Согласно «букве»: как ФЗ-214 может защитить покупателей апартаментов и лофтов

Закон «О долевом строительстве» распространяется на нежилой фонд, однако застройщик не обязан работать по нему. Red Development использовал эту лазейку в полной мере

214-й федеральный закон «О долевом строительстве», принятый после целой череды скандалов с обманутыми дольщиками, то и дело разгоравшимися по всей стране, сыграл ключевую роль в защите прав покупателей жилья. Однако нашумевшая история с оставшимися у разбитого корыта клиентами компании Red Development вновь напомнила о том, что, несмотря на все старания законодателей, у недобросовестных застройщиков до сих пор сохраняется возможность заниматься «отъемом денег у населения», не выполняя перед ним своих обязательств.

На этот раз пострадавшей стороной оказались покупатели апартаментов или лофтов — популярного нынче формата, относящегося к нежилому фонду. Проект компании Red Development, выведенный на рынок под брендом Loft Park, стартовал в 2013 году и довольно быстро стал востребованным благодаря активной рекламе и приемлемым ценам. Однако уже в 2015 году стройка полностью остановилась, а компания, по некоторым данным, уже успела заключить 193 предварительных договора купли-продажи на общую сумму порядка миллиарда рублей. Сейчас возведенные здания, находившиеся на довольно высокой стадии готовности, заброшены, а частные лица, вложившиеся в стройку, остались без денег и апартаментов. На днях будет рассмотрен вопрос о запуске конкурсного производства, уже запущен процесс банкротства компании, отвечающей за проект, который, если все закончится успешно, имеет шанс на завершение при новом застройщике. Короче говоря, перспективы на возврат денег или получение лофтов на данный момент крайне туманны.

Такого развития событий можно было бы избежать, если бы покупатели обращали большее внимание на юридические тонкости и не ввязывались в проект, где застройщик требует деньги вперед, заключая предварительные договора купли-продажи, которые его особо ни к чему не обязывают. Поэтому самым надежным инструментом для защиты прав покупателей остается 214-й федеральный закон, который не запрещает заключать договора как на строительство жилого многоквартирного дома, так и на возведение иного объекта недвижимости, вроде комплекса апартаментов или лофтов. Другое дело, если девелоперы, занимающиеся классическим новостройками, вынуждены работать по договору долевого участия (ДДУ), то в случае возведения или реконструкции нежилого фонда они могут, но не обязаны это делать. Зачастую другие схемы заключения договоров с дольщиками возникают тогда, когда девелопер не имеет всей необходимой разрешительной документации, но уже собирается привлекать деньги на реализацию проекта.

Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп» «На рынке апартаментов существует несколько схем реализации объектов. Помимо договора долевого участия по этой схеме продаются 45% всех апартаментов на рынке, девелоперы прибегают к договорам купли-продажи (30%), предварительным договорам купли-продажи (ПДКП, 16%), договорам соинвестирования (7%) и предварительным договорам долевого участия (ПДДУ, 2%). Договор купли-продажи, как правило, заключается при покупке объекта с высокой стадией готовности или вовсе завершенного. В этом случае риски минимальны, и такой тип договора наряду с ДДУ наиболее безопасен для покупателя. Остальные схемы крайне рискованны. В частности, ПДКП и ПДДУ предполагают заключение договора только о намерении в будущем заключить сделку купли-продажи (или ДДУ), когда объект будет готов, однако деньги должны быть переданы покупателем уже по факту заключения предварительного договора, то есть сразу. Чаще всего реконструируемые объекты продаются по этой схеме, как это было в случае с проектами Red Development».

При этом необходимо помнить, что покупатели апартаментов и лофтов, заключившие ДДУ, все же менее защищены законом, чем те, кто приобретает квартиру в новостройке.

Вера Богучарова заместитель директора юридического департамента Est-a-Tet «В рамках ФЗ-214 предусмотрена реализация нежилых помещений, под которые попадают как апартаменты гостиничного типа, так и апартаменты офисного назначения, они же лофты, в которых нельзя получить временную прописку. Однако, согласно ФЗ-214, дольщики, приобретающие жилье, в большей мере защищены, чем дольщики нежилых помещений. Застройщики жилья обязаны проводить страхование гражданской ответственности, которое обеспечивает права дольщиков в случае банкротства застройщика. В отличие от покупателей апартаментов и лофтов, дольщики жилья могут в случае банкротства обратиться с удовлетворением своих требований в страховую компанию или банк, выдавший застройщику гарантию. Застройщики нежилых объектов не обязаны делать страхование гражданской ответственности, то есть дольщики апартаментов, как дольщики квартир до введения страхования гражданской ответственности, в случае банкротства становятся кредиторами третьей очереди, требования которых удовлетворяются после требований дольщиков первой и второй очереди: инвалиды, беременные женщины, сотрудники компании. То есть дольщики апартаментов в меньшей степени защищены, чем дольщики жилья, однако в остальном, например, в размере и порядке начисления пеней при просрочке сроков строительства, они обладают равными правами».

Впрочем, если рассуждать о пользе ФЗ-214 уже поздно и роковая ошибка в виде передачи денег по предварительному договору уже сделана, а девелопер заморозил проект, эксперты не советуют тешить себя иллюзиями и верить словам менеджера по продажам. Гораздо разумнее будет разорвать соглашение и обратиться в суд и прокуратуру. Если застройщик ухитрился объявить себя банкротом, то в суде необходимо доказать, что он не выполнил свои обязательства, а потом направиться прямиком в арбитраж, который внесет собственника лота в реестр кредиторов, что позволит ему получить приоритет при разделе имущества банкрота.

Тем, кто только задумывается о покупке апартаментов или лофтов, нужно внимательнее смотреть на формат договоров, которые им предлагает заключить застройщик. Правильный выбор, который максимально защищает интересы дольщика, тут только один — это опять же ФЗ-214. Специалисты предупреждают, что остальные схемы, включая ту, что использовал Red Development, предполагают покупку «воздуха» в прямом смысле этого слова, ведь по ним внесение денег осуществляется еще до возникновения у застройщика обязанности передать покупателю жилье.