Теория эволюции: чтобы выжить в кризис, ТЦ все чаще задумываются о смене формата

Порядка 30% столичных торговых центров нуждаются в реконцепции, но к радикальным переменам, обеспечивающим приток посетителей, готовы не все

Непростая экономическая ситуация лишила многих москвичей их традиционного развлечения «выходного дня», а именно семейных походов в торговые центры. Разумеется, подобное стремление к экономии тут же отразилось на обороте ритейлеров, которые в лучшем случае начали требовать снижения арендных ставок, а в худшем — съезжать с насиженных мест из-за невозможности дальше развивать бизнес. Неудивительно, что уровень вакантности площадей, который с прошлого года вырос до 7,5%, заставил собственников ТЦ серьезно задуматься о том, как привлечь потенциальных покупателей, чтобы поддержать уровень продаж своих подопечных.

Согласно исследованиям компании Knight Frank, 30% профессиональных ТЦ Москвы нуждаются в реконцепции. На практике это означает, что как минимум треть из них морально и физически устарели и больше не отвечают требованиям потребителей, которые сейчас и так не склонны бросать деньги на ветер.

Марина Малахатькодиректор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL«Каждый пятый ТЦ в Московском регионе нуждается в коррекции концепции, в регионах - каждый третий. Большинство девелоперов уже достаточно выросли профессионально, чтобы самостоятельно инициировать качественные изменения. Скорее, это естественный цикл «жизни» торгового центра, но в кризис ошибки концепции или бездействие УК чувствуются особенно остро, так как потребители резко сокращают спрос и становятся очень избирательными, соответственно, более слабые объекты резко становятся убыточными и могут недосчитаться до 50% чистого операционного дохода».

При этом, как отмечают эксперты, большинство застройщиков не решается реконструировать свои объекты, предпочитая занимать выжидательную позицию и, видимо, надеясь, что рано или поздно число посетителей их ТЦ увеличится само собой.

Владислав Николаевруководитель отдела консалтинга торговой недвижимости Colliers International«Грамотно проведенная работа по реконцепции ТЦ позволяет увеличить его операционный доход до двух раз. Реконцепция подразумевает масштабные преобразования ТЦ путем его закрытия с проведением корректировки планировочных решений, обновления дизайна внутренних интерьеров и фасадов. Однако возможны и более локальные преобразования. Одним из таких является реброкеридж торгового центра – принципиальное изменение состава арендаторов без существенной корректировки планировочных решений. Реброкеридж отличается от ротации арендаторов своей масштабностью и большей эффективностью. Реброкеридж даже успешных проектов с сформированной целевой аудиторией позволяет увеличить посещаемость и операционный доход объекта. Еще одним вариантом локальной реновации торгового центра является его репозиционирование, то есть постепенное изменение целевой аудитории проекта без закрытия и существенных преобразований».

Однако пока одни ТЦ в буквальном смысле борются за выживание, другие не ощущают отток посетителей даже в кризис. Разумеется, основным слагаемым успеха считается удачное месторасположение, которое само по себе способно обеспечить хороший трафик. На второе место эксперты ставят актуальный пул арендаторов. Но в нынешних условиях повышенной конкуренции даже этого может быть недостаточно. Посетители уже привыкли к грамотно спланированным объектам с интересными дизайнерскими решениями, которые волей-неволей заставляют их задерживаться в ТЦ подольше, что увеличивает шансы на совершение даже незапланированных покупок.