Гибкость — лучшая политика для торговых центров в условиях кризиса

В Москве пустует 9% торговых площадей, но в некоторых ТЦ этот показатель достигает 90%. ТЦ приходится быть креативными в том, что касается привлечения покупателей — те сейчас не склонны к лишним тратам

Итоги первого полугодия 2015 года на рынке торговой недвижимости оказались гораздо позитивнее прогнозов, которые звучали еще несколько месяцев назад. И хотя в условиях прогрессирующего снижения покупательной способности населения говорить о развитии бизнеса пока не приходится, эксперты склонны считать, что самое худшее уже позади.

Согласно исследованию компании Knight Frank, в среднем по рынку уровень пустующих площадей составляет 9,1%, хотя в некоторых ТЦ на момент открытия работает не более 15% магазинов, то есть задействовано всего 10% торговой площади. Разумеется, такая ситуация не могла не привести к вынужденному снижению арендных ставок, которое началось в конце прошлого года и для некоторых категорий арендаторов продолжается до сих пор. К примеру, считается, что больше других от кризиса пострадали магазины аксессуаров и рестораны, которым удалось добиться 15-20% дисконта. Это говорит о том, что условия на рынке в данный момент диктует арендатор. Торговым центрам в такой ситуации приходится проявлять гибкость: в новых договорах аренды, заключенных в 2014-2015 годах, в большинстве случаев указываются различные схемы расчета арендного платежа в зависимости от товарооборота арендатора. При этом активно внедряется практика авансовых выплат.

Впрочем, ТЦ, не желающие идти на уступки, делают это не от хорошей жизни: на них, в свою очередь, давят банки-кредиторы. Однако последним тоже приходится быть более сговорчивыми: в качестве обоснования доходной части бюджета торгового проекта некоторые из них стали принимать во внимание расчеты на основе прогнозируемого товарооборота потенциальных арендаторов.

При этом в первом полугодии текущего года в эксплуатацию было введено 6 торговых центров общей площадью 778 тысяч квадратных метров, причем 70% из них были запущены в еще в первом квартале.

В итоге к концу первого полугодия на рынке экспонируется около 1,5 миллиона квадратных метров торговых площадей в функционирующих торговых центрах и объектах, находящихся на различных этапах строительства. Как утверждают эксперты, такой объем предложения при благоприятных экономических условиях «поглощается» рынком в течение 2-3 лет, но в данном случае этот процесс растянется на более длительный срок.

Анна Никандроварегиональный директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International«Спрос на новые площади зависит от гибкости арендодателя в предоставляемых арендных условиях и его возможностей идти на уступки, то есть отсутствии жестких привязок к валюте, связанных с выданными валютными кредитами. Сделки заключаются в объектах, собственники которых готовы предлагать особые условия для арендаторов. Это могут быть скидки на короткий срок (3-12 месяцев) с дальнейшим пересмотром, фиксация курса или коридора обменного курса, установление низкой ставки в первый год и ее ежегодное повышение в течение трех лет до достижения объектом заявленных уровней посещаемости, а также установление ставки в формате процента от товарооборота на короткий срок (3-12 месяцев), размер которой в дальнейшем используется для фиксации ставки аренды комфортной для обеих сторон».

Но гибкая ценовая политика сейчас — это только половина успеха. Торговые центры вынуждены быть креативными и в вопросах привлечения покупателей, которые в последнее время не склонны к лишним тратам.

Константин Ковалевуправляющий партнер компании Blackwood«Для того, чтобы выжить, торговым центрам приходится обращать особое внимание на собственное маркетирование и, возможно, некоторое изменение формата. К примеру, устраивать акции выходного дня, организовывать культурные мероприятия для привлечения большего количества посетителей. В этом смысле особенно непросто приходится новым, пока нераскрученным площадкам, которые рискуют остаться без арендаторов. Проекты, которые уже успели зарекомендовать себя на рынке, пострадали не так сильно. В среднем, они снизили ставки всего на 4-5%, что некритично. Впрочем, пока рано делать какие-то выводы. Ситуация прояснится ближе к осени, когда некоторые ритейлеры могут прийти к выводу о том, что работать с отрицательным результатом уже невозможно. То же касается и ТЦ, которые в итоге могут столкнуться с необходимостью смены собственника».

Пустующие в кризис торговые центры, казалось бы, говорят о «затоваривании» рынка, однако Москва в рейтинге городов России по показателю насыщенности торговыми площадями, в лучшем случае, замыкает первую пятерку. На тысячу жителей здесь приходится только 410 квадратных метров площади, что считается средним показателем для крупных городов. При благоприятных экономических условиях можно было бы говорить о потенциале для роста, однако сейчас девелоперы в компании с ритейлерами об этом и не помышляют: их главная цель — не уйти в минус и остаться на плаву.