Особые условия: спрос на новостройки в 2015 году поддерживался за счет отчаянного дисконта

Антикризисный ценник и госпрограмма субсидирования ипотеки спасли первичный рынок жилья, но не уберегли его от затоваривания

Кризисный 2015 год для рынка первичной недвижимости московского региона неожиданно оказался богатым на рекорды. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в одной только столице объем предложения вырос на 39,2% и достиг максимальных показателей за последние годы — 316 корпусов в 122 проектах. При этом средневзвешенная цена в Москве снизилась до показателей конца 2013 года и составила 209,2 тысячи рублей за квадратный метр. А вот на недавно присоединенных к городу территориях, наоборот, отмечено небывалое затишье — предложение здесь сократилось на более чем 5%.

Наибольшим спросом традиционно пользуются объекты эконом- и комфорт-классов, поэтому свыше 70% новостроек относятся именно к этим сегментам. 20% первичного жилья в пределах МКАД приходится на бизнес-класс, который в этот кризис пострадал сильнее остальных из-за существенной разницы между стоимостью квартир и возможностями покупателей. Новостройки премиум-класса благодаря скачкам валют стали более востребованы: держатели долларов поспешили вложить в них свои накопления. При этом заметно изменилась структура высокобюджетного предложения: доля апартаментов здесь доросла до 45%. Что же касается стоимости, цены на жилье впервые за долгое время поползли вниз, более того, застройщики вынуждены были привлекать покупателей дополнительными скидками.

Мария Литинецкаяуправляющий партнер «Метриум Групп»«Одна из тенденций этого года — отрицательная динамика средней стоимости квадратного метра. Наибольшее падение наблюдается в старых границах Москвы — минус 10,2%, тогда как в Новой Москве снижение составило 3,7%. В Московской области отмечен небольшой прирост — 2,9%. Таким образом, на конец 2015 года средние цены достигли 201,4 тысячи рублей за квадратный метр в Старой Москве, 100,9 тысячи рублей за квадратный метр в Новой Москве, 77,9 тысячи рублей за квадратный метр в области. По итогам 2015 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента практически не изменилась (+0,4%) и составила 147,8 тысячи рублей за квадратный метр. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148,8 тысячи рублей за квадратный метр, а в эконом-классе — 101,4 тысячи рублей за кв. метр. При этом стоит отметить, что на протяжении первого полугодия цены поступательно увеличивались до 160,7 тысячм рублей, однако со второй половины года началось их плавное снижение, которое к концу года составило 8%».

Чтобы максимально расширить аудиторию возможных клиентов, девелоперы продолжили сокращать площадь квартир в новых проектах, тем самым снижая бюджет покупки. Как показал опыт прошлого кризиса, малометражки и студии остаются одними из самых ликвидных предложений на рынке.

Юлиан Гутмандиректор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость«Доля объектов с минимальными габаритами — менее 20 квадратных метров, на рынке Московского региона составляет около 0,5% от общего предложения однокомнатных квартир и апартаментов. Учитывая статистику продаж за 2015 год, однокомнатные квартиры проигрывают в спросе двухкомнатным — как в столице, так и в области. Популярный формат на сегодняшний день — так называемые евродвушки, то есть, квартиры, где кухня объединена с гостиной, а одна из комнат изолирована. Такие объекты, как правило, имеют меньшую площадь, чем двухкомнатные квартиры стандартной планировки с отдельной кухней — до 50 квадратных метров, и стоимость их ниже. Подобные двухкомнатные квартиры «евроформата» площадью 45 квадратных метров предлагаются на территориях Новой Москвы».

Невозможно переоценить то влияние, которое оказала на первичный рынок госпрограмма субсидирования ипотечных ставок, запущенная весной этого года. Все эксперты сходятся во мнении, согласно которому этот проект стал спасательным кругом — за него с одинаковым рвением уцепились как застройщики, так и покупатели. Разумеется, подобная поддержка оказывает только временный эффект и не может стать панацеей в решении «квартирного вопроса», но с ее помощью в 2015 году удалось обеспечить самые низкие ставки за всю историю жилищного кредитования в России. Этот показатель стартовал с отметки в 9,9%, притом, что еще в начале года он доходил до 16-17%. В итоге доля сделок с привлечением кредитов в этом году увеличилась в среднем с 30% до 40%. В области в некоторых проектах этот показатель доходил до 100%, что также говорит о значительном снижении платежеспособности населения.

В первом полугодии 2016 года аналитики ожидают сохранения основных тенденций года уходящего. Девелоперы вряд ли смогут отказаться от «антикризисного» ценника с дисконтом к рынку в рамках 10-15%. Покупателям по-прежнему можно будет рассчитывать на рассрочки и особые условия по ипотеке и при единовременной оплате. А вот существенного снижения цен ожидать не приходится: коррекция возможна только за счет смещения предложения в массовый сегмент.