Выбора нет: на вторичном рынке жилья наблюдается рекордное сокращение предложения

Собственники не готовы выставлять свои квартиры по бросовым ценам, а стесненные в средствах покупатели не хотят переплачивать

На столичном рынке вторичного жилья эксперты фиксируют рекордное снижение объема предложения. Последний раз столь низкий уровень наблюдался разве что в 2011 году. Причем вместе с предложением снижается и спрос, что в итоге может обернуться ухудшением рыночной конъюнктуры для покупателей.

По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», за год объем предложения в этом сегменте в Москве сократился на 14,8%, а в Подмосковье — на 13,5%. Эксперты объясняют это тем, что еще в 2014 году, когда курс доллара взмыл вверх, некоторые покупатели приняли решение досрочно закрыть квартирный вопрос, в то время как многие продавцы, наоборот, поспешили снять свои объекты с продажи до «выяснения обстоятельств».

В 2015 году на фоне некоторой стабилизации цены начали немного расти, а вместе с ними и объем предложения, вот только спрос на этот раз подкачал. Количество сделок начало увеличиваться только в 2016 году, но многие собственники не готовы продавать свои квартиры по нынешним относительно невысоким ценам. Особенно это заметно в Подмосковье, где значительная часть лотов была приобретена с инвестиционными целями на ранней стадии строительства и теперь продавать их на нынешних условиях желающих немного.

Сергей Шлома директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость «Многие продавцы, не согласные с предлагаемой покупателями ценой, в настоящее время уходят с вторичного рынка. Причем я оцениваю этот факт как тенденцию положительную, ведь при резком росте предложения произошел бы обвал цен. Только 20% объектов на вторичном рынке — квартиры, которые реально участвуют в процессе купли-продажи. Остальные 80% — это некие «виртуальные» объекты и завышенные ожидания продавцов, которые никогда не сбудутся в силу неадекватности выставленных ими цен. Они пытаются сдавать эти квартиры, особенно в сегменте экономкласса, и тем самым портят «картину успеваемости» на рынке аренды жилья, на котором болезненно сказывается приток «лишних» объектов. Ситуация с элитной недвижимостью или недвижимостью бизнес-класса гораздо сложнее — арендные ставки этих объектов значительно снизились, и собственники не согласны сдавать в найм квартиры с эксклюзивным ремонтом и дорогой меблировкой за такую цену».

Как известно, большинство сделок на вторичном рынке жилья относятся к альтернативным, сейчас этот показатель достигает 50-60%. Все они направлены на улучшение жилищных условий, а это значит, что покупатели приобретают жилье для себя. Впрочем, риелторы учитывают и «скрытую альтернативу», когда квартира продается за наличные, которые в дальнейшем пойдут на покупку подходящего варианта.

Что же касается скидок, то собственники, которые остались на рынке, или уже снизили цену до минимальных значений и не готовы уступить больше, или сознательно заложили определенную сумму на дисконт. Однако сейчас он обычно не превышает 7%, но в среднем равняется 3,5%.

Марина Толстик управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» «Вполне вероятно, что итоговая цена сделок и дальше немного будет корректироваться в сторону понижения, и связано это в первую очередь с финансовыми возможностями покупателей. Предпосылок для увеличения доходов населения пока нет. Покупатели приобретают наиболее доступные по цене объекты: выбирают либо те, стоимость которых изначально снижена, либо стараются добиться максимально возможного дисконта у продавца. В августе 2016 года средний бюджет покупки составил 9,5 млн рублей. Два года назад в августе 2014 года средний бюджет покупки составлял 10,6 млн рублей. Сравнивая средний бюджет покупки, стоит помнить, что на его размер влияет и структура продаж. Например, если в каком-то месяце будут преобладать однокомнатные квартиры, то средний чек уменьшится, если покупатели по каким-то причинам начнут чаще покупать многокомнатные квартиры, то средний чек вырастет».

Если говорить о самых востребованных на данный момент лотах, то сейчас шансы на сравнительно быстрое заключение сделки имеют только те собственники, которые назначили за свою квартиру адекватную цену. Особенно это касается качественного жилья с высокими потребительскими характеристиками, которое, с одной стороны, по определению не может быть дешевым. Но с другой — покупатели понимают, что именно сейчас у них есть возможность приобрести вариант своей мечты и готовы заплатить за него разумные деньги. Также спрос есть и на самые бюджетные варианты, которые за последние два года еще немного потеряли в цене, чем готовы воспользоваться покупатели с ограниченным бюджетом.