Разделяй и зарабатывай. Перспективы складской недвижимости малого формата

По оценкам экспертов, рынок нуждается в объектах так называемого сегмента Light Industrial — складах с небольшой нарезкой помещений, однако предложение пока серьезно отстает от спроса потенциальных арендаторов

Спрос рождает предложение. Это вроде бы непреложная истина, но вот в складском формате Light Industrial спрос есть, и давно. Например, один из ключевых игроков складского рынка компания PNK Group занимается его изучением с 2010 года. А вот качественного предложения как не было, так и нет.

Light Industrial — сегмент объектов складского и производственного назначения с отдельными блоками площадью от 100 до 2500 квадратных метров. Словом, это маленькие склады, на которые, по оценкам компании Skladman USG, только в Московской области претендует более 15 тысяч потенциальных клиентов — от мелкого и среднего бизнеса до online-ритейла и крупных сетевиков.

Что же касается всей России, то здесь ежегодный объем спроса составляет более 1 млн квадратных метров, и к 2030 году он может дорасти, по оптимистичным оценкам, до 16 млн, по консервативным — до 8 млн «квадратов». По прикидкам Skladman USG, это означает, что складов с небольшой нарезкой помещений надо строить примерно 600 тысяч квадратных метров в год. Однако ничего подобного не происходит: в данном сегменте новое и зачастую не самое качественное предложение занимает от силы 30% от общего объема, а 70% — это старый советский фонд, порой вообще непонятно какого класса.

Ответ на вопрос, почему все так, похоже, сводится к одному слову — экономика. То, за сколько могут построить и по каким ставкам предложить рынку, и то, на какие ставки, скорее всего, готовы потенциальные арендаторы, в сегменте Light Industrial не совпадают категорически. Исключения в виде городских проектов KR Properties редки и для рынка погоды не делают. Поэтому правы профессионалы, утверждающие, что под Light Industrial надо формировать отдельную нишу, которую займут отдельные девелоперы и придумают для формата отдельную экономическую модель, и чем быстрее, тем выгоднее для них самих.