Государство, возможно, защитит добросовестных приобретателей недвижимости

Госдума приняла, правда, пока не окончательно, два законопроекта: о запрете изымать жилье по искам органов публичной власти и о компенсации для покупателей квартир с «криминальным прошлым»

Человек купил квартиру, но впоследствии оказалось, что продавец ранее присвоил и продал эту недвижимость незаконно. Сделка аннулируется, квартира возвращается первоначальному владельцу, а добросовестный покупатель остается ни с чем. Конечно, по закону он имеет права требовать возмещения убытков с мошенников. И такие компенсации присуждаются. Но в реальности никаких выплат не следует, либо не в полной мере. И причины тут банальны: аферисты либо пропадают и их не могут найти, либо у них просто нет денег и имущества, чтобы было, что взыскать. Часто в качестве фиктивных владельцев мошенники используют алкоголиков и наркоманов, с которых тоже взятки гладки, а иных уже и в живых нет. На рынке недвижимости в России таких кейсов достаточно.

Новый закон, по крайне мере, не оставит жертв подобных схем у разбитого корыта, говорит глава Содружества земельных юристов Денис Литвинов.

Денис Литвинов глава Содружества земельных юристов «По данному законопроекту, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за счет казны РФ. Квартира будет истребована в пользу первоначального собственника, у которого квартира выбыла путем каких-то мошеннических действий промежуточного звена. Единовременно добросовестному приобретателю должны быть возмещены убытки либо в размере потерянной стоимости, либо если стоимость частично была компенсирована за счет мошенников, ну, допустим, мошенников нашли, какое-то имущество есть, но его не хватило для покрытия всей суммы убытков, вот тогда государство компенсирует разницу».

Потребовать компенсацию можно будет, если в течение шести месяцев продавец не возместил ущерб. Также можно выбрать, как рассчитывать сумму выплат — исходя из реальных убытков или по кадастровой стоимости.

Закон касается только физлиц и будет иметь обратную силу. Пострадавшие, которым ранее пришлось отдать купленное жилье, смогут обратиться в суд за компенсацией в течение трех лет после вступления закона в силу с января будущего года. Но иногда квартира изымается в пользу государства. Например, если кто-то незаконно или с нарушениями ее приватизировал, а потом продал. В этом случае иск подают органы власти. И вот здесь заключается вопиющая несправедливость — ведь, по сути, за ошибки чиновников расплачивается добросовестный приобретатель, говорит глава компании БЕСТ-недвижимость, вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак.

Григорий Полторак вице-президент Российской гильдии риелторов «За нарушение, которое порождено чиновником, не может отвечать человек, который действует в соответствии с законом. Вот произошла приватизация, предположим, что она была сделана незаконно, но документы подписаны, зарегистрированы. Как в дальнейшем люди, покупатели могут узнать, что тут было нарушение закона? Они видят печать, они проверяют в ЕГРН, такой даты — такой, номер — такой. Все, они больше ничего не могут сделать. Если государственный орган виноват в том, что он недосмотрел правонарушение, то этот закон говорит о том, что тогда такой договор нельзя расторгать. Потому что ранее Москва стояла на позиции, что было нарушение, все отдай Москве, и нас не интересует, что деньги заплатил, никого это не волнует».

То же самое касается и тех, кто получил приватизированную с нарушениями квартиру в дар или по наследству. Год назад пяти московским семьям удалось отстоять свое имущество только в Европейском суде по правам человека. Они купили квартиры у частных владельцев, все документы были в порядке. Но затем московские власти потребовали изъять это жилье и выселить семьи с детьми.

Суды мотивировали свои решения тем, что предыдущие владельцы приватизировали квартиры незаконно. ЕСПЧ не только вынес решение в пользу семей, но и присудил по 5 тысяч евро компенсации морального вреда каждому заявителю и возмещение судебных расходов.