Избыточное предложение: на загородном рынке по-прежнему наблюдается дефицит покупателей

Застройщики перестали выводить новые проекты, пытаясь реализовать «старые запасы», спрос во многом зависит от курсов валют, при этом пора больших скидок подходит к концу

Происходящее на рынке загородной недвижимости в последнее время все больше напоминает американские горки. Этот сегмент, похоже, никак не может нащупать точку опоры, поэтому уровень продаж здесь по-прежнему во многом зависит от внешних факторов. К примеру, по данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в феврале 2016 года количество сделок превысило показатель прошлого года на 31%, а уже в марте падение по сравнению с аналогичным периодом 2015 года составило 16%. Апрель, традиционно показывающий лучшую динамику в году, на этот раз продемонстрировал прямо противоположные результаты: в среднем по рынку падение составило 35-40%. Риелторы склонны считать, что виной всему неожиданное укрепление рубля, которое вынудило держателей долларовых накоплений, которые уже были готовы к покупке, отложить сделку в надежде на очередное ослабление национальной валюты.

Впрочем, если сравнивать первый квартал 2015 и 2016 годов, то спрос снизился всего на 5%, что считается вполне приемлемой величиной. Итоги мая станут известны чуть позднее, однако специалисты вновь отмечают повышение интереса покупателей к имеющимся в продаже объектам.

Разумеется, 80% совершаемых сделок относятся к массовому сегменту, то есть их бюджеты не превышают 12 млн рублей. Но и премиальные объекты также не остаются без внимания, при условии, что они представляют собой качественный ликвидный актив.

Екатерина Румянцева председатель совета директоров Kalinka Group «Клиенты, реально озадаченные покупкой загородного жилья, сразу «смотрят в корень». В сезон потенциальные покупатели подходят к выбору дома конструктивно — оперативно взвешивают все «за» и «против», приглашают экспертов для качественной оценки объекта и быстрее принимают решение быть или не быть сделке. Кроме личного желания и настроя на покупку их подгоняет приближение лета — когда цены традиционно пойдут в рост, а круг подходящих предложений будет сужаться с каждым месяцем и неделей. Несмотря на кризис, фактор сезонности однозначно отразится на загородном рынке. Динамику спросу придает также информация о деофшоризации и амнистии капиталов, которая заканчивается в июне. Осталось совсем немного времени, чтобы легализовать зарубежные финансовые активы, это стимулирует «неопределившихся» вкладывать деньги в недвижимость. Кроме того, люди устали от бесконечного информационного хаоса и решаются на покупку, которую откладывали по причине ожидания снижения цен».

Если говорить о вторичном рынке, то собственников тут можно разделить на две категории: те, кому срочно нужны деньги, готовы делать скидки до тех пор, пока не найдут своего покупателя. Те же, кто не спешит с заключением сделки, как правило, четко определились с ценой имеющегося у них актива и не готовы идти на существенные уступки. Кроме того, эксперты предупреждают, что в некоторых случаях демпинг может быть мнимым, по причине того, что исходная цена была явно завышена. Поэтому потенциальным покупателям, нередко дезориентированным «широким ассортиментом» домов и коттеджей, стоит внимательнее присматриваться к каждому конкретному лоту, если учесть, что ликвидного предложения сейчас не так много.

Надежда Хазова генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» «На рынке дорогого загородного жилья девелоперы предоставляют скидки вполне охотно, поскольку ситуация такова, что много объектов не могут найти своих собственников, а, как известно, чем дольше дом стоит без надлежащего ухода, тем быстрее он приходит в плачевное состояние. На существенные уступки можно рассчитывать, если покупатель приобретает дорогой дом, готов платить полную стоимость сразу или в короткие сроки. Также девелоперы предоставляют существенные скидки, если покупается несколько домов. Конечно, если покупатель, обращается к ипотеке или планирует воспользоваться рассрочкой, скидка будет меньше. Размеры скидок составляют от 5 до 30%, в зависимости от индивидуальных характеристик объекта, качества его строительства, поселка, расположения. Если же объект обладает очевидными недостатками, например, находится прямо на въезде в поселок или имеет строительные дефекты, и при этом заявлен по стандартной для поселка цене, без учета этих понижающих факторов, то скидка может составить и более 30%, дойти до 50%».

В эконом-классе спрос на то или иное предложение в первую очередь зависит от его цены, в то время как в премиальном сегменте наибольшей популярностью пользуются дома площадью 250-350 кв. метров, возведенные на участке до 20 соток. Все больше покупателей отдают предпочтение объектам с отделкой, стремясь избежать дополнительных расходов на ремонт. Размер эксплуатационных платежей также теперь имеет значение: приемлемой считается сумма до 15 тысяч рублей в месяц.

Владимир Яхонтов управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» «На сегодняшний день потребителю выгодно купить уже готовый дом у девелопера, нежели строить его самому или приобретать объект на вторичном рынке. Помимо очевидных преимуществ объекта (новое строительство, без амортизации, с гарантией от застройщика), существует возможность купить дома по цене ниже его себестоимости, так как по построенным объектам девелопер готов фиксировать убытки. По строящимся же домам, где рентабельность проекта составляет порядка 10%, застройщик, наоборот, не готов предложить покупателю цену ниже себестоимости, так как это может расцениваться как мошенничество и вести к применению санкций».

В нынешней экономической ситуации, которая привела к тому, что предложение на рынке загородной недвижимости существенно превышает спрос, застройщики перестали выводить новые проекты, предпочитая реализовать старые. Для привлечения внимания покупателей к поселкам, не пользующимся особой популярностью, они нередко идут на очевидный дисконт, однако подобные акции теперь носят кратковременный характер и проходят под девизом «успей купить». Зато востребованные лоты весной уже успели подорожать на 7-15% за квадратный метр.