Секрет успеха: благодаря низкой цене офисы класса С востребованы даже в кризис

Уровень вакантности в этом сегменте заметно ниже среднерыночных показателей, в некоторых объектах даже существует лист ожидания

Пока рынок офисной недвижимости довольно тяжело переживает кризис, отдельные его сегменты чувствуют себя очень даже неплохо. Офисы класса С, те самые неприметные старые здания, как правило, расположенные в некотором отдалении от центра, если и заметили некоторое падение спроса, то совсем незначительное. Оно и понятно: относительно дешевые площади со стандартной коридорно-кабинетной системой как нельзя лучше отвечают актуальным на сегодняшний день стремлениям арендаторов к максимальной экономии. И это притом, что собственники подобных помещений, в отличие от своих коллег, занимающихся более высококлассными объектами, даже не потрудились снизить арендные ставки, видя, что желающих и без того достаточно. Не затронули их и лихорадящие рынок скачки курсов валют: в классе С расчеты всегда велись в рублях.

Андрей Ковалевсобственник ГК «ЭКООФИС»«По сравнению с более качественным предложением сегмент С-класса пострадал меньше прочих — сильнее всего кризис сказался как раз на высококлассных офисах. Скажем, в сегменте офисных помещений классов А и А+ уровень вакантных площадей вырос до уровня 30-35% и даже выше — таких цифр рынок не видел, пожалуй, даже в кризис 2009 года. В сегментах В и В+ цифры не такие огромные, но тоже впечатляют — 15-20%. Все это сказывается и на ставках — на рынке есть высококлассные объекты, собственники которых вынуждены давать скидку в 30-40%. В сегменте С-класса, как и в сегменте В-, ситуация не такая острая, по крайней мере, в том, что касается наиболее качественных объектов. Аналогичная ситуация и с уровнем вакантных площадей — на рынке даже есть объекты с листом ожидания».

Как утверждают эксперты, площади класса С довольно неоднородны и их сложно классифицировать, поэтому четких данных по уровню вакансии в этом сегменте нет: по разным оценкам, пустующие площади в среднем по рынку составляют 5-10%, хотя в отдельных объектах этот показатель может достигать 15%.

В самой выгодной позиции оказалась «верхушка» класса С, которая ощутила существенный приток нанимателей из более высоких классов, которые были вынуждены оставить свои прежние офисы, чтобы сократить расходы на аренду. Впрочем, пусть и в более скромных масштабах наблюдается обратная тенденция. Некоторые компании, чувствующие себя относительно уверенно в сложившейся экономической ситуации, пользуются повсеместным снижением цен на аренду и стараются перебраться в более престижные помещения, которые раньше были для них непозволительной роскошью.

Денис Колокольниковпредседатель совета директоров компании RRG«Ставки аренды офисов класса С сильно варьируются в зависимости от месторасположения и характеристик конкретного объекта. Для помещений в центре ставка может составлять от 12 тысяч до 35 тысяч рублей за квадратный метр в год, то есть фактически достигать уровня ставок в А-классе. В среднем — 15-20 тысяч рублей за метр в год. За пределами центра ставки составляют 8-20 тысяч рублей за квадратный метр в год. По нашим оценкам, объем предложения офисов С-класса и ниже в Москве оценивается в 16-17 миллионов квадратных метров, то есть их примерно столько же, сколько офисов А и В-класса».

Особенность сегмента офисов класса С заключается в том, что эта категория предложения существует только в старых зданиях, а если и пополняется, то разве что за счет переоборудования помещений в бывших промзонах. Поэтому о развитии рынка в контексте введения новых объектов говорить не приходится. Эксперты также не ожидают масштабного перераспределения спроса в пользу этого сегмента: большинству компаний, на сегодняшний день занимающих более качественные помещения, по статусу не положено переселяться в класс С. Одно можно сказать с уверенностью: на волне «сокращения издержек» эта категория недвижимости, исключая откровенно неликвидные объекты, без арендаторов точно не останется.