Спорная ситуация: хотя спрос на склады растет, объем вакантности все равно не снижается

Арендаторы стремятся переехать на лучшие площади по низкой цене, а собственники продолжают демпинговать

Рынок складов в кризис стал необычайно загадочен и противоречив. С одной стороны эксперты рапортуют о рекордном спросе, который сохраняется даже в условиях нестабильной экономики, что выглядит буквально вызывающе на фоне упадка в других сегментах коммерческой недвижимости. А с другой стороны, уровень вакантности все никак не снижается, притом, что арендные ставки по-прежнему ползут вниз.

При этом по мнению аналитиков компании CBRE, рост спроса на склады, вследствие существенного улучшения коммерческих условий, был ожидаем. В третьем квартале было приобретено в собственность и арендовано 579 тысяч квадратных метров площадей, что является историческим максимумом для рынка. По итогам года ожидается рекордно большой объем годового спроса на уровне 1,2-1,4 млн квадратных метров.

Другое дело, что 41% этих сделок касается оптимизационных процессов, не имеющих отношения к чистому поглощению. Такая активность продиктована конъюнктурными соображениями участников рынка, в частности за счет ухода клиентов от логистических компаний на прямую аренду или переезда на более дешевые площади. В итоге, хоть показатели количества сделок и выглядят вполне прилично, объем поглощения в третьем квартале упал в 3,4 раза, а это значит, что пустующие площади так и остаются невостребованными.

Петр Зарицкийрегиональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL«В результате рекордного объема спроса доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона снизилась за третий квартал с 11,2% до 9,9%. По итогам года показатель останется на уровне 10%. Нужно отметить, что высокий уровень вакантности в отсутствие значительного ввода новых объектов сохраняется в силу увеличения объема свободных помещений на вторичном рынке. На это влияют два основных фактора. Во-первых, наличие свободных помещений в новых, более современных объектах, а во-вторых, возможность арендовать качественные площади на более привлекательных условиях — иной раз арендатору выгоднее выплатить даже штрафы за разрыв текущего договора, так как разница в ставке может покрыть эти убытки».

При этом девелоперы и собственники, понимая зыбкость сложившейся ситуации, готовы идти на уступки и не просто предоставлять скидки в отдельных случаях, но и планомерно снижать цены. К концу третьего квартала арендные ставки снизились до 4,1-4,3 тысячи рублей за кв. метр в год. Максимальная ставка едва дотягивает до 4,5 тысячи рублей за кв. метр в год, учитывая, что еще несколько месяцев назад она достигала 5 тысяч рублей. По прогнозам специалистов, до конца года ситуация существенно не изменится, а если спрос начнет снижаться, собственники будут активнее использовать механизм скидок.