Дисконт на выживание: может ли «вторичка» оказаться дешевле новостроек

Скидки на первичное жилье уже вплотную подошли к грани рентабельности, а собственники квартир потенциально могут увеличивать дисконт, однако условия по ипотеке на «первичку» пока выгоднее

Аналитики компании «Инком-Недвижимость» предрекают революцию на рынке жилья. Согласно их наблюдениям, в этом году стоимость объектов на вторичном рынке впервые в истории вплотную приблизилась к ценам на новостройки, что может обернуться глобальным перераспределением спроса.

Более низкая стоимость первичного жилья всегда была его главным конкурентным преимуществом. Кризис заставил застройщиков ощутимо снизить цены, чтобы хоть как-то стимулировать продажи. Однако бесконечно это продолжаться не может: конечная цена для покупателя ограничена себестоимостью строительства, а многие проекты уже реализуются на грани рентабельности. При этом на вторичном рынке столь жесткие объективные факторы для торга отсутствуют: собственник при желании может снижать цену до тех пор, пока покупатель не согласится на сделку. Другое дело, что владельцы квартир по-прежнему не готовы идти на тотальный дисконт, особенно если время терпит. Но уже сейчас порядка 81% сделок в этом сегменте не обходятся без скидок, которые привели к тому, что с прошлого года цены на «вторичку» в среднем упали на 15%. Более того, по некоторым прогнозам, за год этот показатель снизится еще на 5-7%.

Сергей Шлома директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость «По показателям спроса московский вторичный рынок в этом году «живет» с опережением прошлогоднего «графика» примерно на 30%, и часть этого увеличившегося спроса, безусловно, формируют те, кто ушел бы на первичный рынок в случае того, если бы разница в цене составляла 20-30%. Однако ситуация такова, что покупатель сегодня имеет колоссальный выбор качественного, высоколиквидного жилья и на «вторичке». И ему не надо ждать ключи от квартиры 2 года и просыпаться от ночных кошмаров о недострое. При этом адекватный в понимании текущей ситуации продавец «вторички» готов торговаться. Если еще год-два назад типовая квартира на вторичном рынке Москвы за 4 миллиона рублей казалось сладким сном покупателя, то сегодня можно найти и такие объекты. В целом сегодня на московском вторичном рынке такой выбор качественных бюджетных объектов, которого я, признаться, вообще не припомню».

Впрочем, далеко не все участники рынка разделяют эту точку зрения, настаивая на том, что конкретные примеры ценового сближения первичного и вторичного рынков — это не более чем исключения, только подтверждающее сложившееся за десятилетия правило. К тому же сегмент новостроек всегда будет впереди хотя бы из-за более низких ипотечных ставок.

Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп» «На сегодняшний день вторичный рынок относительно первичного оказался в явных «аутсайдерах». Минимальный бюджет покупки на «первичке» в старых границах Москвы начинается от 2,6 миллиона рублей. За эту сумму на вторичном рынке можно рассматривать разве что приобретение одной комнаты. Даже стоимость хрущевок в спальных районах сегодня начинается от 5 миллионов рублей. А это морально устаревшее жилье, не пользующееся у клиентов спросом. Вторичный рынок недвижимости оказался в глубоком кризисе. Отчасти это связано с высокими ставками по кредиту. В отличие от первичного рынка, покупатели вынуждены привлекать кредиты как минимум под 14-15% — и это без учета страховки, а для новостроек ставка равна 11-12%. Столь привлекательные условия по ипотеке и стали причиной приоритета клиентов в пользу первичного рынка. Несмотря на то, что собственники сегодня готовы идти на уступки и предоставляют существенные дисконты, вторичный рынок вряд ли «догонит» по стоимости первичный. Ценовая «пропасть» между сегментами только увеличивается из-за появления все более компактных по площади предложений в новых проектах».

Если сравнивать среднюю стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках Москвы, то по итогам мая она составила 141,2 и 184,2 тысячи рублей соответственно. На первый взгляд разница невелика, но, как правило, цена «входного билета» в этих сегментах до сих пор разнится и, причем, довольно существенно. Поэтому в обозримом будущем аудитория покупателей жилья в эконом-классе будет, как и прежде, подразделяться на ипотечников, ориентированных на бюджетные новостройки, и «альтернативщиков», улучшающих свои жилищные условия с помощью сделок по обмену одной вторичной квартиры на другую.