Баланс найден: игроки рынка складов определились со стратегией поведения в кризис

В сегменте практически не осталось места для спекулятивных сделок, застройщики готовы строить только в расчете на конкретного клиента, а арендные ставки остаются неизменными

Рынок складской недвижимости Московского региона, не в пример многим адаптировавшийся к кризису относительно легко и быстро, заканчивает первое полугодие 2016 года на позитивной ноте. Разумеется, стремительного роста показателей ввода новых площадей и продаж даже здесь ждать пока не приходится, но в текущей ситуации некая стабильность — это уже хорошо. Как утверждают эксперты, стратегию выживания в кризис игроки этого рынка уяснили для себя еще в прошлом году, поэтому сейчас имеют четкое представление о том, что, для кого и по какой цене они готовы строить.

Итоговые цифры по первому кварталу будут известны буквально через пару недель, но по предварительным данным объем складского рынка составляет порядка 12,2 миллиона кв. метров качественных площадей. При этом уровень вакансии сохраняется в пределах 9,5-10%.

Вероника Лежнева директор департамента аналитики Colliers International в России «Объемы нового ввода остаются ограниченными. Как и в I квартале, в апреле-июне 2016 года объем нового складского предложения на рынке не превышает 100 000 кв. метров. В начале 2016 года прогнозируемый объем ввода находится на уровне 600 тысяч кв. метров площадей, однако учитывая текущую макроэкономическую ситуацию годовой объем ввода может быть еще ниже. В настоящее время цель большинства девелоперов — заполнить существующие вакантные площади, поэтому к строительству следующих очередей девелоперы чаще всего готовы приступать только в формате built-to-suit под готового клиента. В связи с этим мы ожидаем, что основной объем ввода складов в Московском регионе во второй половине года будет сформирован объектами built-to-suit по договорам, закрытым в течение прошлого года».

Впрочем, минимальная доля спекулятивных сделок на рынке все же присутствует, однако это, как правило, проекты, начавшиеся в прошлом году и завершенные только сейчас.

Наибольшую активность среди арендаторов по-прежнему проявляют представители продуктовых сетей, которые продолжают развиваться не только в столице, но и стремятся расширить свое присутствие в регионах. Поэтому аналитики склонны смотреть в будущее с оптимизмом, полагая, что на ближайшие пару лет энтузиазма ритейлеров должно хватить, а там, глядишь, экономика начнет выходить из оцепенения.

Петр Зарицкий региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL «Спрос на склады в Московском регионе есть, однако он продиктован скорее оптимизацией бизнеса, а не его расширением. Тем не менее, сектор ритейла продолжает развиваться, в частности, один из интересных трендов — выход региональных сетей, нишевых ритейлеров на рынок Московского региона. Необходимо отметить, что арендаторы складских объектов стали профессиональнее, они долго и тщательно изучают возможности, и это приводит к увеличению сроков транзакций. Доля вакантных площадей в Московском регионе по-прежнему высока за счет большого объема свободных помещений на вторичном рынке: так, некоторые компании на фоне снижения оборотов своего бизнеса стремятся сократить арендуемую складскую площадь, что приводит к высвобождению предложения».

Что касается коммерческих условий, то установившаяся в сегменте стабильность способствует тому, что арендные ставки практически не меняются. Среднее значение по-прежнему колеблется на уровне 4 тысяч рублей за кв. метр в год без учета НДС, а основной объем предложения также находится в диапазоне 3,5-4,5 тысяч рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов. При этом на востоке области застройщики готовы на существенный дисконт, если арендаторы выразят готовность заключить долгосрочные контракты. Основным же фактором, который может влиять на ценообразование, остается курс рубля.