Клиент всегда прав: пересмотр условий аренды – самая частая сделка на рынке офисов

Девальвация рубля заставляет нанимателей присматриваться к офисам классом ниже, а собственников — отказываться от расчетов в валюте

Несмотря на то, что с каждым днем прогнозы, касающиеся экономической ситуации в России в целом и курса рубля в частности, становятся все пессимистичнее, рынок офисной недвижимости постепенно адаптируется к текущим экстремальным условиям. Похоже, арендаторы приходят к пониманию: ожидание лучших времен может затянуться на годы, поэтому откладывание сделок теряет всякий смысл.

В итоге, по результатам первого полугодия 2015 года общий объем купленных и арендованных площадей оказался на 6% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Эксперты объясняют это относительной стабилизацией валютного рынка во втором квартале и, как следствие, готовностью бизнеса заключать сделки. Также рынок продолжает более или менее активно функционировать благодаря пересмотру условий и продления текущих договоров аренды. Для сравнения: в 2009 году, когда кризис стал для всех неожиданностью, аналитики фиксировали двукратное снижение объема сделок покупки и аренды.

Том Мандируководитель отдела исследований компании JLL«В текущей экономической ситуации арендаторы продолжают активно пересматривать условия договоров аренды — в первом полугодии 2015 года из всего объема транзакций на рынке подавляющее большинство сделок оказалось сделками продления и перезаключения договоров аренды. В настоящее время мы также наблюдаем зарождающийся спрос на офисные помещения, который может быть реализован до конца года. Тем не менее, макроэкономические факторы, такие, как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на офисные площади в 2015 году. Сейчас спрос на новые офисные помещения ограничен, поэтому собственнику необходимо проявлять гибкость в переговорах с арендаторами. Среди потенциальных арендаторов в более выигрышной позиции находятся компании с высокой долей валютной выручки (большинство экспортеров) либо компании, оперирующие в низких ценовых сегментах (большинство дискаунтеров). Среди успешных проектов на рынке офисов Москвы можно отметить высококачественные объекты класса А, введенные в эксплуатацию в конце 2014 года и первом полугодии этого года».

Разумеется, в текущих условиях нет причин для существенной коррекции арендных ставок. В большинстве объектов собственники и так демонстрируют чудеса лояльности, а о повышении цен при относительно высоком уровне вакантности и говорить не приходится. Поэтому во втором квартале 2015 года средняя ставка на офисы класса А не изменилась и составила 560 долларов за кв. метр в год. В сегменте класса В+ стоимость аренды также осталась на прежнем уровне — 300 долларов за кв. метр в год. И только помещения класса В- стали немного дешевле и теперь предлагаются за 250 долларов за кв. метр в год, что более адекватно текущему уровню платежеспособного спроса.

Если усилившаяся в последнее время тенденция к ослаблению рубля будет продолжена, то участники рынка, скорее всего, опять столкнуться с трудностями планирования своего бизнеса, а это значит, что сделки по аренде и покупке офисной недвижимости будут приостанавливаться. Эксперты не исключают, что затем, ближе к концу года, арендаторы в массовом порядке начнут настаивать на очередном пересмотре договоров.

Олеся Дзюбадиректор по аналитике Colliers International«В структуре спроса по классам наблюдается смещение интересов арендаторов в сторону сегмента В+. Всего в этом сегменте с начала года было реализовано 265 тысяч кв. метров, что составляет почти 50% от общего объема сделок покупки и аренды. 32% реализованных площадей относится к классу А. В аналогичном периоде 2014 года на офисы класса А приходилась сопоставимая доля спроса — 30%, для класса В+ — 53%. Собственники офисных помещений класса А, испытывающие трудности с заполнением пустующих объектов, по-прежнему были готовы фиксировать ставки аренды в рублях либо коридор обменного курса валюты, как правило, на 1-2 года. Индексация ставок осуществляется по инфляции РФ, но при этом устанавливается максимальный уровень (от 8 до 12%). В долгосрочной перспективе ставки на помещения класса А, собственники которых зачастую обременены валютным долгом, вернутся в долларовую зону. Ставки аренды классов В+ и В- сейчас номинированы в рублях. Индексация осуществляется по инфляции РФ, но при этом собственники готовы фиксировать индексацию и на более приемлемых уровнях для арендаторов — 5-7%».

При этом, если обратить внимание на территориальную структуру спроса, то получится, что она в общем и целом соответствует распределению нового предложения по районам Москвы, то есть выведенные на рынок площади все же находят своих арендаторов. Самыми востребованными, как обычно, остаются объекты в ЦДР, на который пришлось 27% от общего объема сделок. Со значительным отрывом за ним следуют Запад и Юго-Запад, доля которых составляет 13% и 12% соответственно.