не подлежат.

В России наши предложения помогают купить квартиры в готовых домах, неважно, на первичном или вторичном рынках. В то же время мы не инвестируем в строительство жилья, не ищем кредитной поддержки и не получаем прибыль.

Роман Василенко: Давайте разберемся. Пайщик, вступая в кооператив, подписывает документы, по которым он может выйти из него в любой момент, при этом получив полный расчет по внесенным паевым суммам.

Вступительный и ежемесячный членский взносы на поддержание деятельности кооператива, проведение юридической экспертизы и рыночной стоимости объекта не возвращаются. Но его паевые взносы на покупку квартиры возвращаются до копейки — в любой момент. Это юридические обязательства кооператива.

При этом пайщик выписывается из квартиры, которая была ему приобретена кооперативом, и квартира или передается другому члену кооператива, или продается на открытом рынке. Таким образом, стоимость возвращаемых кооперативом активов всегда меньше, чем стоимость активов, которыми мы располагаем.

Пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать.

В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов.

Оценка и проверка покупаемых квартир — основная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа финансовой безопасности кооперативов.

Замечу, что по закону жилищные кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманные.

Роман Василенко: Различается государственная политика. В Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку.

У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы, что абсолютно неправильно, учитывая запредельную по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам ипотеку. За счет этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.

Механизм тщательно продуман и проработан. У нас создана мощная юридическая служба. Продумано все до мелочей, и все документы — уставные, финансовые, договоры полностью соответствуют нормам современного российского законодательства. Риски минимальные: потерять вложенные деньги невозможно, даже если все члены кооператива примут решение о выходе из него.

При этом пайщику возвращаются все его паевые взносы, внесенные за время участия в ЖК, — все, повторюсь, в соответствии с законом. Заявление о выходе одного члена ЖК никак не влияет на существование кооператива и не влечет его ликвидации.

Роман Василенко: Собственником квартиры является кооператив и пайщик как член кооператива. Кстати, жилищные кооперативы в ряде регионов имеют льготу при уплате налога на имущество.

Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.

Объект недвижимости приобретается целевым образом — для проживания конкретного пайщика и членов его семьи, потому не принимается кооперативом на учет в качестве основных средств. И в момент полного погашения долга за ту часть, которая внесена кооперативом, пайщик автоматически становится полноценным владельцем квартиры.

Пока пайщик расплачивается за долю, внесенную кооперативом, он бесплатно получает квартиру во владение и пользование для себя и членов семьи, прописывается в квартире.

Если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему отсрочку по внесению взносов. Если же трудности становятся постоянными, когда пайщик не может выплачивать взнос и все предоставленные ЖК шансы использованы, ему предлагается выйти из кооператива. При этом ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос.

Что касается материальных рисков: в жилищном кооперативе «Бест Вей» исключены любые мошеннические схемы с деньгами, пайщики могут через свои личные кабинеты на официальном сайте отслеживать движение очереди и движение денежных средств ЖК.

Роман Василенко: Все средства пайщиков аккумулируются на специальном счете в Сбербанке России. Это целевые деньги, поэтому они могут быть использованы только для приобретения объектов недвижимости. Никто не может расходовать средства пайщиков на какие-то другие цели.

Роман Василенко: В реестре ЦБ обязаны регистрироваться кредитные потребительские кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы — то есть кооперативы, которые делают инвестиции и привлекают кредиты. Банк России осуществляет контроль и надзор за этими организациями и/или в сфере их деятельности.

Мы — потребительский кооператив. Мы помогаем купить квартиры в готовых домах: первичное или вторичное жилье. ЖК не инвестирует в строительство жилья и не привлекает кредиты, он не получает прибыль. Это некоммерческая организация.

Такой кооператив, как наш, — форма покупки квартиры в рассрочку без каких бы то ни было дополнительных задач. Деятельность ЖК регулирует глава 11 Жилищного кодекса — все нормативные установления мы скрупулезно соблюдаем, информация о кооперативе раскрывается на нашем сайте. Паевые средства аккумулируются на счете в Сбербанке.

Жилищный кооператив «Бест Вей» работает довольно долго, его статус и стиль работы вполне понятны — в том числе и государственным органам.

Роман Василенко: У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Это положения и Гражданского, и Жилищного кодексов. Согласно законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом РФ вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива как средства целевого финансирования, не облагаются налогом на прибыль.

Так что нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы.

Массовое строительство жилья является одним из ключевых факторов экономического развития страны в целом и отдельных отраслей экономики в частности.

Все просто: работают застройщики — производится бетон, арматура, панели, кирпич, отделочные материалы, оборудование, инструмент, техника, мебель. Рост объемов строительства влечет развитие широкого спектра отраслей промышленности, что позволяет создавать новые рабочие места. Растет экономика — растет общество. На одном из форумов в Санкт-Петербурге Алексей Кудрин в своем выступлении акцентировал внимание на том, что государству нужно создавать условия для предотвращения утечки мозгов, то есть человеческого капитала, за границу.

Система жилищной кооперации в основе своей имеет материальные потребности человека. Одна из них — крыша над головой. Человек никогда никуда не уедет, если здесь, на родине, у него будет крыша над головой, если у него здесь будет работа с достойной оплатой труда, если здесь он сможет реализовать все свои потребности. Для этого мы, наш жилищный кооператив, и существуем.

Вообще, бизнес всегда нес социальную ответственность, но не все это понимают. Если бизнес не способен изменить окружающую реальность, он просто однодневка, созданная с целью заработать пару миллионов. Такой бизнес даже хуже мелкой пивной. Пивная хотя бы помогает людям утолить жажду.

Безусловно, наши проекты имеют социально значимую направленность и огромную важность для развития государства в целом. Из-за отсутствия возможности комфортно жить и творить многие гении страны покидают ее, внося огромный вклад в развитие, становление и укрепление сторонних государств. И это неправильно! Русские ученые всегда славились своими умами и находчивостью. Именно они, эмигрировав в США, создали первые телевизоры и вертолеты. Сегодня же, по официальной статистике, более 60% россиян — победителей различных международных конкурсов и олимпиад — уезжает на работу за границу, возвращается оттуда всего 9%. Ошеломляющие цифры!

Роман Василенко: Наш жилищный кооператив имеет право приобретать объекты недвижимости в большинстве российских регионов. Кроме того, аналогичный кооператив с автономной бухгалтерией с 2014 года успешно работает в Казахстане, в прошлом году «Бест Вей» пришел и в Киргизию. Подчеркну, что условия для пайщиков здесь аналогичны российским, а расчет ведется в национальных валютах. Поэтому мы развиваем наш социальный проект не только для россиян, но и для жителей этих республик. Оттуда мы получаем лишь положительные отзывы.

Роман Василенко: Я считаю, что ЖК является наиболее доступным способом помочь россиянам обзавестись собственной квартирой. Я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов, но они предназначены для госслужащих.

Для того чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений, закрепленных в специальном законе.

Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям, в частности материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет.

Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан.

Кроме того, федеральное правительство могло бы направлять средства, которые сегодня идут на стимулирование ипотеки, на участие в паевых фондах жилищных кооперативов.

Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом, — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.

Мое стремление заключается в попытке помочь решить самый насущный вопрос для сограждан некоммерческим способом. Отсутствие возможности заработать на квартиру толкает жителей регионов переезжать в столицу и другие крупные российские города. Особенно это касается молодежи. Проблема доступности жилья очень серьезна, а ЖК предлагает оптимальный способ ее решения.