Процесс пошел: эксперты зафиксировали долгожданное оживление на рынке столичных офисов

Арендные ставки замедлили падение, но уровень вакансий по-прежнему достигает 17%

Из всего спектра коммерческой недвижимости, рынок офисов, пожалуй, один из самых уязвимых. Поэтому неудивительно, что в кризис он пострадал сильнее остальных. Наниматели, почувствовав ухудшение экономической обстановки в стране в конце прошлого года, тут же задумались о наиболее эффективном способе сокращения издержек, причем в первую очередь за счет аренды. Собственники приступили к пересмотру договоров, фиксации курса доллара, но даже эти меры не всегда помогали остановить «исход» арендаторов, вынужденных искать вариант подешевле.

Девелоперы тоже оказались в непростых условиях. По данным компании S.A. Ricci, в первом полугодии 2015 года было введено в два раза меньше офисных комплексов по количеству объектов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: 14 против 28. Многие проекты в связи с экономической нестабильностью были попросту заморожены. В итоге в текущем году в эксплуатацию было введено 425,3 тысячи квадратных метров офисных площадей, что на 24% меньше, чем в аналогичный период 2014 года.

При этом порядка 40% инвестиционных сделок, заключенных в первом полугодии 2015 года, пришлось именно на офисные объекты. Эксперты утверждают, что это обычная ситуация в условиях спада экономики: многие предпочитают переехать в новый офис на более выгодных условиях, и сделки становятся для игроков рынка ориентиром по уровням ставок аренды, которые инвесторы могут использовать для оценки активов. Да и, как утверждают аналитики компании CBRE, вакансия практически достигла своего пика, ее темпы замедлились, а вместе с ними замедлилось и снижение арендных ставок, которое сейчас было зафиксировано только в 12% бизнес-центров.

Алексей Ефимоврегиональный директор и глава департамента офисной недвижимости компании JLL«Уровень ставок на офисном рынке значительно скорректировался за прошедший год. Под давлением роста вакансий в сочетании с девальвацией рубля по итогам 2014 года ставки продемонстрировали снижение в среднем на 25-30%. Много договоров аренды из валютных стали рублевыми. В основном рублевые ставки окончательно зафиксировались в классах B/B+, но встречаются и в классе А. Помимо этого существуют так называемые квазивалютные договоры, со ставкой, зафиксированной в валюте, но с учетом определенных ограничений, например, валютным коридором. Тем не менее, ставки в наиболее качественных зданиях по-прежнему номинируются в долларах, и, по всей видимости, так в них и останутся. В настоящий момент результат переговоров по уровню арендных ставок зависит от ряда факторов, таких, как уровень вакантности в конкретном здании, ожидания по укреплению или ослаблению курса рубля в среднесрочной перспективе, финансовое положение как арендатора, так и собственника объекта. Арендные ставки останутся под давлением до конца 2015 года, однако их дальнейший потенциал снижения ограничен, и в начале 2016 мы ожидаем их постепенного восстановления».

Больше всего от кризиса ожидаемо пострадали офисы класса А, хотя так или иначе ставки упали во всех сегментах. По итогам первого полугодия 2015 года в среднем аренда помещения класса А составляет 600 долларов за квадратный метр, класс В+ стоит 400 долларов за квадратный метр, а цена офиса класса В- колеблется на отметке в 270-290 долларов за квадратный метр, что на 20-30% ниже, чем в прошлом году. Высокий уровень вакантности, который в среднем по рынку достигает 17%, заставляет собственников демпинговать. Поэтому арендаторы могут позволить себе активно торговаться и требовать включить в договор максимальный набор дополнительных услуг, вроде клининга.

Александр Шибаевдиректор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood«Разумеется, предложение на этом рынке существенно превышает спрос, новые бизнес-центры показывают низкие темпы поглощения свободных помещений и высокий уровень вакантности офисов. Поэтому у арендаторов сейчас имеется большой выбор при возможности заключить сделку на более выгодных условиях. Однако многие наниматели вынуждены ужиматься: кто-то переезжает из офисов класса А в В+, кто-то остается в том же бизнес-центре, но переезжает на другой этаж в помещение с более мелкой нарезкой, а кто-то принимает решение сменить локацию. Если говорить о соотношении арендаторов и покупателей, то оно особо не изменилось: это где-то 70 на 30 процентов. И это при том, что стоимость офисов сильно упала. К примеру, если раньше особняк в центре Москвы стоил 5 тысяч долларов за кв. метр, то теперь его продают за 3 тысячи долларов за «квадрат» и это считается хорошей ценой».

Впрочем, по мнению экспертов, если экономика страны придет к хотя бы относительному балансу, восстановление деловой активности, а вслед за ним и рынка офисов, не заставит себя долго ждать. Пустующие площади начнут постепенно заполняться, арендные ставки — расти, а у девелоперов появится возможность разморозить приостановленные объекты.