Светлана Назарова: «Счета эскроу: звучит волнующе, но ничего сложного здесь нет»

Светлана Назарова: Сейчас слово «эскроу» для большинства людей является новым термином и иногда вызывает некоторые опасения, но на самом деле ничего сложного здесь нет: счета эскроу — это просто новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства на расчетный счет застройщика. Теперь же между банком, застройщиком и физическим лицом заключается трехсторонний договор, в котором банк выступает так называемым эскроу-агентом. Дольщик открывает в банке счет эскроу (по сути, счет условного депонирования), куда и будет направлять свои денежные средства — либо полностью все деньги за квартиру, либо в рассрочку, если таковую ему по ДДУ предоставил застройщик. Еще раз подчеркну, что средства дольщика полностью защищены, поскольку они депонируются в банке, то есть застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении определенных условий.

Светлана Назарова: Только после того, как объект введен в эксплуатацию и оформлено хотя бы одно право собственности, счет эскроу раскрывается и застройщик получает деньги.

Светлана Назарова: Раньше, когда жилье покупалось по старой схеме, то есть застройщик мог сразу потратить полученные от реализации квартир средства, была вероятность того, что дом не достроится, застройщик обанкротится, дольщики попадут в ситуацию, когда нужно взыскивать уплаченные за квартиры средства или искать новых инвесторов, словом, риски были налицо. С появлением механизма эскроу все намного проще. Первое: если застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернет ему все средства, задепонированные на счете эскроу. Второе: есть понятие срока условного депонирования — в данном случае он составляет плюс шесть месяцев к дате ввода объекта в эксплуатацию. Это значит, что если застройщик к этому моменту не выполнил свои обязательства, банк опять же возвращает дольщику все размещенные на счете эскроу деньги, поскольку срок депонирования истек. И третье: есть возможность возврата денег в судебном порядке — например, если у дольщика есть основания полагать, что стройка не ведется и дом не сдастся в установленные сроки. Конечно, потребуются веские доказательства, и вообще судебное разбирательство — процедура непростая, но как факт она есть.

Светлана Назарова: Безусловно. В отличие от обычного депозита, который застрахован на 1,4 млн рублей, каждый счет эскроу застрахован Агентством по страхованию вкладов на значительно большую сумму — 10 млн рублей. И в том случае, если проблемы возникнут не у застройщика, а у банка, дольщик сможет получить со счета эскроу обратно свои средства, но в размере не более 10 млн рублей.

Светлана Назарова: Сейчас Банк России четко определил критерии уполномоченных банков, которые могут работать со счетами эскроу. На 1 февраля их 63, и это наиболее надежные банки страны, так что в этом смысле бояться нечего — особенно с учетом тех защитных механизмов, о которых мы только что говорили. А вот какой конкретно банк — это зависит от застройщика. Я напомню, что у нас до сих пор дольщики финансировали более 80% жилищного строительства, но после 1 июля большое количество компаний-застройщиков на стадии строительства не смогут получать данные средства — ведь теперь деньги физлиц будут попадать в руки застройщика только после ввода дома в эксплуатацию. Стало быть, основная нагрузка по финансированию строительства ляжет на банки, и согласно декабрьским законодательным поправкам банк, который будет предоставлять застройщику деньги на проект, — он же будет одновременно эскроу-агентом. То есть дольщики, покупающие квартиры в объекте, который финансирует банк, должны будут размещать средства на счетах эскроу именно этого банка.

Светлана Назарова: Вокруг средств, размещенных на счете эскроу, существует много мифов — кому же они в конечном счете принадлежат? До момента, пока дом не сдан, деньги действительно принадлежат физическому лицу — владельцу счета. Но, подписав ДДУ, это физическое лицо взяло на себя обязательства оплатить определенную квартиру, а это значит, что в случае дарения или завещания речь пойдет именно о передаче прав по договору долевого участия.

Светлана Назарова: Не сможет. Но сможет потом получить квартиру, а дальше распоряжаться ею по своему усмотрению.

Светлана Назарова: Вопрос справедливый. Безусловно, банк не положит эти деньги в сейф — он рассчитывает получать с них доход. Однако процентов самим физическим лицам выплачиваться не будет, а получаемый доход банк направит на снижение ставки по кредиту застройщика, для чего и была принята норма, что банк — эскроу-агент и банк, кредитующий проект — это один и тот же банк. Замечу, что такой механизм впрямую будет влиять на снижение стоимости квартиры, потому что чем больше средств размещено на счетах эскроу, тем ниже процентная нагрузка застройщика и тем больше у него возможности понизить цену на квартиры в своем проекте.

Светлана Назарова: С точки зрения ипотеки никаких особых изменений нет. Просто раньше взятые в ипотеку деньги перечислялись на расчетный счет застройщика, а теперь будут перечисляться на счет эскроу. Мы со своей стороны стараемся обеспечить бесшовный сервис для застройщиков, которые у нас кредитуются, и для тех клиентов, которые будут открывать счета эскроу и брать ипотеку в Сбербанке. При этом очень важный момент: законом не запрещено пользоваться ипотекой других банков — то есть эскроу открывать, скажем, в Сбербанке, а ипотеку брать в другом месте.

Светлана Назарова: В стандартной, базовой истории — нет. При этом мы разрабатываем и даже уже пилотируем в 11 регионах продукт, в рамках которого физлица смогут получать ипотечные скидки. Однако тут сам застройщик должен выбрать вариант, при котором доход, получаемый банком от счетов эскроу, будет частично или полностью использован именно для снижения ставки по ипотеке. Ведь доход — один, и либо мы, банк, направляем его на снижение ставки по кредиту, либо по решению застройщика — на субсидирование ипотеки. Пока программа идет в пилотном режиме в 11 регионах, но мы планируем ее расширять — хотя прежде надо понять, насколько она востребована. Впрочем, уже сегодня есть положительные отклики от застройщиков — особенно в тех проектах, где есть необходимость стимулировать продажи на ранних стадиях строительства.

Светлана Назарова: По сравнению с базовым продуктом? В смешанном варианте, когда доход напополам идеи на снижение ставки по кредиту застройщика и ставки по ипотеке, дольщик может получить минус 0,8 процентного пункта. Ну, а при самом, как вы сказали, радужном сценарии снижение составит 1,6 процентного пункта на весь срок кредитования.

Светлана Назарова: Пока сложно говорить о том, сколько клиентов, которые откроют счета эскроу, обратятся за ипотекой. В тех пилотных проектах, которые мы уже реализуем с застройщиками с применением эскроу, мы видим как ипотеку Сбербанка, так и ипотеку других банков. Хотя думаю, для нас не будет проблемой работать со всеми владельцами счетов эскроу — Сбербанк будет только рад, если все дольщики обратятся за ипотекой именно к нам. Но, повторю, выбор за каждым конкретным человеком.

Светлана Назарова: Первый и главный совет — не бояться нового названия «счет эскроу». Второй — разобраться в деталях и понять все преимущества для дольщиков с точки зрения защиты их денежных средств. А третье — тем покупателям, которые были готовы вкладывать средства в покупку квартиры только на вторичном рынке, подумать о приобретении нового жилья, которое теперь не страшно покупать даже на начальных этапах строительства.