Двойственное положение: росту рынка апартаментов мешает законодательная неопределенность

Потенциальных покупателей отпугивает невозможность прописаться, а также повышенные тарифы на ЖКХ и налоги как с нежилых помещений

Кризис оказался очень некстати для только развивающегося рынка апартаментов. Благодаря относительно демократичной стоимости в эконом-, комфорт- и даже бизнес- классах, покупатели были готовы закрыть глаза на статус нежилого помещения, предполагающий отсутствие возможности получить регистрацию или прописку. Но сейчас, когда экономическая ситуация нестабильна, желающих вкладывать сбережения в «сомнительный» актив резко поубавилось. Кроме того, многих отпугнули повышенные налоговая ставка и коммунальные платежи. Впрочем, по данным экспертов, снижение спроса в этом сегменте в среднем составило 15%, что теперь принято считать вполне приемлемым показателем. Замороженных строек, по данным риелторов, на рынке апартаментов не зафиксировано, притом, что сроки сдачи некоторых объектов застройщики предпочли отложить на 1-2 квартала.

Недостатка в предложении здесь также не наблюдается. По данным компании «Метриум Групп», на рынке апартаментов насчитывается порядка 95 проектов, относящихся к разным классам, но превалирующим здесь по-прежнему остается бизнес-сегмент, на долю которого приходится более 40% от всего объема имеющихся в продаже лотов.

Екатерина Румянцевапредседатель совета директоров Kalinka Group«Сегодня на рынке апартаментов бизнес-класса в продаже находится 25 объектов, это 3750 лотов. Мы наблюдаем тенденцию уменьшения количества апарткомплексов в общем объеме предложения. Так, если в 2014 году из 19 новых проектов бизнес-класса, вышедших на рынок, 8 составляли апарткомплексы: 42% от общего объема нового предложения, а один совмещал жилую и апартаментную составляющие, то в 2015 году количество выхода новых проектов с апартаментами сократилось. Из 24 новостроек бизнес-класса только 7 – апарткомплексы (30%) и один совмещает жилую и апартаментную составляющие. Из 14 проектов бизнес-класса, уже объявленных застройщиками к выходу на рынок в 2016 году, только пять заявлены как комплексы апартаментов».

Минимальный бюджет для апартаментов держится на отметке в 2,2 миллиона рублей за лот площадью около 17 кв. метров. Что же касается средневзвешенной цены, то, по итогам третьего квартала 2015 года, она достигала 287,8 тысячи рублей за кв. метр. Финансовые неурядицы спровоцировали некоторых девелоперов на пересмотр цен и условий продаж. Зафиксирован случай, когда расчеты вновь были переведены из рублей в доллары. Но, с другой стороны, застройщики приходят к пониманию, что с каждым клиентом необходимо работать индивидуально, хоть порой им это дается нелегко.

Что же касается скидок, то в среднем они не превышают 5-7%, хотя в некоторых проектах в рамках специальной акции дисконт может доходить до 25%.

Понятно, что в условиях снижения покупательской активности, спросом пользуются только максимально ликвидные объекты небольшого метража, которые стоят относительно недорого. При этом специалисты подчеркивают, что сейчас имя и репутация застройщика для покупателей выходят на первое место: стабильные продажи наблюдаются только у хорошо зарекомендовавших себя на рынке компаний.

Мария Литинецкаяуправляющий партнер «Метриум Групп»«Перспективы сегмента апартаментов во многом будут зависеть от дальнейшей «легализации» формата. Согласно разработанным поправкам к законодательству, нас ждут важные изменения, которые могут скорректировать покупательскую активность и в принципе изменить отношение клиентов к формату. В первую очередь это появление возможности оформить постоянную регистрацию. Именно отсутствие «прописки» отталкивало от формата многих клиентов. Согласно инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в ДСИ (дом смешанного использования) или смогут входить в состав МФЗ (многофункциональное здание). В случае положительного решения, интерес к формату, вероятно, вырастет, прежде всего, в проектах комфорт-класса. Основную долю в целевой аудитории здесь занимают покупатели, которые приобретают недвижимость для собственного проживания, тогда как в бизнес- и элитном классе апартаменты нередко покупаются уже в качестве не первого жилья».

Впрочем, уже сейчас у экспертов к законопроекту есть определенные вопросы. В частности, их смущает то, что даже для «легализованных» апартаментов тарифы ЖКХ и налоги предлагается оставить в прежнем виде, то есть рассчитывать как для нежилых помещений, что вряд ли понравится потенциальным покупателям. Разумеется, всегда есть надежда, что городские власти пересмотрят это норму, в противном случае о существенном росте продаж не может быть и речи.