Почему застройщики не любят переуступку

Девальвация рубля и нестабильная экономическая ситуация в целом в конце 2014 г. значительно увеличили объем инвестиционных сделок на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

Люди активно вкладывали деньги в недвижимость, чтобы в будущем сдать ее в аренду или перепродать. При этом чаще всего перепродают до ввода дома в эксплуатацию – по договору переуступки. Однако почти всегда застройщик требует получение его согласия на сделку. Портал Novostroy-M.ru выяснил, почему перепродать свою квартиру бывает не так-то просто.

Переуступка удобна для покупателей, приобретающих жилье на этапе котлована и реализующих его перед вводом дома в эксплуатацию, то есть для краткосрочных инвесторов. В середине 2000-х годов количество спекулятивных сделок в новостройках Москвы и Подмосковья буквально зашкаливало, потому что цены росли на глазах, и многие стремились этим воспользоваться. Соответственно, высокой была и доля квартир, передаваемых по переуступке. Позже популярность переуступки заметно снизилась. Тем не менее, сегодня переуступка прав требования весьма распространена. Это уже отработанная схема покупки квартиры в строящемся доме, она не несет никаких опасностей ни для покупателя, ни для продавца, но при условии соблюдения условий договора с застройщиком.

Пресс-служба ООО "МЕДИАПРОНЕТ"

Зачем застройщик обязывает дольщика получать согласие на переуступку? Причин несколько. Во-первых, это необходимо для того, чтобы внести изменения в реестр дольщиков. По закону застройщик должен по почте отправлять участникам долевого строительства различного рода уведомления и вообще иметь возможность быстро связаться с каждым из них. В случае же если дольщики начнут перепродавать квартиры без ведома застройщика, актуализировать данные реестра будет весьма проблематично.

Во-вторых, может возникнуть ситуация, когда дольщики начнут активно перепродавать свои квартиры, намеренно занижая цены, что негативно отразится на продажах самого застройщика. Иногда, для того чтобы стимулировать спрос, компании вынуждены предлагать скидки на квартиры в строящихся домах. Но имея на руках договор, где написано, что сделка по переуступке невозможна без участия застройщика, можно регулировать недобросовестную конкуренцию и демпинг.

В-третьих, согласие застройщика на переуступку необходимо для предотвращения действий недобросовестных дольщиков, которые могут продать квартиру, до конца не рассчитавшись с компанией. В данной ситуации пострадает не только застройщик, но и новоиспеченный дольщик, попавшийся на удочку мошенника.

Ирина Доброхотовапредседатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»На этапе подписания договора покупателю нет смысла настаивать на исключении пункта о получении согласия на переуступку. Добавление данного пункта в ДДУ это не формальность, а личная инициатива застройщика, поэтому вряд ли в дальнейшем он от него откажется.

Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер», советует, однако, фиксировать в договоре либо в приложении к нему сумму, которую дольщику нужно будет заплатить, если он захочет до сдачи дома в эксплуатацию продать квартиру. Дело в том, что многие застройщики берут комиссию при осуществлении таких сделок – как правило, около 50 тыс. рублей. И лучше, если цены будут зафиксированы в прайсе.

Говоря о ценах, стоит отметить, что далеко не всегда дольщики продают квартиры дешевле, чем застройщики – и те, и другие хотят получить максимум прибыли. Зачастую по переуступке можно купить жилье на 3-5% дешевле, максимум – на 10%. В отдельных случаях для ускорения процесса продажи собственник может еще больше занижать цену относительно расценок застройщика, но без острой необходимости никто этого, конечно, не делает. На рынке встречаются ситуации, когда двухкомнатная квартира от застройщика стоит почти так же, как и «однушка» по переуступке. Это касается наиболее ликвидных предложений, которые как горячие пирожки разбираются в первую очередь. Через какое-то время после старта продаж у застройщика их не остается, и единственный способ купить такое жилье – по переуступке. Тут-то дольщики и начинают диктовать свои правила.

В целом эксперты уверены, что получить согласие застройщика на переуступку сегодня не составляет особого труда, достаточно лишь заплатить положенную комиссию. Между тем, Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, убежден, что в очень крупных долгосрочных проектах застройщики будут неохотно идти на данного рода сделки, так как заинтересованы в реализации как можно большего количества квартир. Но стоит помнить, что всегда можно обратиться в суд и добиться права на продажу своей квартиры. Технически если дольщик выполнил все условия по договору, он имеет право продать свою собственность, переуступить ее. В совсем крайнем случае всегда можно дождаться введения дома в эксплуатацию.

Пресс-служба ООО "МЕДИАПРОНЕТ"