Когда все стабильно плохо – это тоже хорошо. Что у нас со складами?

Эксперты говорят, что несмотря на 10% пустующих площадей, рынок складских помещений еще далек от насыщения

Конец первого полугодия 2015 года на рынке складской недвижимости ознаменовался вводом рекордного объема новых площадей, который составил 570,1 тысячи кв. метров. А это значит, что, несмотря на кризис и проблемы с финансированием, застройщикам все же удалось найти ресурсы для завершения запланированных еще на прошлый год проектов. Кроме того, у потенциальных арендаторов появилось больше свободы для маневра в плане выбора оптимальных по соотношению цены и качества площадей.

При этом все остальные показатели рынка под влиянием кризиса ушли в минус. По данным компании Knight Frank, объем сделок по аренде складских помещений уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года и на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

На этом фоне эксперты фиксируют снижение арендных ставок, которые теперь преимущественно устанавливаются в рублях. В исследовании компании S.A. Ricci говорится о том, что за первое полугодие текущего года падение составило 15-20%. В итоге, запрашиваемая стоимость аренды сухого склада класса А установилась на уровне 4,1 тысячи рублей за кв. метр в год. В классе В ставка аренды уменьшилась в среднем на 5% до 3,8 тысячи рублей за кв. метр в год. В тех немногих складских объектах, где расчеты до сих пор производятся в валюте, запрашиваемая ставка, существенно упавшая в начале года, по итогам второго квартала не изменилась и составляет для класса А 90 долларов за кв. метр в год, а для класса В – 75 долларов за кв. метр в год. Общее снижение с начала года составило порядка 20-25%.

Пока что застройщики вынуждены соглашаться на дисконт. В том числе из-за роста уровня вакансии. На сегодняшний день, по разным оценкам, она достигает от 9 до 11,9%. По мнению ряда экспертов, рынок от этого только выигрывает, так как у девелоперов появляется стимул строить по-настоящему конкурентный продукт.

Однако вакансию в 10% назвать критичной трудно и нынешняя ситуация вряд ли продлится долго. Даже сейчас, несмотря на общее снижение спроса, количество сделок на рынке остается стабильным. Кроме того, в текущем году не заявлено ни одного нового проекта, а это значит, что в ближайшее время вакансия так или иначе будет снижаться. В результате за неимением лучшего, арендаторы вновь будут вынуждены соглашаться на спорные с точки зрения качества объекты.

На самом деле, несмотря на нынешний спад, столичный рынок складов в целом еще далек от насыщения. И если стандартных предложений пока достаточно, то специализированных площадей по-прежнему не хватает, а это открывает для застройщиков новые возможности.

Разумеется, на рынок недвижимости вообще и на сегмент складов в частности, не могли не повлиять западные санкции, которые ограничили доступ к дешевым деньгам. Теперь девелоперам сложнее запускать новые проекты и рассчитывать на привычную доходность в 15-30%. К примеру, если раньше они могли брать кредит в долларах под 7% годовых, справедливо ожидая, что доходность на собственный капитал резко возрастет, то теперь подобные займы или недоступны или запредельно дороги. Это не дает девелоперам возможности строить долгосрочные планы по развитию бизнеса. Многие проекты официально объявлены замороженными в ожидании лучших времен.

Однако все эти обстоятельства способны повлиять на предложение, но не на спрос. И тут, благодаря специфике рынка складов, ситуация выглядит не столь пессимистично, как в других сегментах коммерческой недвижимости.

Олег Мамаевисполнительный директор PNK Group«Спрос связан с потреблением, которое, может быть, и падает в деньгах, но в штуках оно растет. А рынок складов живет именно в штуках, тем он и хорош. Сейчас много сообщений о том, что продуктовый ритейл заключает новые сделки, сходная ситуация происходит и в других секторах. Кризис определил проекты, которые неинтересны потребителю из-за качества, непродуманной ценовой политики или неудачного расположения. Избыток предложения очистит рынок от неликвида, а экономическая нестабильность — это причина, по которой избыток появился. Не стоит думать, что все боятся плохой ситуации: бизнес боится нестабильности, ведь когда все стабильно плохо – это тоже хорошо, потому что можно планировать».

У директора по складской недвижимости компании Knight Frank Вячеслава Холопова несколько другой взгляд на ситуацию: несмотря на то, что в ближайшее время из-за сокращения ввода новых объектов, цены на предлагаемые помещения вновь поползут вверх, девелопмент складской недвижимости становится все более сложным и узким бизнесом. Холопов прогнозирует сокращение количества игроков на этом рынке.