Еще не все потеряно: сегмент стрит-ритейла адаптируется к кризису

Основные торговые маршруты Москвы по-прежнему востребованы среди арендаторов, хотя общий уровень вакантности достигает 8-12%

Еще пару месяцев назад казалось, что стрит-ритейл в кризис станет самым проблемным сегментом коммерческой недвижимости, обороты которого будет падать вслед за реальными доходами населения. Но, по словам аналитиков, «пациент скорее жив, чем мертв», хотя на этом рынке, впрочем, как и везде, дела идут далеко не блестяще. Уровень вакантности, который, по разным данным, оценивается в 8-12%, продолжает постепенно увеличиваться, а арендаторы, привыкшие работать на одном месте годами, теперь вынуждены быть более мобильными. По данным компании CBRE, в августе по сравнению с маем, на Ленинском проспекте, а также улицах Тверской, Пятницкой и Петровке уровень пустующих площадей вырос на 8-10%. На Мясницкой улице за летние месяцы вакантность вообще выросла в два раза, однако это во многом объясняется проводимой на тот момент реконструкцией. А вот на проспекте Мира, Кутузовском проспекте и Новом Арбате невостребованных площадей стало меньше в среднем на 12-15%.

Эксперты связывают это с более низкими, чем на центральных улицах, арендными ставками при достаточно высоком сформировавшемся трафике. Хорошие результаты по-прежнему демонстрируют пешеходные зоны, за исключением Большой Дмитровки, где в июле-августе освободилось сразу несколько крупных блоков.

Константин Ковалевуправляющий партнер компании Blackwood«В сегменте стрит-ритейла предложение по-прежнему превышает спрос, хотя топовые места востребованы всегда. Кроме того, рынок практически отказался от доллара и перешел на рубли. Разумеется, экономическая ситуация не способствует развитию этого формата торговой недвижимости, хотя нельзя сказать, что по сравнению с другими сегментами он пострадал больше всех. Стрит-ритейл — это продукт для массовых инвестиций, поэтому отсюда так просто не убегают, причем это касается как собственников, так и арендаторов. Лето вообще и август, в частности, здесь считаются мертвым сезоном, а в этом году эффект усилился за счет экономической ситуации. Но уже в сентябре потенциальный спрос вырос на 50%, хотя сейчас он, по большей части, остается нереализованным».

Арендаторы постепенно адаптируются к текущей экономической ситуации, поэтому спрос более или менее стабилизировался, страдают лишь некоторые направления, вроде все того же Ленинского проспекта, где предложение достигло 11,9 тысячи кв. метров. А вот на проспекте Мира, Маросейке и Покровке пока все на своих местах. Впрочем, ситуация может существенно измениться уже к концу сентября, когда у многих арендаторов закончатся договоры. В наиболее уязвимой позиции здесь оказались банки, магазины одежды и обуви, салоны красоты и несетевые рестораны, которые зачастую вынуждены отказаться от развития в этом формате. Зато продуктовые ритейлеры, особенно низкого ценового сегмента, наоборот, чувствуют себя прекрасно и только наращивают объемы продаж.

По данным компании RRG, в центре Москвы средняя ставка аренды в августе по сравнению с июлем в долларовом выражении уменьшилась на 15% и составила 999 долларов за кв. метр в год. А за пределами Садового кольца она сократилась на 11% и составила 619 долларов за кв. метр в год.

Елена Ключароваконсультант отдела исследований рынка CBRE«Рублевые ставки аренды по всем улицам, в целом, остались на уровне первого полугодия 2015, за тем исключением, что диапазон ставок стал шире. Во многом это свидетельствует о значительной дифференциации собственников в обсуждении коммерческих условий. Ключевым инструментом оптимизации этого вопроса остается переход на рублевые договоры аренды, а также пролонгированные сроки договора и фиксация валютного курса. Практика расчета из оборота ритейлера не всегда удобна для собственника, потому что требует дополнительных сил, ресурсов и времени на анализ документов, предоставляемых ритейлером. Поэтому она больше характерна для собственников ТЦ. Случаи фиксации долларовых ставок аренды в сегодняшней ситуации становятся исключительным явлением. Как правило, это владельцы помещений на пешеходных улицах и других маршрутах с высоким трафиком. Тем не менее, из-за высокой волатильности валютного курса, снижение долларовых ставок по отношению к первому полугодию составило 0-5%».

Дальнейшее развитие сегмента стрит-ритейла зависит от множества факторов, начиная от запрета на парковку и заканчивая девальвацией рубля и экономическими санкциями. Кроме того, для многих арендаторов сейчас выгоднее работать в торговых центрах, которые могут предложить более низкие расценки и гибкие условия. При этом аналитики отмечают, что операторы, не испытывающие проблем с оборотом, уже адаптировались к кризисной ситуации и получают поддержку от локального франчайзингового партнера, именно сейчас могут занять наиболее выгодные помещения с удачным месторасположением по сниженным ставками и на более продолжительный срок. Благоприятные условия для развития им может предложить и сам город, благодаря новым пешеходным кластерам и завершению реконструкции центральных торговых маршрутов.