Обходные пути: на вторичном рынке растет количество альтернативных сделок

Падение доходов вынуждает покупателей жилья решать квартирный вопрос с помощью «натурального обмена»

Вторичный рынок жилья впал в стагнацию. Экономическая нестабильность и непредсказуемые скачки курсов валют привели к тому, что количество сделок купли-продажи в этом сегменте практически сошло на нет. А тут еще и государственная программа субсидирования ипотечной ставки, благодаря которой большинство потенциальных покупателей переориентировалось с готового жилья на строящееся. Поэтому тем, кто не располагает средствами для решения своего квартирного вопроса, приходится проявлять изобретательность и вспоминать схемы обмена, которые были в ходу в советские времена. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», рост альтернативных сделок в 2015 году составил примерно 10-20%.

Михаил Куликовдиректор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»«Увеличение количества альтернативных сделок объясняется уменьшением числа прямых покупателей, совершающих покупку без одновременной продажи уже имеющегося жилья. Это связано с текущей экономической ситуацией: падением доходов населения, потерей интереса ко вторичному рынку жилья со стороны инвесторов. Сделки проходят по необходимости, в ситуациях реальных жилищных проблем. При этом мы не отмечаем какого-то слишком уж нарочитого увеличения «альтернатив». Они «по умолчанию» всегда являлись доминирующими операциями на вторичном рынке жилья, и в нашей компании их доля составляет порядка 80-85 %. Сейчас, когда покупок «пришел и оплатил» становится меньше, все большее значение приобретают отлаженные технологии, позволяющие в любой ситуации эффективно решать жилищные вопросы».

По данным экспертов, количество альтернативных сделок на вторичном рынке начало расти сразу после увеличения ипотечной ставки, которая в некоторых банках поднялась до 17% и выше. Кроме того, стихийное и, порой, неадекватное ценообразование со стороны собственников жилья привело к тому, что шансов продать квартиру у них практически не осталось. Особенно если учесть, что за те же деньги, а то и дешевле, сейчас можно приобрести более просторное жилье в новостройке.

В связи с тем, что обычно альтернативные сделки совершаются из-за отсутствия средств на покупку квартиры, они в первую очередь характерны для нижних ценовых сегментов.

Илья Менжуновдиректор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»«Большая часть альтернативных сделок приходится на эконом-класс, поскольку именно его аудиторию составляют люди с невысоким ежемесячным доходом. Поэтому сегодня при покупке квартиры данной категории граждан чаще всего приходится задействовать уже имеющуюся у них недвижимость. Мы не наблюдаем альтернативных сделок в высокобюджетном сегменте. Это связано с тем, что для потенциальных покупателей и продавцов «вторички» элитного класса жилищный вопрос не стоит так остро, как для потребителей массового сегмента. В центре столицы доля альтернативных сделок чуть ниже, чем в среднем по городу, так как в ЦАО представлен довольно большой объем предложения именно в элитном сегменте. Однако в остальных случаях число альтернативных сделок скорее будет зависеть от уровня комфортности того или иного района. Например, те люди, которым нравится транспортная доступность района, обеспеченность инфраструктурой, близость к месту работы или учебы, с меньшей долей вероятности захотят переезжать в другой район. Поэтому они будут стремиться найти альтернативную квартиру недалеко от своего прежнего жилья».

Вынужденная востребованность альтернативных сделок потребует особого мастерства и от риелторов, которым придется все чаще выстраивать сложную цепочку порой из нескольких квартир, чтобы в итоге каждый клиент получил то, что хотел. Поэтому частным маклерам, не располагающим обширными базами объектов, в изменившихся условиях придется несладко.

Впрочем, как только экономическая ситуация стабилизируется, а на вторичный рынок придут покупатели с деньгами, доля сделок по обмену квартирами опять вернется в рамки докризисных показателей, вот только когда это случится пока не берется предсказать ни один эксперт.